超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品(pǐn)住房“以旧换新”的城市越来越多。

就在4月23日(rì)，一(yī)线(xiàn)城市深圳也加入到商品(pǐn)住房“以旧换新”行列。据中指研究院最
新统计，自
去年以(yǐ)来，支持商品住房“以旧换新”的(de)城市(shì)已超(chāo)过(guò)40个。

不过，《每日经济新闻》记者(zhě)梳理发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换(huàn)新”政策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下(xià)，“以(yǐ)旧换新”的效果也显露出了差异。

以郑州为例，截(jié)至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系(xì)统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登(dēng)记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧(jiù)买新、以(yǐ)旧换新”试(shì)点工作正式启动还不到4天。而深圳本(běn)土房地产中介机(jī)构乐有家(jiā)4月24日在(zài)接(jiē)受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目(mù)后不到(dào)一周(zhōu)，已有(yǒu)7单签约(yuē)客户。

不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各地住(zhù)房“以旧(jiù)换新”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房(fáng)，降低交易成本，但同时(shí)存在二手(shǒu)房参与门槛较高、二手房评(píng)估价(jià)或(huò)交易价较低、可置换新房选择少等痛点。

最大痛点是卖掉旧房

其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来(lái)，越来越多的(de)城市加入进来。

从各地(dì)支持“以旧换新”的方式来看(kàn)，主要包括(kuò)两种：一是(shì)房企联合经纪机(jī)构对旧房优(yōu)先推(tuī)售，若一定期限内(nèi)旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房(fáng)，售房款用于购买指超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制定新房项目，这种方式是今年以来住房“以(yǐ)旧(jiù)换新”的主流。

4月23日，深圳(zhèn)市(shì)房地产业(yè)协会与深圳市房地产中介协会联(lián)合发(fā)起(qǐ)的“以旧换新”就属于第(dì)一种(zhǒng)。此前的
4月19日，乐有家已与绿景(jǐng)白石洲正式开启“以旧
换新”活动，目前签约参与活动(dòng)的(de)客户已有7单。

来源：乐有家

乐有
家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一(yī)是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参(cān)与“以(yǐ)旧换新”客户最首要(yào)的动机是借此快速卖出旧房(fáng)，这一占比达到70.8%。推出“以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)”后，不少业主主动联系经纪人咨询了解。

对于以旧(jiù)换新的(de)项目(mù)，乐有家也是有选择(zé)的，其合作(zuò)新(xīn)盘(pán)是位(wèi)于深圳南山区的(de)绿(lǜ)景白石洲项目，价格(gé)也有一定吸(xī)引力。该项目(mù)折(zhé)后单价8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平(píng)方(fāng)米，新房(fáng)和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目前成交的以旧换新单里，大部分旧房与新房的差价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新(xīn)房总价的60%以(yǐ)上，加上客户也 有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。”乐有(yǒu)家方面表示，在(zài)流程上，客(kè)户可(kě)锁定意向房源(yuán)2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动(dòng)转为购(gòu)房款 ，继续新房交(jiāo)易流程；如果旧房未售(shòu)出，客户可选(xuǎn)择
退订(dìng)新房，无(wú)违约责任。

不过，在广东省城乡规(guī)划院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉看来，“以(yǐ)旧换新”最大的痛点是卖(mài)掉 旧房。“目(mù)前，开发商(shāng)参与以旧换新的协(xié)议(yì)，锁定意向房(fáng)源(yuán)的周期往往在2个月左右，意(yì)味着卖房周(zhōu)期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖(mài)出。因此，卖家要(yào)获(huò)得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能(néng)降低挂(guà)牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了(le)补(bǔ)偿。”

记者了解到，无(wú)论是自有交易还是统一收(shōu)购旧房，旧房抵新房的(de)房 款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的 抵扣比例。如无(wú)锡市梁(liáng)溪区在“以旧换新”公告中明确指出，存量二手商(shāng)品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘(pán)是5个。

在不同城市、不同政策模(mó)式下(xià)，二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一(yī)位江苏(sū)苏州的(de)二手(shǒu)房(fáng)业主就表示，她(tā)的(de)二手房
在“以旧换新”过程中是被(bèi)官方收购的，其最(z超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制uì)终的评估(gū)价与(yǔ)市场(chǎng)价基本一致(zhì)。如果走市场化交易可(kě)能还卖不到评(píng)估价(jià)价格，主要(yào)换新(xīn)的(de)几个指定楼盘刚好也是(shì)自己中意的。

李宇嘉认为(wèi)，“以旧换新”关(guān)键是激发二手房业主“依旧换新(xīn)”的动力(lì)，政(zhèng)策(cè)的(de)出(chū)发点和落(luò)脚点就是真正从满足业主住房(fáng)消费升(shēng)级的愿(yuàn)望，并从降(jiàng)低置换成(chéng)本 、置换周期，并能买到超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制心(xīn)仪
的(de)、优惠新房等角度施(shī)策(cè)。同时，卖不掉(diào)二手房则“无责退
订新房”，这个很关键(jiàn)，可以给到参与活动(dòng)的二手(shǒu)房业主足够的安全垫。

二手房参(cān)与(yǔ)门槛较(jiào)高

记者梳理发现，尽管目(mù)前不少城市提出了“以旧换新”的(de)政策导(dǎo)向，但仍处于政策探索阶段(duàn)，当前(qián)整体效(xiào)果尚不明显。如从目前落(luò)地的政策细则来看，不少城市都会对参与(yǔ)“以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)”的(de)二手房源有规(guī)定门槛或要求，尤其是以国(guó)资平(píng)台等为主体收(shōu)购旧房的。

以郑州为例，试点阶段收(shōu)购的(de)二手住(zhù)房(fáng)需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过(guò)15年、如有房贷需还清、要(yào)位于三环以内(nèi)等(děng)。而(ér)试点阶段(duàn)换房，选购的(de)新建商(shāng)品住房应是已取得房屋竣工验收备(bèi)案(àn)证明的“现房(fáng)”。

郑(zhèng)州城发安居收购二手房(fáng)“以旧换新”流程图 来源：郑(zhèng)州市房产交易(yì)服务(wù)平台

目前，在郑(zhèng)州市房产交易(yì)服务(wù)平台系统内，已有(yǒu)超过180套“以旧(jiù)换新二手房”完成登记入库，房源总(zǒng)价(jià)在29万—318万元，多数房源都(dōu)是一居室或二居室，房(fáng)源面积大多数(shù)都在70平方米以下。目前郑州(zhōu)参与“以旧(jiù)换新(xīn)”的新盘有58个(gè)，均价在8100—42000元(yuán)/平(píng)方米(mǐ)。

近日，记者以购房者身份采(cǎi)访郑州多个参(cān)与(yǔ)“以旧换新(xīn)”活动(dòng)的新盘项目了解到，通过“以旧换新(xīn)”方式(shì)购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者(zhě)按揭贷款的付款(kuǎn)方式都可以 ，届时二手房被收购(gòu)后可以(yǐ)直接抵扣房款(kuǎn)或首付，优惠(huì)折扣都按(àn)案场现时情况来定。

再看扬州，该市鼓(gǔ)励支持开发企业(yè)开展(zhǎn)“直接收购”式“以旧换新”业务，从去(qù)年9月开始已经(jīng)在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州(zhōu)市区已有逾200套二手房被房企(qǐ)直(zhí)接(jiē)收购。据“扬州发布”数据，一家积极参(cān)与试点的房企在5个月内承(chéng)接的二手房收购(gòu)总额约(yuē)2亿元，带(dài)动(dòng)新(xīn)房成交额近5亿元。

李宇嘉建议，“以(yǐ)旧换新”前期可选择(zé)资金链紧张、愿意让利的开发商参与，并通过“以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新”让开(kāi)发商获得参与活(huó)动能有 效提振销售的(de)好处，从(cóng)而对市场其他开发商起到示范效应。

易居(jū)研究院(yuàn)认为，目前“以旧换新”潜(qián)在问题或矛盾点在后续改(gǎi)革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看，可以采(cǎi)取多家评估公司联合(hé)评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等(děng)方式进行。而对于纳入试点范围的(de)房源，后续可以设 立标准和(hé)划分结构，尤其是研究不(bù)同类型(xíng)二手(shǒu)房收(shōu)购(gòu)后的再利用模(mó)式等。

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