“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月(yuè)香江(jiāng)，阴雨连绵(mián)，但难挡大家的看房热情。

4月20日，香(xiāng)港将军澳一个新开售楼盘迎来第二期抽签日，由于楼盘地铁上盖，周边地区教育(yù)资源丰富，因此(cǐ)受到了许多购房者的青睐。售楼(lóu)处大厅摆放(fàng)着20多张小圆桌(zhuō)，周围挤满(mǎn)了中(zhōng)签的(de)买家与销售顾问，热切地商讨着支付事宜。房产中(zhōng)介则在电梯和大厅之间不停(tíng)穿梭，送走(zǒu)上一位购房者后，又在电梯口等待下一位客户。

（售楼部挤满了中签的买家与销(xiāo)售(shòu)顾问摄/贾明睿）

在香港(gǎng)楼市全面“撤辣”近两个月后，此番景象在香港(gǎng)多个楼盘轮番上演。2月28日，香港楼市“平地一声雷”。香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，住(zhù)宅物(wù)业交易无须缴交额外(wài)印花税(shuì)、买家印花税(shuì)和新住宅印花税；物业(yè)按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是(shì)香港为提(tí)振(zhèn)楼市(shì)注入的一剂“强心针”，目前来看，效果显著。香港置业研究部董事王品弟表示，土地注册(cè)处资料显示，本月至今(截(jié)至18日)整体物业(yè)(包括一手私(sī)宅(zhái)及二手住宅、一手公营(yíng)房屋、工商铺、纯(chún)车位及(jí)其他非住宅)录得6396宗注(zhù)册，较上月同期的(de)1790宗大幅增加近(jìn)2.6倍。由于注(zhù)册量属滞后数字，4月注册个(gè)案一般(bān)主要反映 3月楼市于财政预算(suàn)案公(gōng)布全面撤(chè)辣(là)后的畅旺市况。

值得(dé)关注的是，内地客成为了本轮购房的(de)一大主(zhǔ)力，有香港(gǎng)房产中介告诉21记者，“基本上我所有(yǒu)的客人都来(lái)自内地”，从需求(qiú)看，自住和投资都有。对(duì)于(yú)“刚需族”而言，子女教育(yù)以(yǐ)及低价入手成为了他们买房的最大诱因。

当然(rán)，也有(yǒu)许多人仍(réng)在观望。他们有的通过“优才计划”来港半年，买房(fáng)已经提上(shàng)日程；有(yǒu)的即将拿到香港(gǎng)永居，但“撤(chè)辣(là)”似乎也反映出香港整体经济的(de)动力(lì)不足(zú)，这(zhè)让他们对于买房与否(fǒu)显得更加踌躇。

全面“撤(chè)辣”之后，这些组成了(le)香(xiāng)港楼市的复杂(zá)图景：新盘争先推出、中介迎来了难得的(de)“忙时”、“西饼客(kè)”大(dà)笔扫货(huò)、“刚(gāng)需族”有(yǒu)的犹豫有的落定…..曾经“哺(bǔ)育”了李嘉(jiā)诚、郭得胜、李兆(zhào)基、郑裕彤(tóng)四大家(jiā)族的香港房产经济，能否走(zǒu)进下一个春风里？

内(nèi)地(dì)买家众生(shēng)相

2023年10月(yuè)，黎小姐通过优才计划成功拿到了签证，从事ESG工作的她目前频繁往返于深圳、香(xiāng)港两(liǎng)地。

在港半年，黎(lí)小姐的置业计划开始提上日程。黎小姐告诉21记者，“撤辣”对于她的置业计划有部(bù)分(fēn)影响，但并非(fēi)最(zuì)重要因(yīn)素，“初衷是(shì)打算在香港长期发展，也比较看好香港住宅的保值”。

近段(duàn)时间以来，黎小姐先后到启德、大角咀、南昌等地寻(xún)找(zhǎo)合适的房(fáng)源。于她而言，街区氛围和(hé)配套，以及交通便利程度，尤其是往返内地(dì)的便捷程度是最重要的选房因(yīn)素(sù)，“这两个(gè)因(yīn)素影响长(zhǎng)期(qī)的居住价值，会在此基础上考虑性价比”。

事实上，对于外来人才，香港特区政府提前(qián)打开了(le)“撤辣”通道。香港行(xíng)政长官在2023年施政报告中明确，为外来人才(cái)的置业印花税实施“先免后征”，即在购入物业时先暂免征收(shōu)相(xiāng)关税项，若其(qí)后未能(néng)成为香(xiāng)港永久性居民才缴付相关税项。

过(guò)去几年，香港通过“优才计划”、“高才通计划”等人才引进措施吸引了大(dà)量内地人才到港发展。香港特(tè)区政府劳工及福利(lì)局局长孙玉菡透(tòu)露，截至今年2月底，“高才通(tōng)计(jì)划”共收到逾7.2万宗申请，其中近5.9万宗获批(pī)，已有(yǒu)约(yuē)4.4万人通过该(gāi)计划来港。加上经其他人才入境计划获批的申请，由(yóu)去年(nián)至(zhì)今总(zǒng)计约10.8万名人才已抵港。

黎(lí)小姐了解(jiě)到(dào)，通过“优才计划”、“高才(cái)通计划”等(děng)移居香港的(de)内地朋友，目前(qián)仍以租房为主，较少考虑(lǜ)置业。但这些在港发展、定居意(yì)愿较大的人群，依然(rán)有望成为香港房地产市场新需求的一(yī)大主力。

同样(yàng)来自内地的赵女士目前在内地和香港经营一(yī)家(jiā)留学咨询公司。在她的计划里，孩子以(yǐ)后会在香(xiāng)港读(dú)书，因(yīn)此买房计划原就在列。在香港特区政府(fǔ)推出“撤辣”措施后，这一计划被提前了。多番(fān)比较后(hòu)，赵女士准备在大围购置一套二手(shǒu)房或者在启德入手一套(tào)新房。

子女(nǚ)教育以及趁低买入成为了赵女士购房的重要推(tuī)手。“买房考虑最多肯定是投资价值，虽然不(bù)能说是抄(chāo)底，但价(jià)格回落到一个觉得可以(yǐ)出手的计算(suàn)，结合孩子未来的规划，买房计(jì)划基本就落实了。”

赵(zhào)女士表示(shì)，身边有到港买房计(jì)划(huà)的人士与她的考虑差不多，都是前期做投资，后期(qī)用于孩子上学。

与他们相比，白兰要(yào)显(xiǎn)得更加(jiā)谨慎。“某(mǒu)种程度上而言，‘撤辣’会让我(wǒ)更担心（香(xiāng)港）经济情况，会让我更怀疑买房是不是(shì)一个(gè)正确的决定。”当香港特区政府宣布“先免后征”时，决心要拿到(dào)永居的白兰(lán)就(jiù)知道自己不需要缴纳这部分税款，也(yě)因此，对于全(quán)面“撤辣”的推出(chū)，白兰并不敏感。

于白兰而言，最重要的影响因素还(hái)是房价，“还是有点(diǎn)犹豫，这个房子是要买来自住(zhù)还是买来(lái)投资？如果是投资，最重(zhòng)要的(de)是房价能不能涨，这个还是取决(jué)于经济情况和市场信心，但这两点我并(bìng)没有(yǒu)看到很积(jī)极的方(fāng)向。”

一手成交创(chuàng)近11年新高

从各大(dà)楼盘的交易数据来看(kàn)，全面(miàn)“撤辣”在短期内取得(dé)了明显成效。记者(zhě)了解到，有新开售(shòu)的楼盘超购(gòu)27倍；有的项目即便门槛(kǎn)较高，总价在2000-3000万港元，但也去(qù)化得很快。

根据统计，香港楼市全面“撤(chè)辣”后，3月一(yī)手房市场录得(dé)约4170宗成交，为《一手住宅物业销售条例(lì)》2013年4月实施以来，近11年(nián)单月新高。

二手市场同样回温(wēn)。美联物业(yè)研究中心综合(hé)土地注册处(chù)资(zī)料显示(shì)，3月二手住宅注册(cè)量(liàng)录得(dé)2701宗，较2月2219宗回升(shēng)约21.7%。同时，鉴于土地注册处注册个案属滞后数据，因此2月底财案撤辣后的楼市表现(xiàn)尚未于上述3月注册量全面反(fǎn)映出(chū)来。

内(nèi)地客成为了本(běn)轮香港楼(lóu)市(shì)成交复苏的主要推(tuī)手之一。香港(gǎng)置业一手盘客户主任陈先生向21记(jì)者表示(shì)，最近来看一手楼盘的客(kè)户中，大概7成来自内地。问及“撤辣”前后的情况，陈永智称变化很大，“之前都要等拿到永居(jū)才可以减税，而拿到永居意味着放弃(qì)原来的(de)内(nèi)地户口，现在不需(xū)要这样了，内地同胞可以(yǐ)直接减税置业。”

在(zài)陈先生(shēng)看(kàn)来，“香港本地的购房力已经很弱了，现在香港(gǎng)一手房市场面向(xiàng)的主要就是内(nèi)地客户。”

需要指出的(de)是，在全(quán)面“撤辣”之前，香(xiāng)港特区政府已(yǐ)经将买家印花税和新住宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这两个税(shuì)款面向的对象都包括(kuò)非香(xiāng)港永久性居(jū)民，在推出之初，这两个税款(kuǎn)就是(shì)作(zuò)为香港房产需求管(guǎn)理措施的一部分，藉以遏抑外来需求(qiú)和减低投资需求，从(cón“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？g)而稳(wěn)定住宅物业市场。

但是，由于(yú)经(jīng)济低迷、利率高企(qǐ)叠加流失，香港房产市(shì)场陷(xiàn)入了长时间低迷。如今，来自内(nèi)地的刚需客与投资客(kè)再次“带(dài)资”进入(rù)香港房产市场。

从投资角度看，“香港的(de)物业投资历史(shǐ)悠久(jiǔ)，且租(zū)金回报(bào)率比较可观，一般可以达到3厘（3%），CBD附近(jìn)的可以达到4厘（4%）。香港作为国际金融(róng)中心，聚集了一(yī)大批国际国内人才，相信较容易放租。”香(xiāng)港仲量联行资深董事李远(yuǎn)峰(fēng)向21记者表示。

同时，香港的租金明显高于内地城市，“如果同一笔钱花在香港和内地，回报率(lǜ)肯定(dìng)是(shì)香港高。”陈先生表示。的确，从投资(zī)属性看，香港租售(shòu)比情况比内地好，但持有成本也比较高。

就此，李远峰回应称，成本(běn)考虑主要看买家是否做(zuò)借(jiè)贷以及(jí)按(àn)揭利息情况，差饷(xiǎng)、管(guǎn)理费及其他费用(yòng)占(zhàn)比并不高，结合香港法制健(jiàn)全，相信香港物业依然(rán)是不错的长线持有资产(chǎn)。

长期复苏需要(yào)更多支撑

上世纪90年代，作为(wèi)香港经济的重要(yào)支柱，地产业被视作“香港经济的寒暑表(biǎo)”；后来(lái)随着时间推移，高(gāo)地价、高楼价问题逐渐成为(wèi)了香港突出的社会(huì)问题；近几年，香港楼(lóu)市更是陷(xiàn)入了长期低迷。

美(měi)联(lián)物(wù)业数据显示，2023年香港楼市共推出35个全新新盘项目，涉(shè)及单位总数14119套，于2023年共售出6740个(gè)单位，售出(chū)率约(yuē)48%，不足五成。拉长时间线来(lái)看，这一(yī)售出率较2022年约53%进一步下挫，较2020年的约70“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？%更是显著下降。

在难得的购买潮以及去库存压力下，许多地产企业“以(yǐ)价换量”，加速去化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下长实集团推售(shòu)的(de)BlueCoast成本价为2.8万港元/平方呎(1呎约等于0.093平方米），但均价仅2.19万港元/平方(fāng)呎(chǐ)，相当于打(dǎ)了(le)七八折，且(qiě)比周边同类新盘便宜约6000港元/平方(fāng)呎，价(jià)格优势明显(xiǎn)。

长实执行董(dǒng)事赵国雄表示，BlueCoast首批属“捞底价”，考虑到(dào)当前低迷的房市和竞争激烈的市场环境，这(zhè)次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团(tuán)旗(qí)下的“亲(qīn)海駅(yì)II”的(de)低价促销也曾掀起市场热议。

如今，从3月(yuè)数据(jù)看，全面“撤辣”之后，香港楼市迎来“小阳春”。但是，从(cóng)更长的时间坐标看，香港楼市仍难(nán)称复苏。

首先，库(kù)存压力仍很大(dà)。根据香港房屋局以及(jí)美联物业研究中心数(shù)据，截(jié)至2023年底，香港楼盘的“货尾”（新盘销售剩余未(wèi)卖出的单位）已达2.03万套，达近20年来新高，同时，潜在新盘供应单位数(shù)创历史新高，达10.9万个单位(wèi)，创有记录以来新高。

同时，楼市走(zǒu)势仍未明(míng)朗。中原(yuán)地产研究部高级联席(xí)董事杨明仪4月19日表示(shì)，反映(yìng)香港主要大型(xíng)屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指(zhǐ)数CCL最新报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平徘徊。该指数(shù)较2021年8月191.34点历史高位(wèi)跌23.51%，较(jiào)2023年4月168.40点(diǎn)高位跌13.09%，而2024年则累(lèi)跌(diē)0.58%。

李远峰(fēng)向记(jì)者表示，“撤辣”后市场的反(fǎn)应很直接，入(rù)市成(chéng)本降低有效刺激了成交量。但是在2018、2019年政府(fǔ)推出了较多土(tǔ)地，从发展(zhǎn)周期看，这两年正是项目落成的高峰(fēng)期，在供过于求的情(qíng)况下，房价走势预计会走低。

“最近新(xīn)推的几个(gè)新盘价格整(zhěng)价较(jiào)市场价有所折让，推低了房产指数，全年来看可能会同比下跌。我们预计货存积压情况缓解后(hòu)，指数才有机会回升。”李远峰同时还指出，在利息维持高位，香港经济复苏较预期缓慢的情(qíng)况下，香港(gǎng)的楼价复(fù)苏还需要时间(jiān)。

长远而言(yán)，香港楼市该如何走进下一个春风里？

广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向(xiàng)21记者表示，“全面”撤辣带来(lái)的效果肯定是(shì)正面的。“香港是自由港，物业价值的稳定非常关键，会影响到资金(jīn)进出以及香港(gǎng)对于境内外资金、投资者的吸引力。因此，当物业价值跌到一定程度(dù)，就会采取手段来稳定物(wù)业价值，从而稳定香(xiāng)港对于全球资金的吸引力(lì)。”

在李宇嘉看(kàn)来(lái)，香港过去(qù)以地产(chǎn)、金融(róng)行业为发展中心，如今这两个行业遭遇逆风，同(tóng)时也出现了产(chǎn)业(yè)空心化趋势(shì)。在此背景下，“香港房地(dì)产价格和行业未来走(zǒu)势发展很大程度上取决于能(néng)否融入内地、融入大湾区，即香港与(yǔ)大湾(wān)区的互联互通、与内地城市的(de)要素双(shuāng)向流动。吸引更(gèng)多(duō)的企(qǐ)业进来，如此才可以(yǐ)扩大市场对房地产的需求，让香港地产(chǎn)的复(fù)苏前景更明朗，动力更足。”“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

李宇嘉补充称，香港在国际规则、金融服务方面依然有很强的优势，内地企业有这(zhè)些方面的需(xū)求，如果能够结合起(qǐ)来，补充香港(gǎng)产业空心化的不足，那么地产发展还会有(yǒu)较大的发展空间，“单靠政策难(nán)以将香港房地产市场稳定下来(lái)”。

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