保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的(de)风险防范与规(guī)模(mó)扩张？房(fáng)企的新发展(zhǎn)模式是什么？在2023年，保利发展尝(cháng)试给出自己的答卷。

2023年，保利发(fā)展全年(nián)实现营收规模(mó)3468.28亿(yì)元，归母净利润120.67亿元(yuán)，截至年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去库存战略的执行帮(bāng)助保利(lì)发展实现房企中唯一(yī)的四千亿级销售，同时在连续第6年的经营(yíng)活动现金流(liú)为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

进入2024年，保(bǎo)利(lì)发展仍将坚持布局(jú)核心城市，把握“品质时代“机遇。在最新(xīn)发布的行(xíng)业白皮(pí)书中，保利发展提出应全方位理解“品质(zhì)时代”，“品质时(shí)代”的关键是牢牢紧(jǐn)扣“用户思(sī)维”，以(yǐ)用(yòng)户为中心，推动(dòng)整个行业生态向高质量发展。

坚定去库存实现销售领(lǐng)跑

4月22日(rì)晚间，保利(lì)发展披露财报，公司2023年度实现营收规模(mó)3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体销售(shòu)规(guī)模呈(chéng)两位数下滑的背景下，保利发展(zhǎn)全口径(jìng)销售4222亿(yì)元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企，市(shì)场占有(yǒu)率逆势提升至3.6%。保利发展解读称，2023年(nián)，公司紧盯行业形势变化，把握(wò)市(shì)场(chǎng)窗口机会，采取积极灵活的营销策(cè)略(lüè)，坚决果断去库存。

销售(shòu)规模(mó)持续领跑，体(tǐ)现了保利(lì)发展自2021年下半年(nián)以(yǐ)来(lái)一以贯之的“去库存(cún)”战略。2023年，保利发展就(jiù)确立了“稳经营、去(qù)库存、调结构、防风险”的(de)经营策略，持续加(jiā)强两级联动(dòng)，以应对(duì)市场波动。

在(zài)管理层及时(shí)有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高(gāo)效落地执行，4000亿元的销(xiāo)售成绩单之下保利发展的销售(shòu)结构的持续优(yōu)化：

城市深耕效果持续凸(tū)显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近九成，同比提(tí)升2个百分点。珠三角、长三角销售贡献(xiàn)分别超1100亿元和(hé)1400亿元、广州与佛山合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。

市场占有率不(bù)断提升。公司2023年市占(zhàn)率3.6%，同(tóng)比提升0.2个百分点(diǎn)，其中，核心38城市占(zhàn)率达6.8%，同比提升0.7个百分(fēn)点；市(shì)占率超过(guò)10%的城市共27个，单城市占率天花(huā)板不断突破提升。

存量(liàng)项目去化成效(xiào)显著。公司加大2022年之前获取(qǔ)的存量项目(mù)去化力度，存量项目签约金(jīn)额2575亿元(yuán)，占全年销售金额的(de)61%；签约面积1643万平方米(mǐ)，占(zhàn)全年销(xiāo)售面积的69%。

人(rén)效进一步提升(shēng)。2023年，保利发(fā)展人均签约金额与2022年持平，人均交付套数比2022年提升26%；下属物业公司、商旅公司、代理公司等规模(mó)较大的产业公司，2023年元均效(xiào)能均有不同幅度提升。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公司当期销售向未(wèi)来收入转结的保障度(dù)交较高。长期以来，保利发展项目完成交付后才确认收入，并坚持以(yǐ)成(chéng)本法(fǎ)计量投资性房地产，资产质量稳健扎实。截至报(bào)告期末，保利发展尚持有合同负债(zhài)3772亿(yì)元，已售(shòu)未回笼资金约966亿元，未来收入保障度(dù)高。

债务结构持续优化

对比业绩快报(bào)，年报(bào)中新增披露的各项财务数据显(xiǎn)示，保利(lì)发展在(zài)手资金充(chōng)沛、负债进一步(bù)压(yā)降、现金(jīn)流健康、债务结构(gòu)持续优化。整体来看，在保(bǎo)持经营现金流为正(zhèng)的前提下，保利发展实(shí)现了资源补充和(hé)债务(wù)结构优(yōu)化，实现了安全和发(fā)展的平衡。

以开源节(jié)流为关键词，保利发展在2023年(nián)实现了连续(xù)第六年的经营活动现金流(liú)为正。开源方(fāng)面，保利发展一手(shǒu)抢销售，一手抓回款，全年(nián)回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时(shí)通过加速参股项(xiàng)目投资回收等方式(shì)，累(lèi)计增加可动(dòng)用资金529亿元。节流方(fāng)面，公司以销定产，全年(nián)新开(kāi)工面(miàn)积(jī)1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付(fù)，竣工面(miàn)积(jī)4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续6年的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)净流入，保障了保利发展充分的“存粮”。财报显示(shì)，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左(zuǒ)右的合(hé)理水平。此外，公司报告期(qī)末已售待回笼资金约(yuē)966亿(yì)元，未来可动用资金(jīn)充裕(yù)。

降债务、降利息，双管齐下，债(zhài)务结构持续优化。截至2023年末(mò)，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中(zhōng)一年内到期的债务(wù)占有息负债比重为20.82%，较年初下降0.46个百分(fēn)点。融资成本方面，年内公司新增(zēng)融(róng)资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体(tǐ)来看，多项举措并举之下，2023年保利发展财务结构进一步(bù)优化：期末公司(sī)资(zī)产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

对财务安全最直接有力(lì)的证据，是在行业普遍(biàn)收紧银(yín)根的背景下，保(bǎo)利发展逆势加码股东回报，既展现央企责任担当，也体现了发展信心。按今(jīn)年一月前(qián)期股东(dōng)回报规划，将分红保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式比例跃升至40%，相比此前提高(gāo)1倍，同时保(bǎo)利发(fā)展还实施了不超过20亿元回购(gòu)方案。

向“新质生产力的基(jī)础设施服务商”转型

进入(rù)2024年，保利发展仍然保持保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式进取的态度。在资源端把握布(bù)局核心城市(shì)，在销售(shòu)端秉持为客户建“好房(fáng)子”，在两大高确定性战略规划指引下，结(jié)合公司多年(nián)管理经验沉淀出(chū)“总部+城市平台(tái)”扁平的两级管理架构，保利发(fā)展有望穿越新的地产周期，实现长期可持续的发展。

在(zài)资源端，最新发布的《保利2023—2024年不动(dòng)产(chǎn)行业白皮书》明(míng)确(què)指出：“房(fáng)企不(bù)能再走‘三高’的粗(cū)放式发展道路(lù)”，但同时也强调要(yào)维持适度杠杆，保持合理投资和土地(dì)储(chǔ)备，将投资聚焦到有确定(dìng)需(xū)求的优质区(qū)域。

在2023年，保利发展不仅是“销冠”，近年拿地金额(é)也位居行业首位。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价(jià)1359亿元，同比提升26%，拓展权益比(bǐ)提升16个百分点至83%。公司新增项目税前(qián)成本利(lì)润率平(píng)均在15%以上，具有较强盈(yíng)利(lì)能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位(wèi)于核心38城，新增项目楼面均价15187元/平方米。

在优质增量资源的补充下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土(tǔ)地(dì)储备(bèi)计(jì)容建面7790万(wàn)平方(fāng)米，其中存量项目6608万平方米(mǐ)，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百(bǎi)分点；核心(xīn)38城面积储备占比近七(qī)成，提升2.4个百分(fēn)点(diǎn)，资源结构不断优化。

在销售端，建“好房子”被广(guǎng)泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今年的全(quán)国(guó)两会(huì)上，住建部部(bù)长倪虹对房地产企业喊话(huà)：谁能为群众建设(shè)好房子、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

保利发展正(zhèng)是行业内第一个提出进(jìn)入品质时(shí)代(dài)的房(fáng)企，也是最先落实产品制胜理念的公(gōng)司。在这一战略的指引下(xià)，保利发展形成了“天悦(yuè)和”三大产品系十(shí)二大子品(pǐn)牌(pái)，且获(huò)消费者(zhě)认可。2023年(nián)，保利发(fā)展完成 29.1万套产品交(jiāo)付，在交付提升的(de)同时获得客户(hù)满意度提升(shēng)。

值(zhí)得注意的是，保利发展今(jīn)年进一步拓展“品质时代“的内涵，将”服务“摆在了更为显要的(de)位置(zhì)。事实上，新一年(nián)的(de)白(bái)皮书正式更(gèng)名为不动产(chǎn)行业(yè)白皮书。保利发展解释称(chēng)，“房地产”大家讨论得更多的是销售，“不(bù)动产”注重(zhòng)资产价值和使用价值的双重属(shǔ)性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户使用需求为根本出发点，全方位提升产品和服务品质。

从“好产品”到“好服务”，保利发展正着力延伸服务内容和扩大服务外延，城市消费与服务(wù)需求持续(xù)扩大，正开启(qǐ)多(duō)个新赛道(dào)。比(bǐ)如：围绕居住社区，对(duì)服务内容进(jìn)行延伸，包括为业主提供家装家居、房屋(wū)交易(yì)租赁等增值服务，发展(zhǎn)商业(yè)、养老、托幼等业务。再比如：从社区走向城市，围绕不(bù)动产的各类业态(tài)，扩(kuò)大服务外延。探索(suǒ)公(gōng)共服务、产业园区、商旅、会展和(hé)体育等服务及消费，挖掘市场价值(zhí)。

在白皮书中，保利(lì)发展呼(hū)吁房企要积极向“新质生产力的基础设(shè)施服务(wù)商”转(zhuǎn)型(xíng)，从区域(yù)布局(jú)、产品业态到供应链技术创新(xīn)、服务输出等方方面面，为新质生产力提供(gōng)硬件支撑和软件服务，持(chí)续助(zhù)推社(shè)会(huì)经济的高质量发展。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式