曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头(tóu)顶近200亿的短期债务，浙(zhè)江(jiāng)最神秘的地产商(shāng)新湖(hú)中(zhōng)宝（600208.SH）迎(yíng)来国资入股，很快将在资(zī)本市场上改名换姓，但遗留问题却远远没有解决。

　　1994年，浙江温州人(rén)黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公(gōng)司通过(guò)定向增发的方式装入中宝股份，后改名新(xīn)湖中(zhōng)宝。

　　黄伟在资本市场上攫(jué)得(dé)第一桶金后进入房(fáng)地产行业(yè)，一度成为(wèi)“温州首富”，但黄本人很少接受媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发家(jiā)历程，以及(jí)他大隐隐于市的个人风(fēng)格让新湖集团(tuán)一度披(pī)上了神秘外衣。

　　在浙商(shāng)地产圈看来，黄伟一(yī)直保持着“金融思维”做房地产：新湖(hú)土地开发周期普遍(biàn)较(jiào)长，黄伟2000年就手握大(dà)量土(tǔ)地但不急并于开发，坐等土地(dì)升值(zhí)。

　　这种开发(fā)模式一度让黄伟和新湖积累了丰(fēng)厚的“土地红利”资本，但(dàn)随着地(dì)产行(xíng)业进入高周转时代，新(xīn)湖和黄伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。

　　当地产商们野心勃勃在(zài)规模上“大(dà)干快上”那些年（2016-2020年），黄(huáng)伟的新湖中宝靠吃前些年的 “土地”老本，并没有积极扩张。黄伟保持着土地的慢开发(fā)和待价而沽，把(bǎ)重心放在金融投(tóu)资上，几年间，新湖投资了中信银行、温(wēn)州银行(xíng)、万得信息(xī)技(jì)术股份有限公司、杭州趣链科技(jì)公(gōng)司(sī)等。

　　土储方面，除(chú)上海、杭州等个(gè)别城市外，新湖整体土地质(zhì)量并(bìng)不优质，主(zhǔ)要(yào)在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山、温岭(lǐng)等。

　　土地的慢(màn)开发使(shǐ)经营性现(xiàn)金流不足，同时，新(xīn)湖的金融投(tóu)资回(huí)报短时间内不能满足其支付土地(dì)、开发(fā)等各(gè)种成本和债务。

　　其(qí)后，新湖干(gàn)脆走上了“卖地求生”之路。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷(gǔ)置(zhì)业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权(quán)，交易对价总计227.6亿元(yuán)。

　　但即便(biàn)如(rú)此，新湖头顶的债务还(hái)是没有得到实(shí)质性缓解。同时，新(xīn)湖持有的优质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形势已大不如(rú)前。

　　2021年后，房地产行业进入急剧下行(xíng)周期，大多(duō)数房地产商销(xiāo)售额大幅下降，新湖中宝2024年销售额却逆势增长，但这主要(yào)是(shì)因为新湖中宝去(qù)年同期销售额基数低。

　　2021-2023年，新湖中宝合同销售(shòu)额297.36亿元、115.9亿元和(hé)29.25亿元，销(xiāo)售额急速下(xià)滑，这也使新湖(hú)自身(shēn)造血功能急剧减弱，经营现金流严重不足。

　　根据(jù)新湖中宝2024年半年(nián)报，新湖中宝实现合同销售(shòu)面积20.78万平方米，合同销(xiāo)售收入43.26亿(yì)元，同(tóng)比上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元(yuán)，同比增长344.68%；归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润15.35亿元，同比下降4.84%。与多数同行一样，新湖增收不增利。

　　新湖中(zhōng)宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新湖中宝中报，公司(sī)结算(suàn)均价4.37万元(yuán)/平方米，结算(suàn)毛利率(lǜ)42.42%，该毛利率远高于同行。

　　但与多数地产商面临的问题一样，新湖中宝的(de)债务问题始终没有得到实质性解决。

　　根据新(xīn)湖中(zhōng)宝2024年半年报，公司(sī)期(qī)末货币资金余额59.71亿元；有(yǒu)息负债合计(jì)315.28亿元(yuán)，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元(yuán)。有息负债中，短期借(jiè)款和一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占(zhàn)比59.92%，一年以(yǐ)上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

　　近189亿的短期和一(yī)年内有息负债是(shì)新湖(hú)中宝手握货币资金的3倍，公司债务(wù)风险已站在(zài)“悬崖”边上。

　　大背景(jǐng)是，近三年(nián)来(lái)房地产企业融资(zī)遭遇困境，即便是万科这样的优质(zhì)企业，在融资方面都捉襟(jīn)见(jiàn)肘，虽然2024年以(yǐ)来(lái)，中央(yāng)不断释放融资利好，但实际能惠及到浙江民企的利(lì)好少(shǎo)之(zhī)又少。

　　黄伟开始筹(chóu)谋抱国资“大腿”。2020年开始(shǐ)，新湖中(zhōng)宝先后在衢州成立(lì)了新(xīn)湖智造、新湖城市发(fā)展、衢州新允科技(jì)合伙企业（有限(xiàn)合伙(huǒ)）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。

　　2021年(nián)11月，新湖中(zhōng)宝把大(dà)本营从浙江嘉兴迁到衢州，次(cì)月(yuè)就全部完成了迁址。

　　2023年(nián)2月，新湖中宝公告控股股东新湖集团与(yǔ)衢州市新安财通签署了股份(fèn)转让协议，新湖集团欲向后者转让(ràng)其(qí)持(chí)有(yǒu)的8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%），转(zhuǎn)让(ràng)价格为2.64元/股，涉及金额约(yuē)为22.7亿元。

　　2024年1月，新湖中宝公告称(chēng)，新湖集(jí)团(tuán)以及其(qí)一致(zhì)行动人恒兴力，与衢州国资旗下的衢州智宝签署股权转让协议，转(zhuǎn)让所持公司18.43%的股份，转让(ràng)价(jià)款合计现金30亿元。

　　6月5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次18.43%股份的转让，衢州国(guó)资成为新湖中宝第一大股东，合计持(chí)股达到28.54%。

　　至此曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷，衢州国资合(hé)计投入52.76亿元，战略入(rù)股新湖中宝(bǎo)正(zhèng)式完成。

　　衢州国资在(zài)去年取得一个董事席位的基础上，还将向新湖中宝董事会推荐一名副总裁候(hòu)选(xuǎn)人，负责公司财务监督工作。

　　据新湖中(zhōng)宝(bǎo)公(gōng)告，公司(sī)名称将变更为“衢州信安发展股份有(yǒu)限公(gōng)司”，证(zhèng)券名称改名为“衢州发展”。

　　国资入股能救得活曾经的(de)温州首富黄(huáng)伟和他的(de)新湖系吗？

　　根据新湖(hú)中(zhōng)宝(bǎo)2024年(nián)半年报，这家企(qǐ)业目前地(dì)产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、南通新湖海上明珠(zhū)城(chéng)、上(shàng)海天潼里、上(shàng)海昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等(děng)。

　　上海项目(mù)是新湖最优质(zhì)资(zī)产(chǎn)。报告期内，新湖天潼(tóng)里已开(kāi)售小(xiǎo)高层去(qù)化近(jìn)六(liù)成。上海位于黄浦老城厢核心(xīn)的昼锦华苑（锦园）8月首次开盘推(tuī)出33套房子，户型310-390平米，首日售罄，揽金18.27亿。

　　上海优(yōu)质项目入市使新湖销售额有了一定保障，但(dàn)对比其债务，却是(shì)杯(bēi)水车薪。

　　此外，7月以来，新湖集团还陷入(rù)了员工理财“爆(bào)雷”风波。

　　自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性产品”的名义(yì)，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信(xìn)托(tuō)发行的信托产品，每年开放二次(cì)，或存续或到期还本付息。投(tóu)资者(zhě)一(yī)年期、二年期、三年期的收益率分别为10%、11%、12%，后续偶(ǒu)有(yǒu)波动。

　　根据投资(zī)者提供的文件(jiàn)显示，截至(zhì)7月15日，华鑫信托·新湖集团(tuán)单一资金信托尚有31.318亿元(yuán)及预期收益未兑付；华鑫信托·信源5号集合资金信托尚有15.493亿元本金及预期收益(yì)未兑付。两者金额(é)共达约(yuē)46.811亿元。

　　记者拿到的一份(fèn)投资者文件显示，上述信托理财(cái)的投资者(zhě)大多(duō)都是新湖的(de)员工以及亲友团(tuán)。

　　上述投资(zī)者对界面新闻记者表示，违约后，他们就(jiù)一直去新湖集(jí)团维权，但公司始终没有给予明确的回复。

　　直到员工大范围集结，几乎很少露(lù)面的黄伟在8月9日出现在了投资者面前(qián)。黄伟向投资者(zhě)表示，“做生意做了四(sì)十来年，哪里知(zhī)道(dào)我们一个几(jǐ)百亿资产被(bèi)人抢走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡(dù)难(nán)关，我们的这个矿(kuàng)、资产一定会拿回来，拿(ná)不回来可(kě)能我要破产，我如果这样可能比你们要惨。”

　　黄伟口中的“矿”指的是新湖集团的控股子公司(sī)浙江新湖能源（持股比例85%）通过其全(quán)资(zī)子公司北京华易隆鑫贸易有限公司（以下简称(chēng)“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业(yè)有限公司41.08%的股权，目前华易(yì)隆鑫已列为(wèi)被执行人，该公(gōng)司所持(chí)有的新(xīn)疆宜化矿(kuàng)业股权(quán)被(bèi)浙江和湖北两地法院冻结。

　　但黄伟的解释和恳请并(bìng)没有太大说(shuō)服力，投资者们没有放(fàng)下担忧(yōu)，也(yě)不认可黄伟所说的矿产和自己(jǐ)投(tóu)资信托的关联(lián)。目前来看，尚没有好(hǎo)消息出现，刚入主新湖的衢州国资也(yě)没有对外表态。

　　国际(jì)评级机构标普近期发文称，如果新湖中宝的自身(shēn)情况没有发生任(rèn)何显(xiǎn)著的有利(lì)变化(huà)，其无法偿付债(zhài)务（包括潜(qián)在的不良债务(wù)交换）的(de)风险(xiǎn)可能会随(suí)着公司流动性减弱而增加。同时(shí)，新湖中宝实际控制人变更(gèng)为国有企业，可能有助于(yú)新湖中宝(bǎo)保持(chí)与(yǔ)银行和其他金融机构(gòu)的(de)关系，但此举可能无助于解决境外债券兑付事宜。

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