刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专(zhuān)题(tí)：2024（第四届）中国楼宇经(jīng)济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国(guó)国际服务贸易交易会上隆重举办(bàn)。论(lùn)坛由世界(jiè)贸(mào)易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主(zhǔ)办，中国城区(qū)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城(chéng)区和(hé)知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡(héng)与重构”主题，共话城市城(chéng)区转(zhuǎn)型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模(mó)式(shì)。

　　苏(sū)州工业(yè)园(yuán)区城市重(zhòng)建公(gōng)司副总经理刘海(hǎi)霞出席并演讲。以下为演讲是实录：

　　各位企业家朋友们，大家下午好！我来自苏州工业(yè)园区，我带来的案例是苏州工业(yè)园区去年(nián)5月份交付的一个项目，阳澄(chéng)数谷。

　　苏州是大(dà)陆最宜居(jū)的城(chéng)市第一位，规模以上工业(yè)总(zǒng)产值第二位，科创板上市企业数地三位，外贸(mào)进出(chū)口总额第四位，地方(fāng)财(cái)政收入第五位(wèi)，地区生产总值第六位。

　　今天讲楼(lóu)宇，苏州工业园区(qū)的楼宇在全国非常有代表性，既(jì)不商业也不文化，它是以产业为背景，我们的(de)服务业70%是生产(chǎn)型服务业，这是比较硬核的(de)，注(zhù)定了后续(xù)在楼宇发展中的特(tè)点。

　　我所在的城市重建苏州(zhōu)工业园区管委会下属一级(jí)国资已经成立了20年(nián)，所从事的业务是产城融合，最早是(shì)农村变(biàn)城市，新城280平方(fāng)公里，到现在为(wèi)止，苏州(zhōu)园区已经没有(yǒu)农村了，整理土地21平方公里，盘活土地12000亩(mǔ)，我们在这个城市新建的过程中，参(cān)与了城市开发(fā)建设530多个(gè)项目，造城(chéng)中所有看到看不到的基(jī)础设施，和(hé)各种形态的楼宇(yǔ)，学(xué)校医(yī)院城市的配(pèi)套，我们都建设过。

　　近几年，城市(shì)发展(zhǎn)到第30年的时候，在过去8年的时间(jiān)里，我们慢慢转向城市产业的运营，开始做城(chéng)市的微更新，做产城融合相关的工作(zuò)。

　　我们金(jīn)鸡湖的湖东湖西，这是我们(men)的两个CBD，虽然产业这么强，经(jīng)济贡(gòng)献这么重要的城(chéng)市，它的(de)CBD其实(shí)不厚，最繁(fán)荣的地方也(yě)就这样。

　　阳澄数谷项目，在2014年的(de)时候，位置在金鸡湖北侧，区位非(fēi)常好，相(xiāng)当于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫(wèi)星图(tú)显示的，这是当(dāng)初(chū)拍的照片，我们用八年时(shí)间腾退了130家企业(yè)，整理出来一块一平方(fāng)公里的土地，当时是1.0版，做了正式的公示，后续城市能级在逐渐升级，有领导说可以做的(de)更高一点，2.0版，容积率也在提升，第一次提(tí)到生(shēng)产型(xíng)服务业，产业(yè)的定(dìng)位(wèi)上做了(le)一次升级，一直到现在，五年(nián)前(qián)重新(xīn)定(dìng)义做3.0版的阳澄数谷，容积率达(dá)到3.0-4.5的高度，如果是一个制造企业注册在这里没有(yǒu)问题，但是容积率(lǜ)高了以后，在这里所有(yǒu)办公(gōng)的形态还是(shì)以研发办公为主，这是我们现在的规划。

　　阳澄数谷目标打造一流(liú)数字经济创新街(jiē)区，整体规划打造(zào)220万方超大规模的数(shù)字经(jīng)济产业集群。

　　阳澄(chéng)数谷的南岸新地在首开去，一期去年6月份交付(fù)，一二期加起来(lái)46万方，二期26万方在半年以后交付。

　　简要提几点，我们的逻辑非常丰厚，它不(bù)是传统的办公楼，是产业创新的街(jiē)区，五年前我们做了一个清晰的产业定位，我们在招标(biāo)的时(shí)候，收到的标书大多数(shù)还是这个样子，可能更像银泰的作品，大的综合体下面有大的盒子，配着(zhe)比较繁华的(de)商(shāng)业，比较高端的写(xiě)字楼，这给我(wǒ)们带来很大的困扰，在我们(men)的脑图里，我们想要的产业街区不是这样(yàng)的，我(wǒ)们希望它是一(yī)个楼群(qún)，最后筛选到并且在逐步(bù)优化的是这样，这个区(qū)域，按照传统的CBD，包括北京CBD区域(yù)里，这是四个摩天大楼，二期是6个摩天(tiān)大(dà)楼，最初的规划也是这样的，我们再做方案(àn)整合的时候(hòu)，把这几地块打通，形成了街区的概(gài)念(niàn)。

　　我们主打的概念是新经济基础建设、产业赋能空间、城市活力场景(jǐng)、创新(xīn)产业集(jí)聚、多维生态服务。

　　为(wèi)了让大家更直观的了解，我们(men)打(dǎ)造的空间和传统写字楼的区(qū)别，有一个小视频，在公共空间里(lǐ)，它的形态是(shì)这样子。传(chuán)统的大堂是比(bǐ)较气派的，我们(men)这里表达的是(shì)多元融合的，（20都可以在这里很轻(qīng)松的融合，这(zhè)就是把传统大(dà)堂打(dǎ)开，高度混合的概念。

　　在这里工作、生(shēng)活、艺术、体验(yàn)、兴趣、创业、就业、朋友的交互(hù)，事业伙伴的交互，周末(mò)家庭的交互(hù)，都可以在这里很轻(qīng刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化)快的发生(shēng)。

　　匡会(huì)长去年看到我(wǒ)们这个消息，到现场去看，也特别邀约我们来做简短的分(fēn)享，那(nà)次他去的(de)时候(hòu)我没有在，正好在日本，看综合写(xiě)字楼(lóu)的项(xiàng)目，推荐大家看(kàn)看东京的一些(xiē)楼宇已经发生裂变了，如果还困在(zài)1.0版(bǎn)本的结构和思维，东(dōng)京已经开(kāi)始做(zuò)CBD区域(yù)的更新，它的更新不仅是(shì)跟TUD的连通(tōng)，不仅是空间的(de)整合，是工作生活产业多种业态的(de)整合(hé)，我们想打造的(de)也是这样的，进去以后很多(duō)研发、论坛(tán)，在那儿热热闹闹的发生，跟地铁、商业也无缝衔接。

　　第二，不是(shì)以建筑(zhù)为核心，是以人为中心。中国经济开放30年，我们出生看到的(de)城市就应该是(shì)这样，高楼林立，非常漂亮非常(cháng)大气，甚至是全球的知名建筑(zhù)师打造的地(dì)标建筑，我们已经走过了这个阶段，现在追求的不仅仅是建筑本(běn)身，建筑(zhù)带来(lái)的(de)人居对建筑本身非常有挑战，我们现在打造的街(jiē)区是以人为核心，以人在这里发生的场景定位(wèi)，我需要的建筑(zhù)应该是(shì)什么样子的。

　　这是一期，也有商业，我们昨天看了朝外，年轻人的(de)风格跟我们南岸的风格非常对标，但是(shì)我们体量和经验有限，在前期呈现的远没有朝外这个项目影(yǐng)响力那么(me)大(dà)，但是他是我们对标的，我们非常欣喜的看到(dào)在首都(dōu)有年轻人聚集的区域，无论是(shì)外面的建筑(zhù)，内装，就像朝外，就是很轻的内(nèi)容(róng)，而且是需要内容来填充引领，以(yǐ)内容打(dǎ)动年(nián)轻人的消费和(hé)聚集(jí)的场地。这是(shì)室外(wài)，年轻时尚的运动，利用高架下(xià)废弃的防护，我们可以办全国蹦道的(de)锦标赛，把年(nián)轻力和主张放在我(wǒ)们产业里，把产业社(shè)区和先期配套做了激活。

　　第(dì)三，首要不是做载体(tǐ)租(zū)赁，昨天的晚(wǎn)宴分享中无一不被大幅的空置所困(kùn)扰，但是不像(xiàng)大都市这样的(de)背景下，从定位开始(shǐ)，从拿着图纸招商开始，我(wǒ)一直跟团队(duì)小伙伴讲不要推销(xiāo)我的楼(lóu)，，产业的特(tè)性怎么样，人刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化群(qún)怎么样，对空间的需求怎(zěn)么样，三分之一的设计持续在优(yōu)化空间，一直到精(jīng)装、软装、场景的设置，然后(hòu)三分之一的时间才跟客户介绍是不是匹配(pèi)，即使到现在，我依然跟同(tóng)事说(shuō)不要劝大家签合同，而是讲好生态，看是不是匹配，除了空间还能给企业赋能，这是我们对标的客户(hù)。这是(shì)我们(men)这(zhè)几年坚(jiān)持的(de)很(hěn)多(duō)做法和逻辑，包括交付(fù)了(le)一年多的时间里，除了全国各地有一百多场接待，还有一百多场产业活动。

　　这是我们(men)各种类型的产业活(huó)动，我(wǒ)们做产城融合，不止这一个项目，我(wǒ)们(men)还有制造业、半导体、低空经济、高端装备制造(zào)，都(dōu)是(shì)旧改(gǎi)的产业园，打造(zào)产业园的逻辑和定位手法比较一致，除了硬核的集(jí)成电路、工业互联，跨(kuà)境贸易(yì)等，我们还有文化体(tǐ)育音(yīn)乐等方面的活动，我们的目标(biāo)不是哄好企业(yè)老板，而是哄(hǒng)好企业老板的团队。

　　工业互联、智(zhì)能网联、，拿集(jí)成电路，集成电路(lù)产业在2023年刚刚发布的全球集成电路协会发布(bù)的中国大陆50强企业，也是集成电路的创新集聚度以及发展潜力，我们这个园区(qū)排名第一(yī)，是(shì)高品质的园区，在数字贸易中，现(xiàn)在和地空一体，跨(kuà)境电商作为一个(gè)战略产业，也是新质生产力的(de)产业方(fāng)向，落在(zài)了阳澄数谷，如果跟集(jí)成电路(lù)、高(gāo)端，跨境(jìng)电商是(shì)现在为止做产业最拿不出手的，市委书记来了说(shuō)我们要(yào)做这个，三年(nián)要(yào)达到一个机制，最核心(xīn)的任务落在我们这个项目上，全市的手法也(yě)是打造特色(sè)产业园，在产业生态，供应链、物流、营销，技术平台构(gòu)建，，等方面快速打造生态。

　　同(tóng)时借助苏州(zhōu)市(shì)的力量，让苏州(zhōu)市创新发展中心(xīn)、专班、人才发展基地，这是我们现场(chǎng)的(de)图片，跨境电商选品中心已经出(chū)圈了。

　　半年前我接待一个，你是不是(shì)可以到我们这儿来，他(tā)说(shuō)我要的不是这(zhè)个，你(nǐ)可(kě)以不给我提供这么好的东西，我要做跨境，你要告诉我怎么做独立站，怎么帮助(zhù)我把一年数亿的产品卖到全球，我要(yào)做全国的珠宝平台，谁能指导(dǎo)我这件事，这(zhè)句话给我很大的提醒(xǐng)，很(hěn)高的要求(qiú)，原来我们曾经沉淀了那么多年的经验和引以为(wèi)傲的(de)展示在新的产(chǎn)业领域里完全(quán)不(bù)对等，在重新打造跨(kuà)境电(diàn)商生态的时候要做什么，经过半年时间，上个月(yuè)苏州园(yuán)区第一次跨境电商大会在产业园里展开的时候，我又请他来，他说震撼到了，基于原来创(chuàng)新街区的理念，有幸承接这个任务(wù)，有这样的资源平台，在(zài)这里快速形成(chéng)了跨境电商的(de)高端(duān)集聚区。

　　为什么要快速罗列一些数据，有些地方(fāng)国资坐拥政府得天独厚的资源，和市场化(huà)不太一样，通过这个数据，不光有资源，而且在这(zhè)个资源(yuán)上靠我们的产品力，能达到这样的数据沉(chén)淀，达到这样产业高度的集聚，需(xū)要更多创新思维和底层逻辑支撑(chēng)，我们(men)既有资源(yuán)也有机会同样(yàng)有挑战。

　　南岸新地，阳澄(chéng)数谷220万整个大的街区，我(wǒ)们(men)将实(shí)现跨越式的发展(zhǎn)。

　　如(rú)果我们之前做的每一个楼宇是一棵树，现(xiàn)在打造的街(jiē)区是一个生态的丛林(lín)，欢迎大家关注阳澄数谷，欢迎大家来到苏州工业园区！

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责任编辑(jí)：王翔

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