楼市中期将见底

（本文成文于上周五，首发于上(shàng)周六今年第17期杂志）

现(xiàn)代社(shè)会经济发达，金(jīn)融地产业发达，财富效应影响巨大。譬如国内一(yī)线城市，多数中青(qīng)年人置业(yè)时选择按(àn)揭贷款(kuǎn)，每月按(àn)揭还款会令消费受压(yā)。而楼(lóu)价(jià)涨跌，当幅度足够大时便会严重影(yǐng)响消费。相反，经济较(jiào)落后地区，置(zhì)业者普遍较为保守。有楼在手与无楼在手者，差别(bié)甚大。低收入(rù)者(zhě)除了每月工资收入，无其他(tā)收入，则影响其消费者只有物价涨跌。

近期香港人北上消费成为浪(làng)潮(cháo)，社交媒体上(shàng)阵阵(zhèn)热议。比如香港靠近深(shēn)圳地区如上水等，一(yī)众上了年纪“师奶”不时坐两元港铁到莲塘口(kǒu)岸，过关后再坐两三个站免费公共汽车到(dào)市场(chǎng)买菜。根据香(xiāng)港海关(guān)条例，熟食可以过关。香港烧肉每斤(jīn)过(guò)百港币，但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民(mín)币，档主做(zuò)到不停手。香港“师奶”们买上(shàng)几日分(fēn)量蔬菜与肉食回港，每月节省(shěng)出不少钱。因此(cǐ)，香港靠近深(shēn)圳一(yī)些墟镇空置铺位大量出现。

大流行结束之后，深港边境恢复正常通关，但大陆南下(xià)旅客每月(yuè)仅仅二三百万人(rén)次(cì)，今(jīn)年上半年平均每(měi)月268万人次；而香港北(běi)上旅客则创历史新高，最新数据是每月716万人次。数(shù)据此消(xiāo)彼长，其背后原因(yīn)皆是财(cái)富效应所致。香港零售市场低迷，商铺价格自然暴跌。根(gēn)据香港信报财经报(bào)道，北角城市花(huā)园商场地库一(yī)个铺位仅仅以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元，业主持有(yǒu)11年惨亏楼市中期将见底93%。虽然(rán)是极端例子，但亦反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个(gè)铺位538万港币售出，业主早于2008年(nián)968万买入(rù)，16年时间账面蒸发(fā)430万，跌幅44%。中原地产研究部指(zhǐ)香港甲级写字楼租值连(lián)续(xù)四年下跌，较2019年高(gāo)位回落25%，中(zhōng)环中心、长江集团中心及(jí)会议展览中心近四(sì)年租值跌(diē)幅高达33%以上。住宅(zhái)方面，中原城市领先指数2021年8月最高见(jiàn)191.3点，其后(hòu)大幅回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

回顾以(yǐ)往(wǎng)分(fēn)析香港楼市文章……

2017年7月29日《全球楼市危机山雨欲来（上）》一文认为“2003年SARS之(zhī)后香港楼市(shì)进入第[5]浪上升(shēng楼市中期将见底)，而2015年至2016年(nián)调整已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于[5]浪5最后(hòu)上升。”当时中原指数约(yuē)160点。2018年(nián)3月17日文章《伦敦北京楼价松(sōng)动银行(xíng)股中期见顶》，文中指“2003年展开超(chāo)高级浪[5]。目前已经进入(rù)[5]浪（5）最后(hòu)上升。压死骆驼最(zuì)后一根稻草恐怕是美(měi)国持续加息。”其时中(zhōng)原指数约175点。2019年8月31日《中国股市反复震荡(dàng) 香(xiāng)港楼市摇摇(yáo)欲坠》一文认为“香港楼市正进入 2003年以来(lái)[5]浪（5）上升。楼(lóu)价在创新高(gāo)后出现(xiàn)停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑楼市中期将见底或是（5）浪1而已？需要继(jì)续观察(chá)”。当时中原指数185点(diǎn)，最后2021年191点见顶。现再分析中原城市领先(xiān)指数(shù)走势。

中原指数1997年6月最高见103.8点，10月摸101.8点(diǎn)形成双顶。1997年6月高点(diǎn)定义为超高级浪[3]，跌至2003年8月(yuè)最低(dī)31.7点为一组3浪下跌，超高(gāo)级浪[4]，跌幅69.4%。此后展开浪[5]上升。

2003年8月低点(diǎn)31.7点升至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属于延(yán)伸浪。其中2005年6月高点55.8点为（1）浪(làng)1，55.8点跌至(zhì)2006年9月低(dī)点(diǎn)52点为（1）浪2，52点升至2013年3月高点(diǎn)123点为（1）浪3——（1）浪3又是延伸(shēn)浪——123点跌至2014年4月低点117.1点为（1）浪4，123点升至2015年(nián)8月高点146.7点为（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高(gāo)点跌至(zhì)2016年(nián)3月低点127.4点(diǎn)，此后(hòu)升至2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年1月低点175点为水平三角形[5]浪（4）。175点(diǎn)升至2021年8月(yuè)191.3点(diǎn)为[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港美国楼市走势分(fēn)析》中指出(chū)：“近年香港局势(shì)动(dòng)荡(dàng)，加上(shàng)疫情，令(lìng)楼市投资(zī)者(zhě)信心大减，而联储局连番加息下(xià)，楼价自(zì)然(rán)拾级而下，我相信香港(gǎng)楼市(shì)已经进入一个较1997年至2003年更大(dà)级别调整期……总之，香港楼市下跌基本目标(biāo)是2016年3月127点附近”。以波浪理论角(jiǎo)度看，此轮香港楼(lóu)市(shì)调(diào)整，为(wèi)循环级别。中原指数自历史高(gāo)位(wèi)下跌，先是呈现一组5浪推动下跌局面(miàn)。

《香港美(měi)国楼市走(zǒu)势分(fēn)析》一文中认为，此组5浪下跌，可能是一组大(dà)型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪1，反弹至4月182.7点为（a）浪(làng)2，182.7点跌至12月156.3点为（a）浪(làng)3，之后回升至2023年4月168.4点为（a）浪4，然后进入(rù)（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可(kě)进一步细分：2023年4月高点168.4点跌至当月(yuè)低点165点为5浪[i]，165点反弹至5月高点(diǎn)167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低(dī)点143点为5浪[iii]，143点回升至同月高147点为5浪[iv]，147点(diǎn)至今进入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中，其细浪仍然可以进(jìn)一步划分。目前处于(yú)[v]浪(làng)（iii）下跌最(zuì)后(hòu)阶段，甚至是[v]浪（v）最后下跌亦未可知。

次选数法是历史高点跌至2022年12月低点156.3点才是（a）浪1，（a）浪2由156.3点反弹(dàn)至2023年4月168.4点，168.4点(diǎn)至今进入(rù)（a）浪(làng)3下跌。其后反(fǎn)弹是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后(hòu)一(yī)跌。

过往香港楼市(shì)持续上升时，特(tè)区政府先后推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日(rì)推出额(é)外印花(huā)税（SSD），2012年起特区政(zhèng)府“加辣”，上调SSD税率及(jí)延(yán)长(zhǎng)禁售期至(zhì)三年；

（2）2012年(nián)推出买家印花税（BSD），非香港永久居民及公(gōng)司名义(yì)买家(jiā)，买楼时(shí)须缴付楼(lóu)价15％BSD税(shuì)项；

（3）新住宅从价印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起特区政府(fǔ)推出双倍印花税（DSD）。

随着楼市大调整，特区政府(fǔ)今年已经撤下所(suǒ)有辣招(zhāo)。香港楼价三座大(dà)山：辣招、高息及高楼价，已经至少去其一，而楼价亦从高位(wèi)回落接近三成(chéng)，相信(xìn)9月美国降息(xī)周(zhōu)期展开之后(hòu)，楼(lóu)市会结束浪（a）下跌，从而(ér)展开浪（b）小阳春反弹。

国内一线城市(shì)二手(shǒu)楼走势，整体趋势其实(shí)与(yǔ)香港楼市走势一致，只是(shì)幅度差别。以2008年初(chū)为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍，2021年5月见顶；广(guǎng)州楼市(shì)最大升幅4.1倍，2022年6月见(jiàn)顶；上海楼市最大升(shēng)幅2.8倍，同样2022年6月见顶；北京楼市见顶时间最迟，为2023年5月(yuè)，最大升幅3.4倍。一线城(chéng)市二手(shǒu)楼价回落幅(fú)度介(jiè)乎26%至40%之间(jiān)。简而言之，以一个市值(zhí)300万(wàn)人民币单位楼价回落(luò)1/3计算，业主(zhǔ)账(zhàng)面损失(shī)100万，你说对消费毫无影响那只是自欺欺人啦(la)。个别楼盘跌幅达五(wǔ)成，就更打击消费了。因此，由于(yú)香港消费比大陆昂贵，加上财富负效应，南下落香(xiāng)港旅游人(rén)数(shù)自然大减；而香港消费力下降，北上消费(fèi)人数则增加，香港北上旅客数(shù)自然创历史新高。深圳楼(lóu)价回(huí)落幅度最大，但在6月份(fèn)几个一线(xiàn)城市(shì)社(shè)会零售总额大跌(diē)中跌幅最小：上海、北京、广州、深圳(zhèn)6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增(zēng)长(zhǎng)，可见(jiàn)楼市财(cái)富负效应威力。

执(zhí)笔之际，万(wàn)科A股升停板(bǎn)，周四（8月29日）曾创股(gǔ)价见顶以来新低，相信是提(tí)前反映楼(lóu)市见底，当美国进入降息周(zhōu)期，地产股即使是死(sǐ)猫式反弹(dàn)，都可能有“大肉”。套牢者勿失信(xìn)心，斩在最低位。（编者注：作者个人(rén)观点，仅供参考，不构成投资建议）

（本文完）

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