上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急

证券(quàn)时报记者(zhě) 张达

今年以(yǐ)来，房地产行业(yè)持续调整。在5月17日中央出台(tái)的(de)一系(xì)列支持政策作用下，6月、7月房地产市场出现积极变化，商(shāng)品房销售、房企到位资金等多指标同比降幅持续收窄(zhǎi)。如何看待未(wèi)来的(de)市场(chǎng)走势、房企向(xiàng)新发展模式转型进展如(rú)何，成为近(jìn)期房企业绩发布会上(shàng)的热点(diǎn)问(wèn)题。

从多(duō)家房企半年报业绩发布会内容(róng)来看，尽管房企高管普遍认为，目前(qián)房地产市场仍处于调整阶段，市场信心有(yǒu)待恢复，但是对于行业中(zhōng)长期发展仍充满信心。同时(shí)，房企向(xiàng)新模式转型进(jìn)展加(jiā)快，多家房企经营性业务贡献持续提升，积极优化债务结(jié)构(gòu)以保障现金流安(ān)全成当(dāng)前重(zhòng)要(yào)任务(wù)。

对中长期(qī)市场有信心

上半年，房地产市场深度调整，市场供求关系发生重(zhòng)大(dà)变化，房(fáng)企销售业绩普遍(biàn)出现(xiàn)不同程度的下滑，未(wèi)来房地产市场走势备(bèi)受关(guān)注。

越秀(xiù)地产董(dǒng)事长及执行董事林上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急(lín)昭(zhāo)远表示，“5·17”新政后(hòu)，6月(yuè)份市场有所反弹(dàn)，7月份下滑空(kōng)间逐步收窄。总体来看，市场还处于寻求平(píng)衡的胶(jiāo)着状态。下(xià)半年，随着政策宽松力度的加大和市场信(xìn)心的逐渐(jiàn)恢复(fù)，预(yù)计房(fáng)地产(chǎn)市场将(jiāng)筑底企稳。

林昭远还表示(shì)，房地产作为国(guó)家的(de)重要支柱产(chǎn)业之一，整个市场(chǎng)规模预期能够保持8万亿元(yuán)到10万亿元的水(shuǐ)平。越秀地(dì)产目前所进入的城市总体(tǐ)成交规模(mó)都在2000亿元以上，存量(liàng)市场(chǎng)仍有所发展，“我们对(duì)未来市场充满信心(xīn)”。

对于行业未来发展(zhǎn)趋势，万科董事会主席(xí)郁亮也给出积极的判断。他认为，中长期来看(kàn)，潜在住(zhù)房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。而从短期来看，经过了三年的市场调整，新房(fáng)的(de)性价比在提升(shēng)，政(zhèng)策对多样化住(zhù)房需求(qiú)的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤(rǎng)。

郁亮进一步解释，首先，随(suí)着房地产供需关系发生根本性变化，市场(chǎng)竞(jìng)争关键要素从过(guò)去的规模变为产品力和服务力，目前新房的产(chǎn)品力、服务力比之(zhī)前有了非(fēi)常大的提(tí)升。同时，房价经过了三年调整，已经回落到一个相对(duì)比较(jiào)合理(lǐ)的水平，新房产品的性价比有比较大的提升。另外，从政策端来看，随着(zhe)各(gè)个城市落地因城施策，无论是购(gòu)房门槛，还是(shì)首付比例和按揭(jiē)利率水平，包括(kuò)“90/70”政策、普(pǔ)通住(zhù)宅标准的调整等，对(duì)多样化(huà)住房需求(qiú)的(de)支持让(ràng)买房变得(dé)更容易了，消费者的信心在(zài)逐步恢(huī)复(fù)，居住支出负担有明显降低，购买(mǎi)力也在提高，这为需求的复(fù)苏创造了良好的条件。而从供给端看，今年上(shàng)半(bàn)年全国住宅(zhái)新开工(gōng)面积(jī)同比下降24%，意味着(zhe)全年新开工(gōng)面积大概是5亿平方米左(zuǒ)右，新房的供应量是相对不足的。因此，供(gōng)求关(guān)系的改善(shàn)，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。

转型(xíng)发展步伐加快

面对行业的深(shēn)度调整，单一依赖地产开发业务的模式已然难以持续增长，房企纷纷加(jiā)快多元(yuán)化转型步伐，向新(xīn)发展模式积极探索。多家提前布局商业、长租公寓、物业等经营性业务的房企，经营性业(yè)务对业绩(jì)的贡献持续提升。

2022年就(jiù)开始调整转型的龙湖集团进展(zhǎn)较快。今年上(shàng)半年(nián)，龙湖实现合同销售额(é)511.2亿元，营(yíng)业(yè)收入468.6亿元。其中，经营性收入131亿(yì)元，同比(bǐ)增长7.6%，对(duì)集团整体收入的贡(gòng)献占比达到28%；经(jīng)营性业(yè)务的毛利率超50%、净利率超25%，对集(jí)团的(de)利润贡献更提升至(zhì)80%以(yǐ)上。

龙湖集团董事会主(zhǔ)席兼首席执行(xíng)官陈(chén)序平表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过(guò)半。到那时，整个业务模式可(kě)以说切换到(dào)了新的发展模式。”

华润置地的转型创新也取得(dé)实质进展。华润置地执行董事、董事会主席李欣在业绩(jì)发布会上回答证券时报记者提问时表示，房上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急地产行业已经全面进入存量时代，在(zài)开发(fā)销售型(xíng)业务方面，公司已经(jīng)摆脱业绩达成单(dān)纯依赖(lài)增量的惯性思维，将工作(zuò)重心转移到库存去化上来，提升全价值链的组织能力。同时，不动产投资信托(tuō)基金政策持续(xù)推进下，公司经(jīng)营性不动(dòng)产与资管业务已经初具规模，向大(dà)资管业务转型已经成为一种势能。

“到目前为止，华润置地整个资产管理规模约4500亿元，而且经营性不动产(chǎn)营(yíng)收占比超过(guò)了(le)25%，利润占比可能更高，说明(míng)华润置地转型业务呈现蓬勃(bó)壮大的(de)状态。”李欣说，华润置地已经成功实现从住宅(zhái)第一增长曲线(xiàn)向商业第二增长曲线的(de)跨越，接(jiē)下来还将(jiāng)围绕生态圈要(yào)素(sù)业务，在城市代建(jiàn)、场馆运营、租赁(lìn)住房等三个(gè)细分赛道上重点(diǎn)发力，全面推动城市运(yùn)营商战略定位的(de)落地。

面对房地产(chǎn)行业出清和转型交织的困难时期，美的置业选择了特殊的重组方案，将开发业务从上(shàng)市平台剥离出(chū)去(qù)，构建“开发代建+物管(guǎn)服务+资产运营+房地产科技”的(de)业务模式。美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，目前房地产开发性业务(wù)承压(yā)，但是围绕(rào)房地产(chǎn)产业链(liàn)的(de)经营业务前景广阔，相信美的置业重组(zǔ)后所保留(liú)的资产运营、地产科技等业务都有(yǒu)良好的增长空间。

优化债(zhài)务结(jié)构是关(guān)键

在当前市场形势(shì)下，保证现金流(liú)安全(quán)至关重要，房企投资拿地变得更加谨慎，想方设法削减(jiǎn)债(zhài)务成为最紧迫的任务。

“在践行新(xīn)旧模式转换时，最关键的是处(chù)理好债(zhài)务(wù)问题。”陈序平说，地(dì)产开发的(de)特点(diǎn)是规模大、周期短，但(dàn)不确定性(xìng)也大，大多数的(de)债务是建立在旧模式的基础上的(de)，如果(guǒ)债务结构(gòu)没(méi)有(yǒu)完成切换，很(hěn)难完成业务转型(xíng)。

陈(chén)序(xù)平进一(yī)步表示(shì)，在向新发展模式(shì)转换时，要优先做的是优(yōu)化债务结构，一是(shì)要把债务规模降下(xià)来，二(èr)是要把债(zhài)务周期拉长。龙(lóng)湖就是(shì)用所有业务的正向(xiàng)经营性现金流去压降负债(zhài)总额，即用(yòng)正现金流去降(jiàng)负债总额，同(tóng)时，用长周期(qī)的经营性物业贷款去替(tì)换3到(dào)5年期的信(xìn)用债融资。“在完成债务结构优化后，才有可能实现新模式的转换(huàn)，以及(jí)收入及利润的转换。”

据介绍，龙湖从2023年开始就主动有序地(dì)压降负债规(guī)模，截至目前，龙湖2024年(nián)内已经归还(hái)了107亿(yì)元境内公开债，年内剩余到(dào)期境内公开债仅10亿元(yuán)，供应链ABS、商票等均已清零。至上市房企向新业务要收益减债仍是当务之急2026年底之前，龙湖已无境外公开债券到期。

面对阶段性(xìng)经营困难，万科上半年在保障现金流和偿债方面也做了多方(fāng)面努力。除了积极销售、推进大宗交易(yì)和资(zī)产盘(pán)活、逐步退出非主业业务和投资(zī)这三项工作回款1370亿元左右外(wài)，万科执行副(fù)总裁、财务负责人韩慧华介绍，在上半年，万科完(wán)成(chéng)73亿元的境内公开债券和折合人民币(bì)约104亿元(yuán)的境外公开债(zhài)券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元(yuán)境内公开债券待(dài)兑付。下半年，除了(le)经营端创造现(xiàn)金流之外(wài)，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换(huàn)融(róng)资模式(shì)，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

绿城中国管理层表示，公司下半年乃至明年上半年，还是保持底线思维、谨慎稳健的经(jīng)营策略。今年(nián)投资更为谨慎，宁可错过也不错投，总体投资力度会比去年稍微弱一些。据(jù)介绍，绿城于2024年到期(qī)的(de)所(suǒ)有(yǒu)境外(wài)贷款(kuǎn)，已于上半年基本完(wán)成置换，2025年到期的剩余债务的置换工作也已经(jīng)启动，目前正在(zài)按计划有序推进。

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