一路狂飙的建发，开始急刹车！

作者：kangins

近三年在全国各地一路“狂飙”、攻城掠地的(de)建发，开始急刹车(chē)！

近日，“新闽系(xì)”带头大哥建(jiàn)发旗下的(de)房产(chǎn)上市平台建发国际集团（01908.HK，后简称“建发国际”）行政总(zǒng)裁林伟国在(zài)2024年(nián)上半年业绩发布上对下半年的房地产(chǎn)形势发出预警：

无法预期下半年会有很大反转(zhuǎn)，尚 不能明确。

这一信号的发出，即是对当下房地产(chǎn)未来局势的判断(duàn)，也是
对(duì)近三
年建(jiàn)发在地产狂飙突进的急刹车。根(gēn)据中期业绩报告显(xiǎn)示：

1、上(shàng)半年实现营业(yè)收入327.5亿，同比增速34.46%；

2、归母(mǔ)净利润8.17亿(yì)，同比下降36.37%

对于陷入(rù)“增收不增(zēng)利”，建发国际归纳于两个因素：

1、期内毛利润率同比下降至11.9%；

2、上半年结转项目的平均权益同比相应降低(dī)；

翻译成大白(bái)话就是：

高(gāo)价地拿(ná)太多
，利润遭挤压！

在当下房地(dì)产行情普遍陷入 低迷之际，以价(jià)换量本无可厚非，但是对于建发而言，却意味着不一样的信(xìn)号！

预警：“狂飙”式高价拿地后遗症

康哥查了近三年的TOP100强的拿地数据，建发的狂飙(biāo)始自2021年，而这(zhè)一年刚好(hǎo)也是曾经地产巨无霸恒
大全面沦陷的元
年：

1、2021年，建发以1766亿的新增货值位
居百强第(dì)12名；

2、2022年，建发
以908.5亿的新增(zēng)货值位居百强第10名；

3、2023年，建发以1606.4亿的新增货值(zhí)位居百(bǎi)强
第5名(míng)；

伴随拿地数(shù)据(jù)的狂飙，建发销售业绩也开始狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的销售额(é)超(chāo)过民企一(yī)哥龙(lóng)湖，挤身百强第八位(wèi)，而排(pái)在建发前面的房企是(shì)：

保利/万科/中海/华润/绿地/招商蛇口/碧桂(guì)园

紧随建发其(qí)后的是龙湖、金地，TOP10名单中(zhōng)要么是(shì)财大气粗的央企，要么(me)就是长(zhǎng)年(nián)霸榜的民企中的领军三好生，地方国企进TOP10，建发可谓开了：

前无古人的先河！

高潮则来自始自21年发力的建发开始了狂飙进程(chéng)，并于今年登顶封神(shén)，以 279个小目标让此前的带头大哥们：

望其项背！

仔细分析一下拿地数据可发(fā)现，在拿地面积仅(jǐn)排第四的情况下以总金额第一封神，足见建(jiàn)发 房产拿地：

拼的疯狂(kuáng)！

显然，这也是“闽系房企”一贯爱拼才会赢的作风(fēng)。2021年，我国商品房销售规模达到历史性地巅峰18万(wàn)亿，仅两(liǎng)年后的2023年，这一销售数据便掉(diào)到了11.7亿：

暴跌35%！

而到了今年，根(gēn)据国家统计局的数据显示，上半年我国商品房销售规模仅4.7万亿，而且这个还已经包括金三银四和5.17政策发力后的效果，根据这个(gè)情况预测，今年销售(shòu)额很难过10万亿。

而一(yī)个头部房企(qǐ)的朋友给(gěi)康哥的预(yù)测却更悲观，如果(guǒ)下 半年没(méi)有更大力(lì)度的(de)政策出台，很可能全年销售规模不超过：

7万亿！

其做(zuò)出这一判断的理由是：自己所在公司投的项目比去年肉眼可见的减少(shǎo)，而(ér)在TOP100榜单上排(pái)名却(què)在(zài)上升，这说明一个
问(wèn)题：

当(dāng)前销售形势并不乐观！

显(xiǎn)然(rán)，这一(yī)信号对于(yú)上半年才刚刚完成封(fēng)神的建发而言，狂飙式疯狂高价抢地的(de)风险已然：

暗潮涌动。

巨额浮亏：折翼家居巨头

作为(wèi)建发集
团利润(rùn)的核心，房地产板块一直承担着重要的(de)角(jiǎo)色，建发房产利
润(rùn)的承压显然给集(jí)团带来压(yā)力，而建发股份收购家居龙头(tóu)红星(xīng)美凯龙(lóng)的巨额亏损显然给其带来了更(gèng)大的压力(lì)：

2023年建发股份耗费(fèi)62.86亿购
买美凯龙29.95%的(de)股份(fèn)，一跃成为(wèi)其第一大股东！

这笔收购(gòu)仅仅才过一年，该笔(bǐ)收购给(gěi)建(jiàn)发(fā)带来(lái)巨额亏损：

1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月29日收盘），跌幅54.5%，收购成本(běn)亏34.3亿；

2、2023年，红星(xīng)美凯龙给建(jiàn)发股份贡(gòng)献的归母利润 为(wèi)-5.63亿；2024年上半年(nián)，这(zhè)一亏损进一(yī)步扩大(dà)，归(guī)母(mǔ)净利润预亏10-13亿；

两项合计亏损近50亿，相当于(yú)收购成(chéng)本：

79.5%！

写在最后

纵有建发(fā)集团供应链 提供(gōng)充足的现金流(liú)优 势，但是贡献利润的左膀右臂所带来的压力(lì)显然加大了建发(fā)集团对未来的悲观预期！这也是为啥建发房产在 三(sān)年半的狂飙之外，突然开始(shǐ)：

急刹(shā)车！

这一幕又何曾相似！同(tóng)样是在2021年上(shàng)半年依然疯狂拿地融创，同样高价进行拿地，也同样在2021年下半年以三条红线(xiàn)为分界线开(kāi)始(shǐ)，突然急刹车！

建发作(zuò)为国企，显然具有更强的债(zhài)务管控(kòng)水平，但是(shì)当前对于建发的难题是(shì)：土地储备(bèi)大部分来(lái)自于2022、2023年收购的，而这两年高价收购来的土地未来(lái)该如何处置？建发管(guǎn)理层给的方案是：

灵活销售 ！

在当下市场(chǎng)承接盘以肉眼可见萎(wēi)缩的背景下(xià)，一(yī)向激进的建发对未来也愈发 谨(jǐn)慎，此时的
灵活究竟该如何灵活？多久去化？恐怕对于今时今日的建发而言(yán)：

恐
怕(pà)也(yě)给不出答案。

而(ér)同(tóng)样作为供应(yīng)链巨(jù)头的厦门三巨头之一，其地产扩(kuò)张(zhāng)策略(lüè)与建发有异曲同工之妙，市场却(què)传出大裁员(yuán)的消息(xī)，究竟是真还(hái)是假？显然对于建发来(lái)说：

过去狂飙的时刻有多爽，未来收缩(suō)之路就有(yǒu)多痛苦！

（转(zhuǎn)自：不良资产行业(yè)观研）

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