越秀地产广州ICC商业资产进 退猜想

观点网(wǎng) 地(dì)块回收热潮持续未减，越秀地产最新披露的一则(zé)潜(qián)在交易消息(xī)再次在市场中激起涟漪。

9月9日，越秀地产股份有限公司发布自(zì)愿性(xìng)公告，披露了关于广州环贸中心(xīn)的(de)潜在交易信息。公告指(zhǐ)出，越秀地产一直考虑可能对集(jí)团有利的方案及(jí)潜在机会，包括涉(shè)及(jí)在天(tiān)河区(qū)广州环(huán)贸中心办公空间及(jí)停车场所有权的(de)潜在交易。

不过公告中(zhōng)并未披露具体交易(yì)形(xíng)式，只是简单(dān)表示该潜(qián)在交易可能采取不同形式进行。

公告指(zhǐ)，可能的交易(yì)方式包括，在招标(biāo)程序后将(jiāng)持有(yǒu)该物业的公司(sī)转至由中华人民共和国（按照深圳证券交易所的适用规(guī)则）持牌机构设立(lì)及管理的资产支持(chí)证(zhèng)越秀地产广州ICC商业资产进退猜想券，并(bìng)仅由专业投资者认购，或其他(tā)形式。

消息(xī)一出(chū)，市场议论纷纷(fēn)。带着疑问，先从广州环贸(mào)中心（ICC）产品本身(shēn)出发，该项目 的从运营至今(jīn)也不到4年。

“广州中轴核心地标、大湾区智慧综合体”，广州环贸中心位于(yú)广州天河中央(yāng)商务区（CBD）的中轴线上，集(jí)合了写字楼、大型购物(wù)中(zhōng)心与国际公(gōng)寓等多种业态。

资料显示，广州ICC项目总(zǒng)建筑面积(jī)超(chāo)18万平方米，楼 高219米。在2019年底，写(xiě)字楼(lóu)正式投入运营。

企业(yè)入驻情况来看(kàn)，世界500强/中(zhōng)国500强及行业 龙头企业占(zhàn)比超过75%。其中，世界(jiè)500强企业有12家，包括中国建筑、京东、日立、中国电信等；金融业有(yǒu)渣打银行(xíng)（大湾区中心(xīn)）、中国信达资(zī)产、中国银河证(zhèng)券等6家；TMT行业有云智慧、亚(yà)信科技两家(jiā)，等等。

虽然目前广州ICC没有(yǒu)具(jù)体披露出租(zū)率、租金收入等经营数据，但同一商业圈的广州太古汇写字(zì)楼(lóu)2024年一季度的出租率为92%。同时，从(cóng)宏观(guān)数据而言，目前楼(lóu)宇需求相比去年有(yǒu)所增加。

净吸纳量是(shì)城市经济活力的重要指标之一，可以反映某一个周期内(nèi)的楼宇需求情况(kuàng)。

据戴德梁行数据显示，2024年上半年，广州甲级写字楼市(shì)场的净吸纳量为17.6万平方米，是2023年同期的 2倍有(yǒu)余；但2024年(nián)全年的(de)新增供应仅有(yǒu)17.3万平方米，远低于近五年(nián)的平均水(shuǐ)平。不(bù)过这也意味着，竞争在减弱。

与(yǔ)此同时(shí)，广州甲级写
字楼(lóu)的空(kōng)置率由2023年末的18.7%小(xiǎo)幅回(huí)落(luò)至2024年6月末(mò)的18.1%，平均租金则从149.7元/平方米/月降(jiàng)至142.5元(yuán)/平(píng)方米/月。

作为超甲级(jí)商务写字(zì)楼，ICC的租金还是 处(chù)于行业平均水平之(zhī)上。截止2024年6月的数据，9人间带经理(lǐ)室越秀地产广州ICC商业资产进退猜想报价24200元/月，标(biāo)准层租(zū)180-200元/平方米/月，可(kě)选面积段204-2800平方(fāng)米。

物业管(guǎn)理费都
达到35元/平(píng)方米/月，而附近的广 物中心是23元 平方米(mǐ)/月，越秀金(jīn)融大厦是33元/平方米/月。

然而，面临潜在交易的广州
ICC，将要走向何方，市场何难不揣(chuāi)测。

至于出售的可能。据分析(xī)，目前(qián)越秀地产有(yǒu)三条路径可(kě)以(yǐ)出售该物业，一是注入越秀房托；二是
国内发CMBS或者(zhě)类REITs；三是直接卖给别人。

由于近几年企业以(yǐ)办公作为(wèi)底层资产发行绿债的动作(zuò)愈加频繁，市场的猜测更(gèng)倾向于资产证券化方式。

据观(guān)点指数不完全统计，2023年到今年4月，国内CMBS+类REITs产品成功发行132宗，其中办公(gōng)物业资产证券化成功发行36宗，总发(fā)行金(jīn)额为640.02亿元。

而标的(de)物涉及办(bàn)公物业(yè)的绿色资产(chǎn)证券(quàn)化项(xiàng)目共计14单(dān)，项目发(fā)行(xíng)人(rén)以(yǐ)国央企为主，民营企业为补充。

其中，包括(kuò)金融街(jiē)中心(碳中和)绿(lǜ)色资产支持专项计划(huà)、金茂申万-上海金茂大厦第1期绿色资产支持专项计划(碳(tàn)中和(hé))、中信建投-深铁集团金(jīn)融科
技大厦资产支持专项(xiàng)计划(碳中和(hé))等在内(nèi)的多个产品均是碳中和债券。

持有优质绿色资产成为房企发绿色(sè)债券的底气，而越秀地产持有的(de)广州ICC环贸大厦在今年“第六届粤港澳大(dà)湾区楼宇经济发展峰(fēng)会”上，获(huò)评了首批“零碳数智节能降碳三星(xīng)级标准(zhǔn)”楼宇称号。

今年7月，为了提升ESG的(de)管理，越秀地产成(chéng)功发行了首笔绿色点心债券，募(mù)集16.9亿元(yuán)人民币(bì)，期限为三(sān)年，票面利率4.10%。

不可否认(rèn)的是，无论广州ICC项目通过何(hé)种方式成功出表，越秀地产必(bì)然会有(yǒu)一笔不菲(fēi)的资金回流。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 越秀地产广州ICC商业资产进退猜想