万科入局广州旧改往事

　　来源：中国经(jīng)营报

　　本报记者陈婷赵毅深圳报(bào)道(dào)

　　近日，阿里资产司法拍卖平(píng)台公布(bù)一桩股权拍卖的(de)竞价结果引起市场广(guǎng)泛关(guān)注。

　　从9点55分(fēn)至23点58分，广州启佑房地产开发(fā)有限公司（以下简称“广州启佑”）45%股权的首次拍卖终于尘埃落定，两名竞拍者合计报价407次，最(zuì)终由深圳万海启佑投资有(yǒu)限公司（以(yǐ)下简称“深圳万海”）以(yǐ)最高(gāo)应(yīng)价胜出，成交价为(wèi)3001.5万(wàn)元。

　　根据竞买公告，被拍卖的广州启佑45%股权原属颐和地(dì)产集团有限公司（以下简称“颐和地产”），竞得者深圳万(wàn)海为万科（000002.SZ）旗下公司，其此前已对广州启佑持(chí)股55%。也就(jiù)是说，深圳(zhèn)万海此(cǐ)次取得的资产原(yuán)为合作(zuò)方持有，经拍卖成交，深圳万海将对广(guǎng)州启佑持股100%。

　　《中国经营报》记者注意到，上述交易并非万(wàn)科一次常规的资产买入，背后牵涉其(qí)与合作方的股权转让纠纷。

　　公(gōng)开信息显示，广州启佑享有(yǒu)广州市番禺区大石街(jiē)道迎宾(bīn)路354号(hào)之一、二两块地（即目标地块）的国有土地及地(dì)上建(jiàn)筑物产权、使用(yòng)权(quán)等完全权益，目的地块曾纳入广州市三旧改造范围内。随后，有关这项旧改的推进不畅，深圳万海选择与(yǔ)颐和地产(chǎn)解除(chú)合作。

　　记者近日走访目标地块(kuài)周边发现，该片(piàn)区(qū)聚集汽车4S店，同时(shí)分布大量居民自住楼，还有(yǒu)数个厂房坐落其中。对于广州启佑(yòu)所涉旧改(gǎi)项目的最新进展及后续开发计划，记者分别致函万科、颐和地产方面(miàn)，但双方均未就相关问题作出答复。

　　项(xiàng)目推进曲折

　　即使是从合作方(fāng)手中买入(rù)资产，万科也还是经历了一场激烈的争夺。

　　竞买公告显示，广州启佑45%股权的首次拍卖(mài)于8月(yuè)1日开始公告，9月2日上午10点整开始竞(jìng)拍，起拍价为450万(wàn)元，加价(jià)幅度为2.25万元(yuán)。9月(yuè)2日晚上临近(jìn)10点，深圳万海率先出价，其(qí)与另(lìng)一名竞拍者(zhě)于9月3日上午9点55分正式开始竞价(jià)，吸引了近两千(qiān)次围观，最终于(yú)9月(yuè)4日0点左右结束竞拍，前(qián)后(hòu)延时竞价长达约14个小时。

　　随着广州启佑(yòu)45%股权收入囊中，意味(wèi)着万科将独(dú)自开发该(gāi)标的所涉旧改项目。

　　公开资料显示，2013年(nián)5月，颐和地产设立广州启佑(yòu)，注册资本为1000万元(yuán)，注册地址为广(guǎng)州市番(fān)禺区大石街涌口村“南围”车间（二(èr)），经营范围为(wèi)房地产开发经营。颐和(hé)地产成立于1992年(nián)，是一家(jiā)广州本土房企，其(qí)先后(hòu)开发了花都颐和山庄、花都颐和盛世、颐和四季公馆、台山颐和温泉城等项目，也将业务布局至沈阳、银川等城市。

　　2016年，颐和地(万科入局广州旧改往事dì)产计划出售广(guǎng)州启佑股权。当年，颐和地产与广州万科置(zhì)业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司（以下简(jiǎn)称“广州万科”）、深圳前海(hǎi)基础设施投资基金管理有限公司（以下简(jiǎn)称“前海基金”）签订《番禺区群贤路(lù)项目转让合同(tóng)》，颐和(hé)地产拟将(jiāng)广州启(qǐ)佑100%股权作价2.5亿元转让予广州万科、前海基(jī)金，由广州(zhōu)万科对广州启佑持股60%，前海基(jī)金持股40%。也就在(zài)2016年，广(guǎng)州万科成立(lì)深圳万海(hǎi)，负责项目后续开发。

　　但上述(shù)合作(zuò)推进不久，前海(hǎi)基金选择(zé)退出，广州启佑最终由深圳万海持(chí)股55%，颐和地产(chǎn)持(chí)股(gǔ)45%。

　　公开资料显示，广州启佑享有的目标地(dì)块总用地面积17039平方米，总建筑面积 9739.96平方米(mǐ)，属性为工业用地。彼(bǐ)时，目标地块规(guī)划的土地用途为商(shāng)业金融用地，总(zǒng)用地面积17039平方米，净用地面积12530平方米，容积率(lǜ)4.0，总计(jì)容建(jiàn)筑面积50120平方米，建筑密度≤40%。根据合作双方约定，由颐和(hé)地产办理取得地块(kuài)改造(zào)批复，时限为(wèi)2019年5月24日。

　　此后，有关地块改造的推进工作一波(bō)三折。广州市国土资(zī)源(yuán)和规划委员会向广(guǎng)州市番禺(yú)区人民政府出具(jù)函件指出，因地块位于城际轨道广佛环线大石站综合开发(fā)范围内，不(bù)建议自行(xíng)改(gǎi)造，应由广州(zhōu)市土地开发(fā)中心统一收储。2019年，广(guǎng)州启(qǐ)佑表(biǎo)示同(tóng)意(yì)地块由政府统一收储改造，并在2020年提交项目改造(zào)方式由(yóu)企业自主改造调整为政(zhèng)府收储的申(shēn)请(qǐng)。但就在2021年1月，广州市(shì)土地开发中心表示暂不收(shōu)储上述(shù)地块。广州启佑(yòu)自此重新开始推进自主改造。

　　根(gēn)据广州启佑曾在给相关部门出具的函件中表示：“该地块(kuài)于2016年(nián)开始申报更(gèng)新改造项目（工改(gǎi)商），其(qí)间按照政府(fǔ)各部门的要求不断进行方案修改、上报，几经波折，审批进展缓慢(màn)，目前推进手续仍在审批中。”见项目批复(fù)迟(chí)迟没有进展，万科对合作(zuò)也萌生了退意，向颐和地产发出(chū)《关于大石群(qún)贤(xián)路项(xiàng)目解除合作的函》，随后双方对簿公堂。

　　2022年10月，广州市南沙区人民(mín)法院(yuàn)（广东自由贸易区(qū)南(nán)沙(shā)片区人(rén)民法院）对深圳万(wàn)海、颐和地(dì)产之间的股权转让(ràng)纠(jiū)纷作(zuò)出裁判结果，万科与颐和地产签署的《番禺区群贤路项目转让合同》及其他两个补充合同于2021年12月15日解除，颐和地产向深圳万海返还股权转让款1.375亿(yì)元(yuán)并支付利息，深圳万(wàn)海就颐和地产持有的广州(zhōu)启佑45%股权拍卖、变卖所得价款享(xiǎng)有优先(xiān)受偿权(quán)，优先受(shòu)偿金额以1.125亿元为限。

　　针对上(shàng)述裁判结果，颐和地产提出上诉。2023年3月，广(guǎng)东省广州(zhōu)市中(zhōng)级(jí)人民法院对双方股权转让纠纷作出二审(shěn)判决：驳回(huí)上诉，维持原判。

　　后续命运(yùn)如何？

　　从与合作方的纠纷中脱身，万科对广州启佑的后续处置引人(rén)猜想。

　　眼下，万科正在(zài)推进“瘦身健体”。今年(nián)4月，万科管理层对外表示已制定一揽子方案，以实现“降负债”、融资模式转型、聚焦(jiāo)主(zhǔ)业三大目的。其中，在“坚(jiān)定瘦身”的第一(yī)阶段，万科将(jiāng)大力度推进包括商办在内的(de)大宗资产交易，计划每年完(wán)成200亿元的交易(yì)规模。

　　万科发声后不久，深圳公共资源交易中心公告(gào)一宗土地转让消息，位于深湾三路路东面(miàn)白石四路路南面的T208-0053宗地挂牌出让，起始价为22.35亿元。据悉，该宗地块首次出让为万科于2017年12月摘得，土地面(miàn)积约1.93万平方米，用地性质主要是商(shāng)业办公。最(zuì)终，上述地块以底价出让。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年2月，万(wàn)科(kē)已对上海七宝万科广场剩余的50%股权完成出(chū)售，对价(jià)约23.84亿元。6月，万科上(shàng)海商业标杆项目南翔印象城(chéng)MEGA的实施主体发生股权变(biàn)更(gèng)，股(gǔ)东之一深圳印力管理(lǐ)有限公司的持股比例(lì)从50%下降48%，仅保留2%。公(gōng)开资料显示，南翔印象城MEGA是新加坡政府投资公司（GIC）与印力集团（万科旗下零售地产(chǎn)平台）第二个零售地(dì)产合作项目，双方首个合作项目为上海七宝万科广(guǎng)场。

　　万科管理(lǐ)层在今年8月举(jǔ)行的业(yè)绩会上表(biǎo)示，在经营端，公司上半年通过积极销售、推进大宗交易和资源盘活、逐步退出(chū)非(fēi)主业业务和投资等三项工作(zuò)已回款1370亿(yì)元左右。“未来4个月，万(wàn)科的大宗(zōng)交易工作(zuò)将(jiāng)按照既定路线继续前行，当前有19个(gè)项目在谈(tán)判过程中。”如此看来，广(guǎng)州启佑后续的命运是否将(jiāng)成为万科“清(qīng)理非(fēi)主(zhǔ)业投资、聚焦核心业务”战略的一环？还有待(dài)观察。

　　2024年半年报(bào)显示，报告期(qī)内，万科营收约1427.8亿元，同比下降28.93%，净利润约-98.5亿万科入局广州旧改往事(yì)元(yuán)，同比下降199.82%，扣非净利润(rùn)约(yuē)-76.13亿元，同比下降187.48%；经营活动产生的现金流净(jìng)额约-51.8亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)377.63%。

　　万科管(guǎn)理层表示，业绩亏损的原因主要有四个，包括(kuò)房地产开发项目结算规模和毛利率显著(zhù)下降，大宗(zōng)交易、资产万科入局广州旧改往事退出和(hé)股权交易产生(shēng)亏损，部(bù)分非主业财务投资出现(xiàn)亏损以及(jí)资产减值计提。

　　在当(dāng)前的经营(yíng)情况下，万科的现金(jīn)流及融资进展成为投资者最为关注的方面。半年报显示，万科上半(bàn)年新增融资、再融资612亿元，新增融(róng)资的综合成本3.66%，其中(zhōng)境内融资成本(běn)为3.6%；经营性物业贷合计落地(dì)219亿元，其中表内新增150亿元；5月及6月，万科获得招(zhāo)商银行牵头的200亿元银团贷款(kuǎn)以及落地交通银行65亿元固融资产包融资。

　　截至8月底，万科合计(jì)偿付公(gōng)开债177亿元，其中(zhōng)偿付4笔境(jìng)内公司债和中期票据合计73亿元，偿付3笔境外债折合人民币(bì)约104亿元。年内尚有9月(yuè)到期(qī)的20亿元境内公开(kāi)债待兑付。万科管理层透露，公司在(zài)今年(nián)二(èr)季度的经营性(xìng)净现金流已(yǐ)经转正（约42亿元），二季度以来的月均销(xiāo)售额保(bǎo)持在(zài)200亿元以上。

责任编辑：李桐

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