“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了

作者：梁争誉

编辑：刘婷

“大家都在同一(yī)条船上。”

在被投资者问及(jí)旗下高端商场海港城今年上半(bàn)年的销售(shòu)表现时，九(jiǔ)龙仓置(zhì)业主席兼(jiān)常务董事吴天(tiān)海(hǎi)如是回答，“我们的表现与市场(chǎng)一致，没有跑赢(yíng)大盘，奢侈品(pǐn)类与非奢侈品(pǐn)类之间没有太大差(chà)异，everybody is in the same boat。”

消费市场进入调整周期，高端商场未能走出独(dú)立(lì)行(xíng)情。房(fáng)地产市场调整的压力开始(shǐ)蔓(màn)延到向来稳健的港资房企，维港两岸(àn)的(de)置地广(guǎng)场、太古广场、IFC、K11、海港城等高端商场(chǎng)背后的港资(zī)房企们，不得不直面市场下(xià)行的挑战。

今年上半年，以长(zhǎng)实集(jí)团、恒隆地产、新(xīn)鸿基地产、九龙仓置业等为代表的老牌港资房企，出现盈利下滑甚(shèn)至亏损的情况。

根据Wind统计数据，今年上半年(nián)，长实集团、新世界发展、恒隆地产(chǎn)、恒基(jī)地产、新(xīn)鸿基地产、太古地产、嘉(jiā)里建设、九龙仓置业8家港资房企合计实现营业收入约1033亿港元，同比下滑18.64%；实现归(guī)属母(mǔ)公司股东的净利润约161亿港元，同比大(dà)降179亿港(gǎng)元。

多家房企均在财报或(huò)业绩会上表达了对市场持续下行的担忧。

长(zhǎng)实集团在财(cái)报中表示，地缘政治(zhì)压力及贸易冲突持续为全球(qiú)经济(jì)带来各种挑战；九龙仓置业指出，本港营商环境仍(réng)然困难，汇率走势不利(lì)、息口高企及人手(shǒu)短缺影响业(yè)务营运能力(lì)，零售业和酒店(diàn)业(yè)饱(bǎo)受消费模式转变的冲击；恒隆(lóng)地产董事长陈文博坦承，“股价也好，业(yè)绩也(yě)好，有一(yī)点挑战(zhàn)，有一点压力。”

业(yè)绩承压，但多数港资房企仍表达了对未来的长期看(kàn)好，抄底投资。

恒隆地产(chǎn)和香港(gǎng)置地借市场调(diào)整期(qī)，对旗下(xià)上海恒隆(lóng)广(guǎng)场、香港中环置地(dì)广场进行扩建升(shēng)级。太古地产主席白德利称，太古地产(chǎn)的一千亿港币投资计划进展理想，迄(qì)今已承诺投(tóu)放超过(guò)60%资金。

“尽管核心市场出现疲(pí)态，尤其香港办公(gōng)楼(lóu)市(shì)场表现低迷，但我们对于在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港和中国内地的自(zì)身业务长远增长依然充满信心，尤其看(kàn)好北京、上海及大湾区。”白德利(lì)表示。

罕见亏损

过去三年，港资(zī)房企的营业(yè)收入、净利润就(jiù)已呈(chéng)现下滑趋(qū)势，今年的降幅尤为明显。

Wind统计数据显示，2022年至2024年(nián)的上半财年，长实集团、恒隆(lóng)地产等8家港资房企的总营业收入分别为1437.98亿港元、1269.84亿港(gǎng)元、1033.11亿港元，归属母公司股东的净利润(rùn)分别为(wèi)418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下(xià)滑(huá)。

今(jīn)年(nián)上半年，多家房企盈利(lì)出现双位数的跌幅，个别亏(kuī)损。

其(qí)中，长实集团收入220.08亿港元，同比下降10.55%，股东(dōng)应占溢利86.3亿港元，较2023年上半年的103.31亿港元下降16.47%。净(jìng)利润下滑的原因指向物业销售收入确认减少导致利润贡献降低——上半年长实集团实现物业销(xiāo)售收入(rù)46.35亿港(gǎng)元，同比下降43.79%；实现收益18.21亿港元，同比下降(jiàng)48.41%。

太古地产的收入则为72.79亿港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比下(xià)降19%。太古地产行政总裁彭国邦表示，尽管2023年显著(zhù)复苏，香港零售组合期内受(shòu)多项宏观(guān)经济不明朗因素影响，持续(xù)出境旅游及游客(kè)消费习(xí)惯改变，均对零售市场产生不利影响。

恒隆地产收入约61.14亿港元，同比(bǐ)增长17%，股东应占净利润(rùn)约(yuē)10.61亿港元，同比减少55.68%。恒隆地产(chǎn)行(xíng)政总裁卢(lú)韦柏在回答媒(méi)体提(tí)问时直言(yán)，“你问我未来的前(qián)景，我们也看不透，暂(zàn)时也不敢望得太远，现下是保本保命的时候。”

香港置地、九龙仓置(zhì)业、新(xīn)世界发展(zhǎn)则罕见出现亏损。

今年上半年，香港置地实现收入9.72亿美元，较去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于(yú)股东的净亏损(sǔn)从去年同期的3.33亿美元扩大至8.33亿美元。

九龙仓置业收入(rù)65.01亿港(gǎng)元(yuán)，同比微增 0.43%，股东应占亏(kuī)损10.52亿港(gǎng)元，与去年同期的盈(yíng)利18.05亿港(gǎn“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了g)元相比，骤(zhòu)降(jiàng)158.28%。

九(jiǔ)龙仓(cāng)置业将业绩不振归因于市场疲弱。“香港(gǎng)入境旅游正在艰苦经营之际，出境旅游日益增加亦进(jìn)一步打击本地消费。今年首两个月，整(zhěng)体零售销售在(zài)低基数下增长平平，其后在三(sān)月份出现转折点，疫情后恢复向(xiàng)上的走势中止并掉头向下，第(dì)二季的零售销售更出现双位(wèi)数(shù)急剧(jù)下滑。”

新世界(jiè)发展的业绩预告称，由于(yú)在2023财年落(luò)成并移交(jiāo)的主要项目缺乏收益确认(rèn)、投资及发展物业及商誉重估或耗蚀亏损(sǔn)、出(chū)售事项的确认亏损，以及年内利率持续高企及人民(mín)币贬(biǎn)值，其(qí)预计于2024财年录得股东(dōng)应占亏损（包括持续及已终止经营业(yè)务(wù)）为190亿港元至200亿(yì)港元之间。

账面巨“亏(kuī)”

港资房企盈(yíng)利下滑原因有二：一是赚钱变得更(gèng)难了，卖房、收租(zū)的收入都在缩水；二是房价深度回调，殃及投资物业估值。

长实集团、太古地产、香港置地都是香港(gǎng)知名“大(dà)地主”，在中环(huán)、尖沙咀等核心地(dì)段坐拥(yōng)大量经营性物业。由(yóu)于市场不景气和供应过剩，拥有香奈儿、爱马仕、路(lù)易威登等奢(shē)侈品牌租户的包租公们(men)也过起了紧日子(zi)。

今年上半年，太古地产(chǎn)香港零售物业组合太古广场、太古城中心、东荟(huì)城名(míng)店仓的零售额(é)分别下跌(diē)13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至(zhì)11.98亿港元；办公楼物业组合方面，由于供应不断增加，叠加需求疲软，租(zū)金受(shòu)压，租金收入下跌7%至25.76亿港元(yuán)，截至(zhì)今年6月末的出租率为89%。

恒隆地产本港市场的租赁业务收入下跌8%至(zhì)15.48亿(yì)港(gǎng)元。零售物业由(yóu)于主要商业区及旅游区部分主要租户租金下调，导致收入下挫；办公(gōng)物(wù)业面对市场不景，恒(héng)隆地产主动下调部分办公楼租(zū)金(jīn)，主要涉及中环一带租户(hù)，收入下跌14%，出(chū)租(zū)率为83%。

九龙仓置(zhì)业两大商业(yè)地标海港城和时代广(guǎng)场写(xiě)字楼部(bù)分，出租率分别为88%、87%，收入(rù)分别下(xià)跌2%、8%，盈利分别下跌5%、10%，商业部分得益于海港城面向广东(dōng)道(dào)长达(dá)530米的临街店面上的16个奢侈品牌继(jì)续吸引(yǐn)众(zhòng)多顾客到(dào)访购物，盈利保持微增。

“目(mù)前所有物业种类(lèi)都供过于求，惟冀（希望）汇率和利率等周期性因(yīn)素(sù)改善(shàn)后，需求得以(yǐ)回(huí)升。”九龙仓置业表示(shì)。

投资(zī)物(wù)业账面价值缩水，对当期利润(rùn)表现造成负面影响，是港资房企盈利能力(lì)削弱(ruò)的(de)主因。

投资物业重估损益，是企业所持有(yǒu)的商业、酒店、办公等投(tóu)资物业，在报告期内(nèi)按照公(gōng)允(yǔn)市值波动进行重新估值后(hòu)发生的净值差额，计入(rù)当(dāng)期损益(yì)。当(dāng)行业承压，投资物(wù)业公允价值下降，房企的业(yè)绩表(biǎo)现不可(kě)避免受到波及。

投资物业公允价值大(dà)幅缩水，是九龙仓置业业绩由盈转亏的(de)主要原(yuán)因。根据九(jiǔ)龙(lóng)仓置业公告，截至今年6月末，其投资物业资产(chǎn)总额(é)为2230亿港元，产生2%的重估减值。其中，海港城（不包含三间酒店）评估值下降29亿港元(yuán)至1516亿(yì)港元，时(shí)代广场估(gū)值(zhí)下降13亿港元至460亿港元。

在计入投资物业重估减值后，九龙仓置(zhì)业股东应占溢利亏损10.52亿港(gǎng)元；若剔除减值影响，整体营收、盈利基本与去年同(tóng)期持平。九龙(lóng)仓置业管理层表示，如果零售市场表现持续(xù)疲弱，不排(pái)除下半年仍需要减值。

值得注意的是，九龙仓置业在财报中指出，集团(tuán)资产净值(zhí)较五年(nián)前降(jiàng)低16%。

亏损8.3亿美元的香港置地同样(yàng)将(jiāng)业绩(jì)不振(zhèn)归因于减值拨备。

香港置地表示，内地房(fáng)地产(chǎn)市场环境变化使集(jí“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了)团对开发项目的定价(jià)进(jìn)行全面审查，计提了总计2.95亿美元的非(fēi)现(xiàn)金拨(bō)备，受影响的(de)项目主要位于武汉、南京和重庆的非黄金地段。

“这些拨备是(shì)当基于市场可比价格的预期销(xiāo)售价格低(dī)于账面价(jià)值才需要计提的”，如扣除非经常性拨备(bèi)影响，香港置地今(jīn)年上半年(nián)股东应占利润为2.88亿美元，虽然同比下降31.75%但仍保持盈利。

重仓内地的新世界发展亦出现巨额账面浮亏。

截至2023年末，新(xīn)世(shì)界发展在内地的土储总(zǒng)建面约435万平方米，核心(xīn)物(wù)业(yè)发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、宁波(bō)、沈阳等城市。受房价回调影响，新世界发展在2024财年进行一次(cì)性非现金(jīn)重(zhòng)估或耗蚀亏损，总额在(zài)85亿港元至95亿港元之间，预计录(lù)得股(gǔ)东应占亏损在190亿港元至200万港(gǎng)元之间。

不过，对投资物(wù)业进行减值拨备，是房企提前释(shì)放风险的常规操作，而非经营层面(miàn)出现根本性问题。

太古地产今年上半年录得(dé)投资物业公平值亏损8.79亿港元(yuán)，2023年同期为16.35亿(yì)港元。“投资物业公平值变动属(shǔ)于非现(xiàn)金性质，不会对公司的营运现金流或股东应占基本(běn)溢利构成(chéng)任何影响(xiǎng)”，白德利说。

抄底(dǐ)投资

对于大部分港资房企来说，当下的困难大约是(shì)其数十年乃至上百年发展(zhǎn)长河中的一朵浪花。见惯(guàn)了风浪的“老船长们”纷纷在市场谷底追加投资，希冀把握市场轮转(zhuǎn)机会。

“太古地产对中(zhōng)国内地市场(chǎng)长远前景之(zhī)信心，反映(yìng)在规划(huà)中的投资项目上。”白德利表(biǎo)示(shì)，太古地产的千亿港元投(tóu)资计(jì)划进展理(lǐ)想(xiǎng)，迄今已承诺投放超过(guò)60%资(zī)金(jīn)，其中，投放500亿港元于(yú)内地市场，进一步(bù)扩展及提升现有项(xiàng)目；投(tóu)放300亿港(gǎng)元于香港(gǎng)市场，扩展核心商业物业组合太古坊(fāng)及太古广场；投(tóu)放200亿港(gǎng)元于香港、内地、东南亚多个新市(shì)场，发展住宅买卖项(xiàng)目。

太(tài)古地产在内(nèi)地的投资主要位于上海、西安、三亚、广(guǎng)州及北京。

在(zài)上海，太古(gǔ)地产落地(dì)两个大型综合体(tǐ)项目(mù)，上(shàng)海(hǎi)前滩综合发展项(xiàng)目、上海洋泾综合发展项目，上海已成为太古地产在内(nèi)地业务规(guī)模最(zuì)大的城市。在广州，太古地产与广州珠江(jiāng)实业集团合作，在荔湾聚龙湾(wān)片(piàn)区建设大型综合发(fā)展项目的零售部分，并于今年8月投得天河路(lù)387号项目，翻新作为高级(jí)零售物业太古汇的新增部分，令太古汇建筑面(miàn)积(jī)增长(zhǎng)43%。

彭国邦表(biǎo)示，太古地产的1000亿港元投(tóu)资计(jì)划(huà)自2022年(nián)宣布推进至今进展(zhǎn)理想，尤其是中国内地市场，中国内地市场为推动收入增长的(de)关键，在长远扩展计划中亦具有重要的策略意义。

“于2027年前在6个内地城(chéng)市发展11个主要以零(líng)售主导的大型商业项目(mù)”——这是白(bái)德利给太(tài)古地(dì)产制定的目(mù)标。

恒隆地产选择(zé)扩(kuò)建(jiàn)上海恒隆广(guǎng)场。

陈文博称，上海的竞争越(yuè)来越激烈，恒隆广(guǎng)场扩建目的就是提供更多(duō)空间，满足当前年轻人的需求。“趁宏观市场的放缓时间，如果我(wǒ)们可以(yǐ)不花太(tài)多钱(qián)，但是(shì)可以让我们的产品做得更好(hǎo)，其实更应该加快进行。”

香港置地在6月底宣(xuān)布启(qǐ)动“Tomorrow’s CENTRAL”项目(mù)，计划投资超过4亿美(měi)元，扩建升级置地广场(chǎng)零售物业组合，为顾客带来顶级奢华购物体验。此外，香奈(nài)儿、爱马仕、蒂芙(fú)尼、迪奥等(děng)置地广(guǎng)场多家现有奢(shē)侈品(pǐn)牌租户(hù)亦将额外(wài)投资约6亿美元，参与项目设计与打造(zào)崭(zhǎn)新体验。

相(xiāng)对而言，负债(zhài)净额与总(zǒng)资本净额比仅为5.5%的长实集团较为保守。长实集团主席李泽钜(jù)表示，长实有耐心，从(cóng)来不会抱有(yǒu)“志在(zài)必得”的心态。“当(dāng)香(xiāng)港或内地有庞大的投资机会时，我们有能力随时动用大量资金回来进行投资。”

尽管管理层们在业绩(jì)会上、在财务报表(biǎo)中集体(tǐ)释放信心，表示看好市场长期向好，但眼下的困难亦是客观存在的。

摩根大通、花旗银行等机构对多家港资房企给出中(zhōng)性评级。

基于(yú)对长实集团未来盈利前(qián)景的评估，花旗银行将(jiāng)长实集团的目(mù)标价从36港元下调至33.5港元。花旗银行称，长(zhǎng)实集(jí)团作为香港的主(zhǔ)要地产(chǎn)开发商，拥有多个在(zài)建和规划中(zhōng)的项目。然而，市场环境的(de)变动和项目进展的不确定性可能对公司的盈(yíng)利(lì)能力产生影响。

吴(wú)天海也说，“我(wǒ)们预计今年下半年不会有太大的(de)惊喜。”

责任编辑：石秀珍 SF183

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