合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深度洗(xǐ)牌阶段，稳健的房(fáng)企以长期主义的战(zhàn)略定力，在周期中跑赢大(dà)市。

　　8月30日，合生创展集团(tuán)发布了2024年中期业(yè)绩报(bào)告。报告期内，合生创展集团的总资产达2875.26亿港元，与去年基本持平；营业收入(rù)为138.09亿港元；净利润为10.83亿港元；毛利润为37.61亿港元，毛利率维持(chí)在约27%的高水平，显著(zhù)高于行业平均水平。

　　当房企不再争规模时，利润水平成为考量企业综合能力的(de)关键指标。

　　毛利率水平在地产开发结算收入和毛利(lì)率普遍下行的(de)背景下，合生创(chuàng)展集团(tuán)凭(píng)借(jiè)其优质的土地储备和高端精品战略，实现了远高于行业不足(zú)20%的平均毛利率。同时，在确保(bǎo)经营稳健的前提(tí)下，经过两(liǎng)年多的努力(lì)，公司累计压降负债(zhài)超过345亿港元，境外公开(kāi)市场债务已(yǐ)实现清零(líng)。

　　毛利率遥遥(yáo)领先，“开发+运营”业务稳健增长

　　尽管楼市利好政策频(pín)出，但随着(zhe)“规模(mó)竞(jìng)速”时代的结束，房地(dì)产行业(yè)的销售数据逐渐(jiàn)回落，持续考(kǎo)验着房企的盈利能力。当(dāng)下，行业普遍面临增收不增(zēng)利、毛利率跌至10%以下以(yǐ)及资产减值准备计提的(de)困境(jìng)。

　　然(rán)而，在市场波动的环境中，合生创展集(jí)团以27%的毛利率位居行(xíng)业前(qián)列，甚至超过多家头部房企。

　　王牌产品加持和多元化板块发力，是合生创展集团稳健经营的关键所(suǒ)在。首先，缦(màn)品牌的(de)高销(xiāo)售去化率和强大(dà)的品牌溢价能力为公(gōng)司带来(lái)了大量现金回笼(lóng)；其(qí)次，商业板块和轻资(zī)产运营业务(wù)已进入收获(huò)期，底层资产质量高，运营收益率也保(bǎo)持在较高水平。

　　2024年上半年，合生创展集团实现合约销(xiāo)售额(é)88.5亿元，其中缦系产品占集团住宅销(xiāo)售的70%。从区域表现来看，环渤海区(合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零qū)域占总(zǒng)合约销售的28%，其中缦合北京销售10亿元，缦云北京销售7亿元(yuán)；长三角区域占52%，其(qí)中缦云上海销(xiāo)售38亿元，领跑上海总(zǒng)价(jià)2500万元以上(shàng)的高端住宅市场；大湾区(qū)占20%，其中缦云广州销售6亿元，湖山国(guó)际销(xiāo)售约2亿元(yuán)。此外，合生创展代管代建的缦云ONE项目于今年5月开(kāi)盘，上半年(nián)合(hé)约(yuē)销售(shòu)额已超过20亿元。

　　值得一(yī)提的是，截(jié)至2024年6月底，合生创展集(jí)团地产交楼销售收入约96.9亿港元，交付建筑面积为43.8万平方米，平均交楼价格为每平方米22122港元，同(tóng)比上涨24%。

　　业内人(rén)士(shì)认为，合生创展在(zài)开发业务中实现(xiàn)了交楼(lóu)价格逆势上涨(zhǎng)，销售去化率远高于(yú)行业平均水(shuǐ)平，背后体现出其(qí)多(duō)重核心竞争力。

　　合生创展持(chí)续深耕一线城市的高端改善(shàn)性物业开发和运营，其地产板块73%的土地储备和商业(yè)板块95%的土地储备位于一线(xiàn)城市，这些高能级城市核心地块项目的保值增(zēng)值(zhí)特性，为公司稳(wěn)定(dìng)毛利率和现金流收入做出了重大贡献。

　　为了进一步扩大新产(chǎn)品的市场影响力，合生创(chuàng)展推出了“与城市共生计划”，并升级了缦品牌的“全(quán)域生态”服(fú)务战略，将高端物业(yè)服务提升至战略(lüè)层面(miàn)，以产品力与服务力并重的模式，推动企业内生增长。

　　从中国城镇化发展趋势看，合生创展精准把握(wò)居民对高品质住(zhù)宅的需求，专注于(yú)“满足多样化改善性住房需求”，建设“好房子”并提供“好服务”，为其在房地产行(xíng)业下(xià)半场(chǎng)的竞争中(zhōng)奠定了坚实基础。

　　目前，合生创展已形成了以(yǐ)地(dì)产(chǎn)、商业(yè)、合生活、基建和投资五大板块并驱(qū)发展的多元化业态布局，这种稳健且多元的(de)模式，使其在地产开发之外的各(gè)项经营和服务业务也得到了独立成长，进一步增强了公司的营收和盈利能力。

　　其(qí)中，商业板块的表现尤为突出。合生(shēng)商业定位为商业生态链价值创造者，迅速拓展版图，商业运营能力逐步提升，形(xíng)成了(le)轻、重两(liǎng)大管理模式的双平台业务格局。

　　截至(zhì)2024年 6月底(dǐ)，合生商业租(zū)金收入约为20亿人民币。合生创展的商(shāng)业板块业(yè)务已遍及北京、上海、广州、深圳(zhèn)、成(chéng)都、无锡等十余个主流城市，拥有100多个商(shāng)业地产项目，已(yǐ)建成运营项目面积超过500万平方(fāng)米，服务上亿城市人口，其中80%以上的项目分布在(zài)“北上广深”四大一线城市。

　　从项目运营表现来看，自有核(hé)心(xīn)品牌合生汇商场的销售额和客流量均超出市场预期。以北京朝阳合生汇为例，其2024年上半年销售额超过(guò)35亿人民币，同比增长42%，日均(jūn)客流同比增长(zhǎng)10%，表现优于热门核(hé)心(xīn)商圈。此外，上(shàng)海(hǎi)五角场合生汇(huì)2024年上半年销(xiāo)售额超过30亿人民币，同比增(zēng)长35%。

　　商(shāng)业板块运营能力的提升，不仅为合生创展集团带来了稳定的现金流收入，还在整体上起到了补充和稳定作用合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零，并为合(hé)生商业进行第三方轻资产拓展(zhǎn)战略提供了(le)强有(yǒu)力的支持。

　　轻(qīng)资产提(tí)速，独(dú)立第三方管理面积占比突破20%

　　在(zài)当前行业及市场(chǎng)进入资产价值重估的周期，大(dà)量(liàng)资产亟需盘活以提升效率，资金流向也在寻(xún)找能够抵御通(tōng)胀风险的(de)标的。

　　在(zài)此背景(jǐng)下，轻资产平台作为专业的(de)运(yùn)营(yíng)服务商，迎(yíng)来了(le)广阔的市场机遇。从构建房(fáng)地产行业新发展模式(shì)的角度来看(kàn)，扩大轻资产业务布局已成为未来发展的重要(yào)方向。

　　合生创展集团早(zǎo)在2015年便推出了商业管理轻资产平台——合商科技。实际运营效果显示，合(hé)商科技显著提高了集团的商(shāng)业专(zhuān)业化管(guǎn)理能力，增(zēng)强了商业项目的市场价值，同时为(wèi)公司(sī)带来了可观(guān)的(de)收(shōu)入与利润，优化(huà)了整体的利润结(jié)构。

　　合生创(chuàng)展集(jí)团(tuán)认为，轻资产不仅是公司(sī)战略转型的重要途径，也是优化公司(sī)轻重(zhòng)收入和(hé)利润结构的必要举措，更是(shì)公司应对市场周期波动、实现长期稳健发展的关键路径。无论是(shì)在商业管理、不动产基金还是品牌住宅冠名及销售方面(miàn)，合生创展都在积(jī)极拓(tuò)展轻资产布局。尽(jǐn)管市场机遇不断涌现，集团(tuán)强调，在拓展时应(yīng)保持“稳中有(yǒu)进”的节奏(zòu)，避免(miǎn)盲目扩(kuò)张。

　　基于这一战略(lüè)，2024年，合生商(shāng)业的轻资产业(yè)务再度取得进展，首次进入江苏省无锡市，项目位(wèi)于市中心(xīn合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零)，具有(yǒu)显著的区位优势。截至2024年(nián)6月30日，合(hé)生创展独立(lì)第三(sān)方签约管理面积总计达113万平(píng)方米，较去年同期(qī)增长4%，占合生商业总管理面(miàn)积的20%以上。

　　合生(shēng)创展透露，位于北(běi)京的超极合生汇西(xī)区计划于下半年开业，将与东区商(shāng)业体结合，打造一个集潮奢珠(zhū)宝、美妆高端化妆品、新能源汽车、餐饮、亲子和潮流空间(jiān)等多元业态(tài)为一体的全新概(gài)念综合体。此外，集团还计划在下半年推出更多商(shāng)业品牌，进一步扩大(dà)市场影响(xiǎng)力。

　　轻(qīng)装上阵(zhèn)，境外(wài)公开市场债务已清零

　　房企偿债高峰已(yǐ)至(zhì)，财务稳健者才(cái)能赢得下半场的入场券。

　　根据中指研究院的统计数据，2024年房(fáng)企到期债券规模(mó)达7703.1亿元，较上一年超(chāo)过9500亿(yì)元的到(dào)期(qī)余额下降19.6%，但整体债务(wù)规模依然处于(yú)较高水平。

　　合生创展(zhǎn)集团自2022年起，在保持正常经营发展的同时，主动有序地压(yā)降负债规模。根据公(gōng)司披露，截止2024年7月1日，合生创展的(de)有息负(fù)债规模为807亿港元（剔(tī)除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），累计压降超(chāo)过345亿港元(yuán)，降幅约30%，年均降幅约为(wèi)10%。

　　合生(shēng)创(chuàng)展集团(tuán)表示，考虑到7月初偿还(hái)的81亿港元后，公(gōng)司(sī)一年内到期(qī)的债务占比从2023年的43%下降至28%；剔除(chú)合约负债后的资产负债(zhài)率与2023年(nián)末基本持平，维持在59%。

　　关于未来的偿债(zhài)安排，合生创展透(tòu)露，目前公司境外公开市(shì)场债务已完全清零。截至2024年中期，公司公(gōng)开市场债务仅为89亿人民币，同比下降23%。此外，合生(shēng)创展于7月1日如期兑(duì)付了朝阳合生汇74.5亿CMBS后，目前境内公开市场仅剩两单CMBS，存量(liàng)规模为(wèi)15亿(yì)人民币，这些债务均有优质的底层资产（如(rú)上海财富广场、天津国际大厦）支持，并且均为单一投资人，基本消(xiāo)除(chú)了公开市场违约(yuē)风险。

　　展望未来，合生创展(zhǎn)表示，公司将继续坚(jiān)持审慎稳健的财务政策，强化财务风险控制(zhì)能(néng)力，充分发(fā)挥资产(chǎn)优势并提高资本运作效率，持续优化(huà)债务结构。合生(shēng)创展强调，公司有息债(zhài)务均对应优质的底层资产，通过(guò)资(zī)产销售和运营可实现债务自循环，确保集团运营(yíng)的稳定与可持续发展，从而构建更坚实的财务安全垫(diàn)。

　　展望下半年，合生创展集团表示，尽管市场将继续在波动中逐步恢复，公(gōng)司将重点关注(zhù)现金流回款(kuǎn)和利润目(mù)标的实现，坚定执行(xíng)“四保方针”，以“保交楼”为首要(yào)目标。同(tóng)时，合生创展将结合供求关系的新(xīn)变化及人民对高品质住宅的期待，致力于打造(zào)优(yōu)质产品并提升服务水平。

责任编辑：刘万里 SF014

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