半年亏损44亿后，金地的短期资金缺口仍超百亿

　　本文源自(zì)：国际金融报

　　大概两个月前，第三方咨询机构克而瑞发布(bù)了上半年房企拿地榜单，虽然(rán)座次更迭、投资规模锐减，但大部(bù)分“玩(wán)家”依然还留在桌前。

　　除了金地，它消失在了百强拿地榜中。

　　这在一定(dìng)程度上反映了金地今年上半年的生存情况，更多信息藏在半(bàn)年报里。

　　换帅后，金(jīn)地(dì)录得了首个半年度亏(kuī)损，这家老牌(pái)开发商没能抗住下行周期的(de)冲击。

　　半年不拿地

　　近期(qī)，金地披(pī)露2024年中期业绩报告。上半年，公(gōng)司上半(bàn)年实现营收(shōu)211.29亿元，同比下降42.67%；净利(lì)润亏损44.4亿元(yuán)，归母净利润同比下滑319.39%，对应亏损33.61亿元。

　　若按季度划分，今年一季度，金地的营收规模为69.64亿元，归母净利(lì)润亏损2.76亿元。这意味着该集团有约67%的营(yíng)收是在第二季度实(shí)现的，但更多的营收却(què)没有带来更多利(lì)润，当季度的归母(mǔ)净利润亏损额超过了(le)30亿元。

　　减(jiǎn)值计提依(yī)然是影响(xiǎng)利润水(shuǐ)平的重要因(yīn)素。报告期内，金地计提信用损失(shī)及存货跌价准备合共29.25亿元，导致归母净利润减(jiǎn)少22.81亿元。

　　另一个原(yuán)因是房地产业务结转项目承压，毛(máo)利率下滑。报告期内(nèi)，由于结转项(xiàng)目减(jiǎn)少(shǎo)，金地实现结算收入141.01亿(yì)元，同比下(xià)降54.72%，总营收占比超66%；该业务结算毛利率(lǜ)为9.24%，较(jiào)上年(nián)同期的14.87%减少5.63个百分点。

　　外界(jiè)对这一点的(de)变(biàn)化其实不算意外。

　　今年上半年，房地产市场依旧低位承压，全国房屋(wū)新开工(gōng)面积同比下降23.7%至3.8亿平方米，全国房地产开(kāi)发投资额亦同比下降10.1%，对应 5.25万亿元。

　　4月召开的业绩会上，金(jīn)地管理层也坦言，短(duǎn)期来(lái)看市场仍处低位承压，结(jié)转规模和利润率水平仍将面临压力(lì)。

　　报告期内，金地新开工面积约59万平方(fāng)米，不及上年(nián)同(tóng)期的(de)179万平方米，竣工面积约469万平方米。与(yǔ)此同(tóng)时，该集团根据实际经营情况调整全年(nián)新开工和竣(jùn)工计(jì)划(huà)，调整后(hòu)的全年新开工计划约95万平方米，竣工计划约1071万平方米。

　　调整计(jì)划后的金地没有再拿地。克而瑞上(shàng)半年房企拿地榜(bǎng)单(dān)TOP100中已经不(bù)见该集团(tuán)的身影，而去(qù)年上(shàng)半年(nián)公司还有76.2亿元的投资额，在当期榜单中位(wèi)居第21名。截至6月末，其拥有总土地储(chǔ)备约3589万平(píng)方米，其中一(yī)、二线城市占比约为(wèi)75%。

　　至于销售端，上半(bàn)年(nián)，金(jīn)地累计实现签(qiān)约面积240.3万平(píng)方米，签约金额361.1亿元(yuán)，在销(xiāo)售榜单中的座次滑落至第14名，被中国铁建反超。

　　资金缺口大

　　房地产(chǎn)业务之外，金地还(hái)有另外两条业务线(xiàn)。

　　其(qí)中，物业管理业务带(dài)来的(de)收入同比(bǐ)增长2.58%至37.14亿元，对应毛利率减少2.42个百分点，为5.64%，是三条业务线中最低的存(cún)在；来自(zì)物业出租(zū)及其他业务的营收则较上年有所下滑(huá)，为19.06亿元，该业(yè)务毛利率最(zuì)高，达到57半年亏损44亿后，金地的短期资金缺口仍超百亿.45%。

　　这两项业务一定程度上(shàng)缓解了房地产市场下行所带来的冲击，但力(lì)度(dù)有限(xiàn)。上半年(nián)，金(jīn)地通过销售商品(pǐn)、提供劳务收到(dào)的现金同比减少41.35%至213.4亿元。不(bù)过由于(yú)往(wǎng)来款及费用税金支出减(jiǎn)少，对冲之下，集团当期经营现金流净额大幅增长至45.9亿元(yuán)。

　　保持(chí)现(xiàn)金流的稳固是金地(dì)的经营重点。

　　上半年(nián)，为了筹措资金，金地把手(shǒu)里的项(xiàng)目盘了一遍，依次处置了西安西沣(fēng)路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目等股权，将北(běi)京(jīng)金地中心与(yǔ)金地物业股权(quán)抵、质押给招(zhāo)行与交(jiāo)行，持续推动多个项目的投后管理工作。

　　与筹资对应的是偿债。

　　公开信息显(xiǎn)示，今(jīn)年是金地(dì)的(de)偿债高峰，其2024年共有(yǒu)9笔(bǐ)境内债、1笔境外债(zhài)、3笔ABS（证券(quàn)化融资工具）到期，涉(shè)及(jí)到期规模约180亿元(yuán)。

　　报告期内，金地完成了包括“20金地(dì)MTN001B”“21金地MTN001”“21金地MTN002”在内(nèi)的(de)7笔(bǐ)中期票据的兑付（其中5笔还本兑息）。

　　8月，集团将于8月12日(rì)到期的4.8亿美元优先票据及1188万美元利息存入指定银行账户(hù)，以全额偿付到期票据本息。这笔美元债是金地(dì)存续债务中规模最大的一(yī)笔，兑付后已无存续美元中期票据。

　　但资金缺口依然存(cún)在。截至6月末，该(gāi)集团拥有(yǒu)短期借款余额(é)为3.33亿元，较去年末的5.34亿元减少37.61%，一年内到期的非流动(dòng)负债约(yuē)387.6亿元，合共将近391亿元，对应持有货币资金231.2亿(yì)元。

　　数据显示，金地下半年还有两笔债券待偿，分别为“21金地MTN006”和“21金地MTN007”，存(cún)续金额合计(jì)30亿元，将(jiāng)在(zài)今年(nián)11月、12月到期。

　　按金(jīn)地所言，集(jí)团将持续通过项目(mù)合作、拓宽融(róng)资渠道等方式来确保经营的安(ān)全稳定(dìng)。截至今年6月(yuè)末，金地获得各银行金融(róng)机构授信(xìn)总额2521亿元，已使用银(yín)行授信总额879亿(yì)元，尚剩余授信额度1642亿元。

　　这些额度能否为金地(dì)解渴，恐怕还需静待(dài)观察。

责任编辑：江钰涵

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