新发展模式助力房地产持续向好

　　来源：中国经营报

　　文邹琳华

　　房地产作为国民(mín)经(jīng)济的支柱性产(chǎn)业，关系着人民群众的切身(shēn)利益和经(jīng)济社会的发展大(dà)局。因此，促进房地产市场平(píng)稳健康发展既是发展工程，也(yě)是民生工程。

　　党的二十届三中全会闭幕后，《中共中央(yāng)关于(yú)进一步全(quán)面深化改革、推进中国(guó)式现(xiàn)代化的决定》（以下简称《决定》）正式发(fā)布，其在(zài)锚定2035年基本实现社会主义现(xiàn)代化目(mù)标的同时，也重点部署了未来五年的重大改革举措。

　　在健(jiàn)全保障和(hé)改善民生制度体系方面(miàn)，《决定》提出，要加快建立租购并举的住房制度，加快(kuài)构建(jiàn)房地产发展新模(mó)式(shì)。加大保障(zhàng)性住房建(jiàn)设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡(xiāng)居民多样化改(gǎi)善性住房需求。充分赋予各(gè)城市政府房地(dì)产市场调控自主权，因城施策(cè)，允许有关城市(shì)取消或调减住房限购政策、取(qǔ)消普通(tōng)住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完(wán)善房地产税收制度(dù)。

　　近(jìn)年来，经过市场深度调整，房地产领域改革也进入“深水(shuǐ)区”。在新质生产力(lì)推动下，未来一个时期房地产发展也面临着新的发(fā)展格局的挑战。

　　关于房地产行业，《决定》兼顾当前(qián)和长远，内容涉及住房(fáng)制度、市场(chǎng)供需、调控政策(cè)等各领域，将完善住(zhù)房供给体系，优化调(diào)控政策，构建与新发展模式相适应的金融政策、土地政策、税(shuì)收政策等(děng)政(zhèng)策体系作为重要着力点。

　　结合《决定》，新发展模式助力房地产持续向好我们认为，未来中国房地产业(yè)的高质量发展有(yǒu)以下(xià)几(jǐ)个重(zhòng)要的发(fā)展趋势(shì)与方向：

　　第一，加快建立(lì)租购并举的住房制度，构建房地产发展新模(mó)式(shì)。

　　在住房制度(dù)和发(fā)展模式方面，《决定》提出要加快建立租购并(bìng)举的住房制度，这(zhè)使得加快(kuài)构建房地产(chǎn)发展新模式的思路更加清晰，我们预计该(gāi)项制度将贯穿新一轮房地产发展的整(zhěng)个(gè)周期(qī)。

　　之所以有这样的判断，一方面(miàn)在于该制度将进一步消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模(mó)式(shì)弊端，同时坚持消化存量(liàng)和优化增量相(xiāng)结合，也对盘活存量商品房和土地(dì)资源，建立与之相适应的(de)融(róng)资、财税(shuì)、土地、销售(shòu)等基础性制度具有重要意义。

　　另一方面，《决定》强调“多样化(huà)”+“改善(shàn)性(xìng)”住房(fáng)需求，要求住房供给体系从过去的单(dān)轨制向“市场+保障”加快(kuài)转化。结合近期政府统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策(cè)措施，我们认为，收购库存商品房(fáng)用作保障房的做法，或将增加(jiā)未来保障房供给，并在一定程度上加快其筹(chóu)建进程。

　　第二，建设质优价稳的(de)好房子，满足人民对美好生(shēng)活的向往。

　　从房地产政策制(zhì)定(dìng)的出发点看，未来(lái)发展模式将重点围(wéi)绕满(mǎn)足(zú)广大居民的住房新诉求和(hé)新需要而展开。对于住房而言，除了保交付，政策(cè)还要考量保质量保安全。只(zhǐ)有这样，才能让人们住(zhù)得(dé)更有品质(zhì)，也(yě)才能打造绿色、低碳、智能、安全、适应人民群众(zhòng)新期待的“好房子(zi)”，实现从“有房住(zhù)”向“住得好”转变。

　　第(dì)三，改革商品(pǐn)房预售制度，完善房地产开发融资方式。

　　对于房地产业融资和销售模式，加快预(yù)售(shòu)制改(gǎi)革、拓(tuò)展开发融资渠道已是大势所趋。随着市场供求形势的转变，期房的销售占比大(dà)幅下降，现房将逐步成为住房(fáng)销售的主体。住房和城乡建设部也曾明确提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，目前(qián)全国范(fàn)围内(nèi)已有多地(dì)试点现房销售，在笔者看(kàn)来，通过现房(fáng)销售促进“保交房(fáng)”，有利于推(tuī)进化解房(fáng)地产风险。

　　需要注意的是，预售制模式下，开盘后即可逐步偿还贷款，银行资(zī)金回流(liú)速度相对较快。而转向现房销售为(wèi)主后，企业开发(fā)贷使(shǐ)用时间会延长，规模(mó)也会扩大，未(wèi)来在土地出让、规划报(bào)建、金融支持等方(fāng)面政策需要同步优化。例如，可以支持设立房(fáng)地产投资基金、支持房地产企业(yè)通过市场化(huà)渠道融资和发债(zhài)、支持设立房地(dì)产(chǎn)信托投资基金（REITs）、推进第四(sì)代(dài)住房(fáng)设计、逐步取消公摊面积计量等。

　　第四，进(jìn)一步(bù)优化房地产调控政策，促进房地产交易的活跃。

　　对于房地产调控政策，目前各地也(yě)结合自身房地产市场情况继续优化调整楼市政策。总(zǒng)体来(lái)看(kàn)，这些措施包括(kuò)放宽购房资格、降低社(shè)保年限，进一步(bù)优化限制(zhì)性政策、降低利(lì)率等。

　　当前二、三(sān)线城市相关地方限制(zhì)性购(gòu)房政策已经基本取消(xiāo)，未来一线及(jí)热(rè)门新一线城市限购、限贷政策也有望继续放宽直至全面取消。

　　这意味着改善性需求和首次购房刚需的税费差距未来会逐渐缩(suō)小，这有利于支持改善性住宅需求释放，提振购房者(zhě)信心，助(zhù)力维护市场中长期稳定。

　　更(gèng)为重(zhòng)要的是，在人口老龄(líng)化、城镇人口增速减缓的大背景下，通过建(jiàn)立(lì)人、房、地、钱(qián)要(yào)素联动新(xīn)机制，不仅可以保(bǎo)障中长期房地产(chǎn)市场的平(píng)稳，也能避免出现大规模(mó)过剩空(kōng)置。

　　第五，房地产税(shuì)费改(gǎi)革持续推进，改革内容将(jiāng)更为全(quán)面(miàn)。

　　《决定》提出要完善房(fáng)地产税收制度。从中长(zhǎng)期来看，房地产税立法和改革将持续推进(jìn)，其根本目的在于建立与房地产发(fā)展新模式相(xiāng)适(shì)应的税(shuì)收(shōu)制(zhì)度。

　　众所周知，房地(dì)产税收(shōu)制度不是特指房地产持有税制度，还涉及多个房地产相关税(shuì)种，其中包(bāo)括土地增值税、契税、房产税、城镇土(tǔ)地(dì)使用税(shuì)、增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税(shuì)等，未来(lái)房(fáng)地产税收(shōu)制度的(de)改革内容将更全面(miàn)。

　　我们认为，以不断提(tí)升(shēng)居民家(jiā)庭住房(fáng)水(shuǐ)平为目标，简化归并(bìng)税种，减少重复征税，降(jiàng)低改(gǎi)善性需求相关交易税费，是未(wèi)来的重要改革方向。

　　除以上方面外，进一步加快推进住房保障体系建设，扩大保障房覆(fù)盖面，特别是要改善半城市化人口的(de)住房条件，也对改善民生、提升城镇化质量(liàng)、扩大内需发新发展模式助力房地产持续向好挥了重要作用(yòng)。

责任编辑：李桐

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