楼市中期将见底

（本文成(chéng)文于上(shàng)周五，首发于上周六今年第17期杂志）

现代社会(huì)经济发达，金融(róng)地产业发达，财富效应影响巨大。譬如国内(nèi)一线城市，多(duō)数中青年人置业时选择按揭贷款，每月(yuè)按揭还(hái)款会令消(xiāo)费受压。而楼价涨跌，当幅度足够大时(shí)便会严重影响消费。相反，经济较落后地区，置业(yè)者普遍较为保(bǎo)守(shǒu)。有楼在手与无楼在手者，差别甚大。低收入者除了每月工资收(shōu)入(rù)，无(wú)其他收(shōu)入，则(zé)影响(xiǎng)其消费者只有物价涨跌。

近期香港人北(běi)上消(xiāo)费(fèi)成为浪潮，社交媒体(tǐ)上(shàng)阵阵热议(yì)。比如香港靠近深圳(zhèn)地区如上(shàng)水等，一众上(shàng)了年纪“师奶”不时坐两元港铁到莲塘口岸，过关(guān)后再(zài)坐两(liǎng)三个站免费公共汽车到市场买菜。根据香港海关条例，熟食可以(yǐ)过关。香(xiāng)港(gǎng)烧肉每斤过百港币，但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民(mín)币，档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日分量蔬菜与(yǔ)肉(ròu)食回港，每月节省出不少钱。因此，香港靠近深圳一(yī)些墟(xū)镇空置铺位大量出现。

大流行结束之后(hòu)，深港边境恢(huī)复正常通关，但大陆南下旅客每月仅仅二三百万人次，今年上半年平均每月268万人次；而香港北上旅客则创历史新高，最(zuì)新数据是(shì)每月716万人(rén)次。数据此消彼长，其背后原因皆是财富效应所(suǒ)致。香港(gǎng)零售市场低迷(mí)，商铺价格自然暴跌。根据香港信报(bào)财经报道，北(běi)角城市花(huā)园商场地库一个铺位仅仅以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元，业主持有(yǒu)11年(nián)惨亏93%。虽然是(shì)极(jí)端例子，但亦反映商(shāng)铺走(zǒu)势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位538万(wàn)港币售出，业主早于2008年968万买入，16年时(shí)间(jiān)账面蒸发430万，跌楼市中期将见底幅44%。中原地(dì)产研究部指香港甲级写(xiě)字(zì)楼租值连续四年下跌，较2019年高位回落25%，中环中心、长江集团中心(xīn)及会议展览(lǎn)中心近四年租值跌幅高(gāo)达33%以上。住宅方(fāng)面，中原城(chéng)市领先指数2021年8月最(zuì)高见 191.3点，其后大幅回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

回顾以往(wǎng)分析香(xiāng)港楼市文章……

2017年7月29日《全球楼市危机山雨欲来（上(shàng)）》一(yī)文认为“2003年SARS之后(hòu)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市进入第[5]浪(làng)上升，而2015年(nián)至2016年调整已经是[5]浪（4）下(xià)跌，现(xiàn)在正处(chù)于[5]浪5最后上升。”当(dāng)时中原(yuán)指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松动银行股中(zhōng)期(qī)见顶》，文中指“2003年展开超高级(jí)浪[5]。目(mù)前已经进入[5]浪（5）最后(hòu)上升。压死骆驼最后一根稻草(cǎo)恐怕是美国持续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日《中(zhōng)国股市反复震荡香港楼(lóu)市摇摇欲坠》一文(wén)认为“香港楼市正(zhèng)进(jìn)入2003年以来[5]浪（5）上升(shēng)。楼价在创新高后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑(yì)或是（5）浪(làng)1而已？需要继续(xù)观察”。当时(shí)中原指数185点，最后2021年191点见顶。现再分析中原城市(shì)领先指(zhǐ)数(shù)走势。

中原指数(shù)1997年6月最高见103.8点，10月摸101.8点(diǎn楼市中期将见底)形成(chéng)双顶。1997年6月高点定义为超高级浪(làng)[3]，跌至2003年8月最低31.7点为一组3浪(làng)下跌，超高(gāo)级(jí)浪[4]，跌幅69.4%。此后展开浪[5]上升。

2003年8月低点31.7点升(shēng)至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属于延伸浪。其(qí)中2005年6月高点55.8点(diǎn)为（1）浪1，55.8点跌至2006年(nián)9月低点52点为（1）浪2，52点升至2013年(nián)3月高点123点为（1）浪3——（1）浪3又是延伸浪——123点跌至2014年4月低点(diǎn)117.1点为（1）浪4，123点升至2015年8月高点146.7点为（1）浪5。

[5]浪（2）由(yóu)2015年(nián)8月高点跌至2016年3月低点127.4点，此后升(shēng)至2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年1月低点175点为水平三角形[5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港美(měi)国楼市走势分析》中指出：“近年香港(gǎng)局势动荡，加上疫情，令楼市投资者信心大减(jiǎn)，而联储局连番加息下，楼价自(zì)然拾级而下，我相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更(gèng)大级别调整期……总之，香港(gǎng)楼市下跌基(jī)本目(mù)标是2016年3月127点附近”。以波浪(làng)理论角度看，此轮香港楼市调整，为循环级别。中原指数自历(lì)史(shǐ)高位下跌，先是呈现一组5浪推动(dòng)下跌局面(miàn)。

《香港美国楼市走势分析(xī)》一(yī)文中认为，此组5浪下(xià)跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪1，反弹至4月182.7点为（a）浪(làng)2，182.7点跌(diē)至(zhì)12月156.3点为（a）浪(làng)3，之后回升(shēng)至2023年(nián)4月168.4点为（a）浪4，然后进入（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又(yòu)可进一步细分：2023年4月高(gāo)点(diǎn)168.4点跌至当月低点165点为5浪[i]，165点反弹至5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今(jīn)年3月低点143点(diǎn)为5浪[iii]，143点回(huí)升至同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中，其细浪仍然可(kě)以进一步划(huà)分。目前处(chù)于[v]浪（iii）下跌最后阶段(duàn)，甚至是[v]浪（v）最后下跌亦未(wèi)可知。

次选数法是历史高点跌至2022年12月低点156.3点才(cái)是（a）浪1，（a）浪2由156.3点(diǎn)反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进入（a）浪3下跌。其后反弹是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后(hòu)一(yī)跌。

过往香港楼市持续(xù)上(shàng)升时，特区政府先后推出“三辣”政策(cè)：

（1）2010年11月(yuè)20日推出(chū)额外印花税（SSD），2012年起特(tè)区政府“加辣”，上调 SSD税率及延(yán)长(zhǎng)禁售期至三(sān)年；

（2）2012年推出(chū)买家(jiā)印花税（BSD），非香港永久居民及公司名义买(mǎi)家，买楼时须缴付楼价15％BSD税项；

（3）新住宅从价印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起特区政府推(tuī)出双倍印花税（DSD）。

随着楼市大调整，特区(qū)政府今年已经(jīng)撤(chè)下所有辣招。香港楼价三座(zuò)大(dà)山：辣招、高息及高楼价，已经至少去其一，而楼价亦从高位回落接近(jìn)三成，相信9月美国降息周期展开之后，楼市会结束浪（a）下跌，从而展开浪(làng)（b）小阳春反(fǎn)弹。

国内一线城市二手楼走势，整体趋势其实与(yǔ)香港楼市走势一致，只是幅度差别。以(yǐ)2008年初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍，2021年(nián)5月见顶；广州楼市最大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上海(hǎi)楼(lóu)市最(zuì)大升幅2.8倍，同(tóng)样2022年6月见(jiàn)顶；北京楼市见顶时间最迟，为2023年5月，最大升幅3.4倍。一线城市(shì)二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之，以一个市值300万(wàn)人民币(bì)单(dān)位楼价回落1/3计算，业主账面损失(shī)100万，你(nǐ)说对消(xiāo)费毫(háo)无影响那只是自欺欺人啦(la)。个别楼盘跌幅(fú)达五(wǔ)成(chéng)，就更(gèng)打击消费了。因此，由于香港消费比大(dà)陆昂(áng)贵，加上财富负效应，南(nán)下落香港旅游人数自然大减；而(ér)香(xiāng)港消(xiāo)费力下降，北上消费人数则增加(jiā)，香港北上旅(lǚ)客数(shù)自然创历史新高。深圳楼价回落幅度最大，但在6月份几个一线城市社会零售总额大(dà)跌中跌幅最小：上海、北京、广州、深圳6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长(zhǎng)，可见楼市财富负(fù)效应威力。

执(zhí)笔之(zhī)际，万科A股升停板，周四（8月29日）曾创(chuàng)股价见顶以(yǐ)来新低，相信是提前反映楼(lóu)市见底，当美国进入降息周期，地产股即使是死猫式反弹，都(dōu)可能有“大(dà)肉”。套牢者(zhě)勿(wù)失信心，斩(zhǎn)在最低位。（编者注：作者(zhě)个人观点，仅供参考(kǎo)，不构成投资(zī)建(jiàn)议(yì)）

（本(běn)文完(wán)）

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