一路狂飙的建发，开始急刹车！

作者：kangins

近三年在全国(guó)各地一路“狂飙”、攻(gōng)城掠地的建发，开始急刹车！

近日(rì)，“新闽系”带头大哥建发旗下的房产上市平台建发国际集团（01908.HK，后简称“建发(fā)国际”）行政总裁林伟国在(zài)2024年上(shàng)半年业绩发布上对下半年的房地产形势发出预(yù)警：

无(wú)法预期下半年会有很大反转，尚(shàng)不能明确。

这(zhè)一信号的发(fā)出，即是对当(dāng)下房地产未来局势的判断，也是对(duì)近三年建发在地产(chǎn)狂飙(biāo)突进的急刹(shā)车。根据中期(qī)业绩报告显示：

1、上(shàng)半年实现营业(yè)收入327.5亿，同比增速34.46%；

2、归(guī)母净(jìng)利润(rùn)8.17亿(yì)，同比(bǐ)下降36.37%

对于陷(xiàn)入“增(zēng)收(shōu)不增(zēng)利(lì)”，建发国际归纳于两个因素：

1、期内毛利(lì)润率(lǜ)同(tóng)比下降至11.9%；

2、上半年结转项目的平均权益同比相(xiāng)应降低；

翻译成大白话就是：

高价地拿太多，利润遭挤(jǐ)压！

在(zài)当下房地产行情普(pǔ)遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚非，但是(shì)对于建发而言，却意味着不(bù)一样的信号！

预警：“狂飙(biāo)”式高价拿地(dì)后(hòu)遗症

康哥查了近三年的TOP100强(qiáng)的拿地数据，建发的(de)狂飙始(shǐ)自2021年，而这一年刚好也是曾(céng)经地产巨无霸恒大(dà)全(quán)面(miàn)沦陷的元年：

1、2021年(nián)，建(jiàn)发以(yǐ)1766亿的新增货值位居百强第12名；

2、2022年，建发以908.5亿的新增货值位(wèi)居百强第10名；

3、2023年，建发以1606.4亿的(de)新增货(huò)值位居百强第5名；

伴随拿地(dì)数据的狂(kuáng)飙，建发销售业绩(jì)也开始狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的(de)销售(shòu)额超过民企一哥龙湖，挤身百强第八位，而排(pái)在建发前面的房(fáng)企是：

保利/万科/中海/华润(rùn)/绿地/招商蛇口(kǒu)/碧桂(guì)园

紧随建(jiàn)发其后(hòu)的是龙湖、金地，TOP10名单中要(yào)么是财(cái)大气粗的央企，要么就是长(zhǎng)年霸(bà)榜的民企中的领军三好生，地方国企进TOP10，建发可谓开了：

前(qián)无古人的先河！

高潮则来(lái)自始自21年发力的(de)建发开始了狂飙进程，并于今年(nián)登顶封神(shén)，以279个小目标(biāo)让(ràng)此(cǐ)前的带头大(dà)哥们：

望(wàng)其项背！

仔细(xì)分析一下拿地数据可发现，在拿地(dì)面积(jī)仅排(pái)第四的情况下以总金额第(dì)一封(fēng)神，足见建发房产拿地：

拼的疯狂！

显然，这也是“闽系房企”一贯爱拼才会赢(yíng)的(de)作风。2021年，我国商品房(fáng)销(xiāo)售规模达到历史性地(dì)巅峰18万亿，仅两年后的2023年，这(zhè)一销(xiāo)售(shòu)数据便掉到了11.7亿：

暴跌35%！

而(ér)到了(le)今年(nián)，根据国(guó)家统计局的数据显示，上(shàng)半年我国商品房销售(shòu)规模仅4.7万亿，而且(qiě)这个还已经包括金(jīn)三银四和5.17政(zhèng)策发(fā)力后的效果(guǒ)，根(gēn)据这个情况预测，今年(nián)销售额很难过10万(wàn)亿。

而一个头部房企的(de)朋友给康哥的预测却更悲观，如果(guǒ)下半年没有更大力度的政策出台，很可能全(quán)年(nián)销(xiāo)售规模不(bù)超过：

7万亿！

其做出这一判断的理由是：自己所在公司(sī)投的项目比去年肉眼可见的减少，而在TOP100榜单上排名却在(zài)上升，这说明一个问题：

当前销售形势并不乐观！

显然，这一(yī)信号对于上半年才刚刚完成封神的建发而言，狂飙式疯狂高价抢地的风险已然：

暗潮涌(yǒng)动。

巨额浮亏：折翼家居巨头

作为建发集团利润(rùn)的核心，房地产板(bǎn)块一直承担着重(zhòng)要的角色，建发房产利润的承压显然给集团带来压力，而建(jiàn)发股份收购(gòu)家居龙头红星美(měi)凯龙(lóng)的(de)巨额亏损显然给其带来了更大的压力：

2023年建(jiàn)发股份耗费62.86亿购买(mǎi)美凯龙29.95%的股份，一(yī)跃成为其第一大股东！

这笔收购仅仅才(cái)过一(yī)年，该笔收购给建发带来巨额亏(kuī)损：

1、收购价4.82元/股，当前现价2.19元（8月29日(rì)收盘），跌幅(fú)54.5%，收购成本亏34.3亿；

2、2023年，红星美(měi)凯龙给建发股份贡献的归母利润为-5.63亿；2024年上半年，这一亏损进一步扩大，归母净利润预亏10-13亿；

两项合计亏损近50亿(yì)，相(xiāng)当于收购成本：

79.5%！

写在最后

纵有建发集团供应链(liàn)提(tí)供充足的现金(jīn)流(liú)优(yōu)势，但是贡献(xiàn)利润的左膀(bǎng)右臂(bì)所带来的压力显然加(jiā)大了建发集团对未来的悲观(guān)预(yù)期！这也是为啥(shá)建发房产(chǎn)在三年半的狂飙之(zhī)外，突然开始：

急刹车！

这一(yī)幕又何曾相似！同样是(shì)在2021年上半年依然疯(fēng)狂拿地融创，同样高价进行拿地，也同样在2021年下半年(nián)以(yǐ)三条红线为分界线开始(shǐ)，突然急刹车！

建发作为国一路狂飙的建发，开始急刹车！(guó)企，显然具有(yǒu)更强的(de)债务管(guǎn)控水平，但是当前对于建发的难题是：土(tǔ)地储(chǔ)备大部分来自于2022、2023年收购的，而这两年高价收购来的土地未来该如何处置？建(jiàn)发管理层给的方案是：

灵活(huó)销售！

在当下市场承(chéng)接盘以(yǐ)肉眼可见萎缩的背景下，一向(xiàng)激(jī)进(jìn)的建发对未来也愈发谨慎，此时的灵活究竟该如何灵活？多久去化？恐怕对于今时今日(rì)的建发而言：

恐怕也给不出答案。

而(ér)同样作为供应(yīng)链巨头的厦门三巨头(tóu)之一，其地产扩张策略与建发有异曲同(tóng)工之妙，市场却传出大裁员的消息(xī)，究竟是(shì)真(zhēn)还是假？显然对于建发来说：

过去狂(kuáng)飙的时刻有多爽，未来收缩之(zhī)路就有多痛(tòng)苦！

（转自：不一路狂飙的建发，开始急刹车！良资产行业(yè)观研）

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