4月29日，沪指收涨(zhǎng)0.79%站上3100点(diǎn)，创年内新高，而房地产板(bǎn)块迎(yíng)来暌(kuí)违已久的集体(tǐ)暴涨，万科A时隔500余天再度(dù)涨停；中证800地产 指数收涨6.34%，日线录得三(sān)连阳，近3日累计涨幅达12.77%，多只地产ETF场(chǎng)内价格也飙(biāo)升(shēng)。

nt-size: 15px;letter-spacing: 0px;">事实上，在(zài)走势不(bù)振多(duō)个季度后，公募基金(jīn)对房地产板块的偏好(hǎo)也已逐渐降低。据统计，2024年第一季(jì)度地(dì)产(chǎn)股的持仓总市值为256.70亿元，环比增速(sù)为-20.95%，多只房地产龙头(tóu)的公募持股比例(lì)也连年下降。有基金(jīn)经理(lǐ)认为，当前部分优质(zhì)房企市值隐含(hán)的预期过 于悲(bēi)观，优质房企自身α价值(zhí)仍有保障，尤其前期减值比较充分的(de)公司(sī)及历史(shǐ)包袱较轻且近几年扩张较快的公司(sī)，当前的低估值提供了较好左侧布局价值和安全边际。

时隔超500天再度涨停！公募基金却接连"撤退"......ools="135编辑器" data-id="2175" data-color="#ac1d10">

地(dì)产股票(piào)债券“比翼齐飞”

个股(gǔ)方(fāng)面，4月29日中证800地产指数(shù)12只成份股涨超5%。万科A巨量大单封死涨停板(bǎn)，时隔516天涨停，新(xīn)城控(kòng)股(gǔ)午后炸板后(hòu)再回封，大悦城、绿(lǜ)地控股(gǔ)收涨(zhǎng)超9%，金融街、滨江集团收涨超8%。

债市方面，地产(chǎn)债涨幅居前，万科多只债券(quàn)上(shàng)涨，“22万科04”涨超7%，“22万(wàn)科06”涨近7%。

房地产(chǎn)板块近期缘何大涨？中航基金认为可能有几个(gè)方面的原因(yīn)：

第一，各地新一轮优化楼市政策加码。深圳、成(chéng)都、南京等主要一二线城市(shì)出台了多项房(fáng)地产新(xīn)政。优化政策主(zhǔ)要包括房地产“以旧换(huàn)新”举(jǔ)措、全面放(fàng)开限购、取消摇号选房等。市场预期更(gèng)多一二线城市(shì)将在近期发(fā)布更多相关(guān)措施，提(tí)振了相关板块的市场信心。

第(dì)二，外资对
中国房(fáng)地产板块态度转为看多，香港市场房地产板(bǎn)块因此涨幅更大。曾在2021年
1月下调(diào)恒大评级至卖出的瑞银地产首(shǒu)席林镇鸿 已转向看多中国(guó)房地产(chǎn)商，林镇鸿指出，在政府政策发力、中国杠杆低(dī)于(yú)美日(rì)当(dāng)年情景、供给减少供需可(kě)能在明年反转等因素的支撑下，2025年中(zhōng)国地产供需将回到历史平均(jūn)水平，在21个主要城市(shì)土储较重的房地(dì)产公司股票将上涨。受到瑞银(yín)转向看多(duō)的影响，港(gǎng)股房地产公司本轮表现更(gèng)为强势。

第三，从(cóng)实际房地产销售(shòu)来看，当前房地产销售中枢性震荡已经延续了近一年，销售维持稳定的情况下，房地产风险走向逐步缓释。2023年下半年至今，一手房销售(shòu)实际上一直(zhí)在中枢震(zhèn)荡。在2023年年报中，房(fáng)地产公(gōng)司继续大幅计提减值准备，使得行(xíng)业整体录得较大幅度的利润下(xià)滑。但(dàn)若(ruò)房地产在当前销量的位置筑底，即使回升幅度不(bù)大，出(chū)于(yú)计(jì)提减值准备需求下降的考虑，房地产企 业利润(rùn)亦将出现较大幅度的(de)回升。当前房(fáng)地产行(xíng)业整体市净率已不足0.7倍，市(shì)场定价了较大的板块破产风(fēng)险(xiǎn)，未来(lái)估值重估的空间较大。

公募继续整体(tǐ)减(jiǎn)配，也有产品选(xuǎn)择坚守

在走势不(bù)振多个季度后，公募基(jī)金对房地产板块的偏好也(yě)逐渐降(jiàng)低。据统计，2024年第一(yī)季度地(dì)产股的持(chí)仓总(zǒng)市值(zhí)为(wèi)256.70亿元，环比增速为-20.95%。

以万科为例，过去10年间公募基金对该股(gǔ)配(pèi)置比例(lì)最高的时间是2021年末，持股比例达到12.84%，彼时万科股价尚在17—18元/股徘(pái)徊，随后公募资金随着万科(kē)股价的接连下挫也逐 步撤退，到了2023年末持股比例仅剩(shèng)5.93%。

同样，保利发展、金地集团等龙头(tóu)股也是类似情况，大悦城公募持股比例更是多(duō)个季度不足2%，招(zhāo)商蛇口则是为数(shù)不多的(de)例外——截至去年末公(gōng)募持股12.36%，为近五年来最高(gāo)。

此外(wài)，还有(yǒu)部分主(zhǔ)动(dòng)权(quán)益类产品(pǐn)一季度内仍重仓地(dì)产股(gǔ)，据天相投顾数据统计，永(yǒng)赢惠添(tiān)利、工银(yín)国家战略以及
永(yǒng)赢(yíng)惠添益等8只基金持有地产股比例超过三成，如永赢惠添利，除了(le)持有地产股外，还(hái)有顾家家(jiā)居、欧派家居等产业链个股；工
银国家战略也持有索(suǒ)菲亚(yà)、江山欧(ōu)派以及伟星(xīng)新材等，从调仓(cāng)方
向来看，上(shàng)述几只基金连续多季度均坚守在地产(chǎn)以(yǐ)及相(xiāng)关产业。

最重仓房地产板块(kuài)的当(dāng)属中航混改(gǎi)精选，其基(jī)金经理在去年(nián)三季度(dù)将持有的中国(guó)平安、恒瑞医药、贵(guì)州茅台、紫金矿业等个股悉数调向了房地产板块，截至去年末，前十大重仓股均为地产股，合计(jì)持股比例达(dá)到七(qī)成。

对(duì)于当下地产股(gǔ)行情的研判，华(huá)宝基金认为，当前(qián)房地产板块超跌明显。叠加近期政策利好催(cuī)化，以(yǐ)及板块基本面
修复预期，中证800地产(chǎn)指数估值有望
继续向上修复。

数据(jù)显示，中证800地产指数此(cǐ)前连跌4年，今年开年以来仍(réng)延续跌势，其PB估值下探至历史低位。截至4月29日，中证800地产(chǎn)指数PB估值为0.56倍(bèi)，低(dī)于近10年超99%的(de)时间区间。

 

更看好风险逐步出清的个股

展(zhǎn)望(wàng)后市，在房地产行业以及个股选(xuǎn)择中，多名基金经理均表示需要(yào)关(guān)注风险出清充分的个股。

中航混改精选基金经理在一(yī)季报中表示，看(kàn)好由全球需求复苏(sū)带来的中国(guó)国内 经济修复和上市公司盈(yíng)利改善
。“受(shòu)到 过去3年的需求下行周期影响，中国房地产市场显著超调，在经济复苏的大背景下，我们当(dāng)前看好估值低位、风险逐(zhú)步出清、需(xū)求有望逐步企稳的房地产板块(kuài)，精选估值合理、风险出清充分、景气度较高的优质(zhì)公司。同时关(guān)注海外(wài)市场环境(jìng)变(biàn)化，对美联储货币政(zhèng)策和宏观经济预期变化进行积极应对。”基金(jīn)经理认为。

银(yín)华智能建造(zào)则在一季报中回顾，去年二季度开始，房地产销售和(hé)投资走弱，同(tóng)时出(chū)口增速由正转负，带动总(zǒng)需求下行。而今年二季度房地产投(tóu)资环比增速预(yù)计好于去年，出(chū)口可(kě)能也不会快(kuài)速(sù)下行。

因此后续关注三方面变化，一(yī)是基建投资带来的实物工作量增长情况，二是“三大工程(chéng)”会否带动房地产投资降(jiàng)幅收窄，这两项将(jiāng)决定工业(yè)需求回升的斜率；此外，设备投资高增长的持续性也需要进一步(bù)关注(zhù)。

“2024年有望成(chéng)为基本面见底之年，优(yōu)质企业有望优先受
益。当前部(bù)分优质房企市值隐含的预期过于悲观，优(yōu)质房企自身α价值仍有保障，尤其前期减值比较充(chōng)分的(de)公司及历史包袱较轻且近几年扩张较快的公司，当前的低估值提供了较好左侧布(bù)局价值和安全边际。”银华智能建造的基金经理(lǐ)认(rèn)为。

责编：王璐(lù)璐

校对 ：高源

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