北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套

行业深(shēn)度(dù)调整下，房价尤(yóu)其新房(fáng)价格何时触底(dǐ)仍是重点。

北京楼市(shì)政策松绑(bǎng)持续更新落地中。继(jì)“离婚限购”政策废止后，4月23日起，相(xiāng)关房贷政策也将进行(xíng)调整(zhěng)，即离婚不满一年的房(fáng)贷申请人，如家庭名下在北京市无(wú)成(chéng)套住(zhù)房，执行首套房信贷政策。

北京房贷政策再松绑

据媒体报(bào)道，4月22日，中(zhōng)国人民银行北京市分(fēn)行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会(huì)联合发布了《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径(jìng)的通知》（下称《通知》）。

第一财经记者以购房者身份咨询北京市住建委(wěi)，相关工作(zuò)人(rén)员表示，之前(qián)是对限购政策调整，近期是信贷（监管(guǎn)）部门发布新文件对信贷执行方面作出新的规定。

记者(zhě)注意到，4月23日下午，央视新闻报道称，上述《通知(zhī)》内容(róng)显示，根据当前房地(dì)产市场(chǎng)形势，为更好支持居民刚性住房需求和(hé北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套)多样化改善性住(zhù)房需求，现就北京市个人住房贷款中住房套数认定标准执(zhí)行口径作出通知：2024年4月(yuè)23日后签订购房网签合同，且(qiě)离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在(zài)本市(shì)无成套住房，执行首套房(fáng)信(xìn)贷政策。各银行结合本机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的(de)具体首付款比例和利(lì)率水平。另据记者从北京部分银行工(gōng)作人员处了解，的确已经收到相关通知，23日起(qǐ)执行(xíng)。

对比来看(kàn)，2017年3月，央行营管部、原(yuán)银监会北(běi)京监管(guǎn)局、北京市住建委、北京住房(fáng)公积金管理中心(xīn)联合发(fā)布《关于加强北京地(dì)区住(zhù)房信贷业务风(fēng)险管理(lǐ)的通知》，其(qí)中明确，对(duì)离婚(hūn)一(yī)年内的贷款人实施差别(bié)化住房信贷政策，从(cóng)严防控信贷风险。

当时上述文件提到，据有关(guān)方面(miàn)反映(yìng)，近期，购房家庭通过离(lí)婚手段享受首套住房(fáng)贷款政北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套策的情形有所增(zēng)加，这既影响了调控政策效果，也容易产(chǎn)生财产纠纷、还款能(néng)力(lì)下降等问题(tí)，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以(yǐ)内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房(fáng)信贷政策执行；申请(qǐng)住(zhù)房公积金贷款(kuǎn)的，按二套住房公积金贷(dài)款政策执行。

不少分(fēn)析认(rèn)为，上述文件出台较(jiào)早，已经不适用于当前环境条件的变化。中指研究院市场研究总监(jiān)陈文(wén)静对记者表(biǎo)示，此次对于离婚后住房套(tào)数认定的调整，是在今年3月27日废止“离异(yì)后任(rèn)何一(yī)方3年内不得京(jīng)内购房”后，对离婚购房(fáng)政策的进一步优(yōu)化和完善。

上述“离婚限购”文件(jiàn)于2021年8月出台(tái)实(shí)施，其中明确，夫妻(qī)离异(yì)的，原(yuán)家庭(tíng)在(zài)离异前拥有住房套数不(bù)符合北京市商品住(zhù)房限购(gòu)政策规定的（即大(dà)于(yú)等于(yú)两套），自离异之日起3年内，任何一方均不(bù)得在北京市购买商品(pǐn)住房。

陈文(wén)静分析，最新(xīn)政策落(luò)地后，北京(jīng)夫妻离异后家庭名下无房，即按首(shǒu)套资格、首套(tào)贷款(kuǎn)计算，即在城(chéng)六区/非城六区购房(fáng)，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例(lì)由50%/40%降至30%，购房门槛和购房成本较之前明显降低，对(duì)受此政策限制的合理购房需求释放(fàng)具(jù)有一(yī)定带动效(xiào)果。

从成交情况来看，中指(zhǐ)研究院(yuàn)统(tǒng)计数据显示，春节(jié)后，北京房地产市场整体表现稳定，3月，北京二手(shǒu)商品住宅(zhái)成交超1.4万套(tào)，4月(yuè)以来截至21日，二手商品住宅成交(jiāo)8247套，市场保(bǎo)持一定活跃度。

陈(chén)文静认为(wèi)，此次政策调整，意(yì)味着在市场过热时(shí)期出台(tái)的政策有望陆(lù)续(xù)退出，向市场释放出进一步优化(huà)政策的积极信号，对市场情绪的回升有望产(chǎn)生有利影(yǐng)响。当前(qián)北京房地产政策整体仍(réng)较为严格，未来限(xiàn)制性政(zhèng)策存在继(jì)续优化预期。

多地深化房贷政策调整

去年以来，作为楼市政策风向标的北上广(guǎng)深接连迎来政策调整。其中，北京自去年9月以(yǐ)来先是出台“认房不认贷(dài)”新政，之后(hòu)迎来通州区取消“双限(xiàn)”、“离婚限购”政策废止，以(yǐ)及提高购买绿色(sè)建筑等最高贷款额度、优化老旧(jiù)小(xiǎo)区改造后住房公积金贷款期限核定标准等(děng)，被(bèi)业内认(rèn)为是(shì)重要政(zhèng)策(cè)信号，有(yǒu)助(zhù)于提升(shēng)市场信心。

回顾整个一(yī)季度(dù)，各(gè)线城市在去年同期较高基数下，新房成交面积同比均出现下(xià)降，其中一(yī)线城市(shì)在(zài)政策优(yōu)化、较强的购房需求支撑等因(yīn)素影响(xiǎng)下，同比下降约37%，降幅在各线城市中(zhōng)最小；而多数(shù)二线、三四(sì)线(xiàn)代(dài)表城市限制性政策去年就已基本放开，叠加当前购房者观望情绪较重，新(xīn)房成交面积(jī)同比下降(jiàng)均超四成。

行业深(shēn)度调整下，房价尤其新房价格何时触底仍是关注重点。根据(jù)统计局披露(lù)数据，3月，70个大(dà)中城市(shì)新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上(shàng)升，各线城(chéng)市商品(pǐn)住宅销售价格环比降幅略有收窄，同比降幅扩大。

具体来看，一线城市新建商(shāng)品住宅(zhái)销售价格环(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄(zhǎi)0.2个百分(fēn)点；同比下降1.5%，降幅比(bǐ)上月扩大0.5个百分点。二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比(bǐ)上月(yuè)收窄0.1个百分点；同比下降7.3%，降幅比上月扩大(dà)1.0个百分点。其(qí)中，一线城(chéng)市新房价格表现整体(tǐ)优于二(èr)三线城市，二手房价格压力则高于二三线(xiàn)城市。

去年12月至今年2月，70个大中城市中有39个城市新房价格已连续3个月同比、环(huán)比均(jūn)呈下跌态势，超过半数，其中不少(shǎo)城市已经在深化房(fáng)贷(dài)政策调整，包括阶段性取消首套房贷(dài)利率下(xià)限(xiàn)等；同(tóng)期，价格同比(bǐ)、环比(bǐ)连涨3个月的(de)只有(yǒu)上海、石家庄、西安三城。1~3月，北(běi)京、上海新房销售价格指数较上年同期的平均变动反映(yìng)出价格上涨趋势，其中北京在3月环比止住跌(diē)势(shì)，广州(zhōu)、深圳新房北京松绑“离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套销售价格指数则继续处于100以下。

对于今年的政策展(zhǎn)望，不少业内人士认为，除降低购房成本外，限购等前期(qī)约束(shù)政策(cè)还有待进一步放(fàng)开。中指研究院(yuàn)此前也(yě)指出，预计各地将充分发挥调(diào)控自(zì)主权，一线城市有望继续优化限(xiàn)购政策，二线城市或将全面取消限制性政策，降低首(shǒu)付比例、降低房贷利率(lǜ)等政策同样具(jù)备空间。

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