62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显

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上半年(nián)共赚了90亿元，行(xíng)业“增收不增利(lì)”困境凸显

　　每经记者 陈利    每经编辑 魏文(wén)艺    

　　在房地产行业深(shēn)度调整之下(xià)，物业行业同样受(shòu)到波及。

　　中物智库数据显示，2024上(shàng)半年，62家上市物(wù)企（不(bù)含披露年份不全的两家新上市(shì)物企）营业收入总额达1452.17亿元，同比(bǐ)增长6.25%，增速进一步(bù)放缓(huǎn)；净利润总额90.06亿元，同比 下降30.93%，降幅明(míng)显。

　　“2024年上半年确实比去年同期更加(jiā)艰难，上市物企的发展状况呈现出增长放缓、利润
下滑、业务(wù)调整 和财务压力加大等特点。”中(zhōng)物智库创始人杨熙向《每日经济新闻》记者表(biǎo)示，但也有一些企业通过战略调整(zhěng)和(hé)业务创新实现了业绩的逆势增长(zhǎng)。“期望下半年，物(wù)企(qǐ)能够通过优化服(fú)务和提升项目质量(liàng)来满足客户(hù)需求(qiú)，走出当前困境。”

　　上半年，上市物企(qǐ)营收增速进一步放缓，净(jìng)利润降幅明显。

　　中物智库数据显(xiǎn)示，2024上半年，62家上市(shì)物企（不含披露年份不全的(de)两家新上市物企）营业收入总(zǒng)额(é)达1452.17亿(yì)元，同(tóng)比增长6.25%（上年同期增速8.59%），增速进一步放缓。

　　其中，营收超百亿元的上市物企仅有碧(bì)桂园服务、万物云两家，分(fēn)别为210.46亿(yì)元、175.6亿元(yuán)；有7家物企营收超50亿元，14家物企营收在均(jūn)值22.81亿元以上
。

　　与此同时，包括金科服务、世茂服务、正荣服务、时代邻里(lǐ)等(děng)在(zài)内的17家物企收(shōu)入同比呈现负(fù)增长，其中朗诗绿色(sè)生活
、方圆生活服务(wù)、弘阳服务、宋都服务四家企业营收(shōu)同比(bǐ)降幅均超过10%。

　　从净利润方面来看，上半年62家上市物 企净利润总额(é)90.06亿元，同比(bǐ)下降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年(nián)增速-1.57%），且降幅明显。同时这也是2021年以来物企半年(nián)净利润总额首次跌破100亿元，行业“增(zēng)收不增利”困境显著。

　　其中，华润万象生活盈利能(néng)力优势依旧保持，2024年上半年以净利润19.2亿(yì)元稳居首位，而36.41%的增速，高出同期营收增速约20个百分点。

　　上半年共(gòng)有6家物企亏损，36家物(wù)业净利润负增长。其中，雅生(shēng)活(huó)服务、融(róng)创服务(wù)和金科服务净(jìng)亏损金额分别为15.32亿元、4.6亿(yì)元和1.9亿元。

　　超五成物企上半年净利润同比下滑，其(qí)中(zhōng)融信服务净利润下滑1002.9%，下滑(huá)幅(fú)度最大。而(ér)在净利润同比(bǐ)增长的30家物企中，佳兆业美好和 建业新生活和时代邻(lín)里的(de)增幅(fú)分别达到了152.3%、136.5%和117.5%。

　　具体(tǐ)来看，雅生活服务(wù)迎来(lái)上市6年(nián)以来(lái)的首次亏损。对此雅生活服务表示，由于在2024年5月之前，雅(yǎ)生活(huó)关联方雅居乐一直(zhí)如约偿债，因此虽然(rán)房地产行业深度调整，雅生活服务两年来并未对关联方款项大额计提。但是进入(rù)2024年，雅居乐无力(lì)于5月13日偿还(hái)一笔票据利息而首现债务违约，至此 雅生活服务(wù)不得不开始计提坏账，报告期内仅(jǐn)金融资产减值损失计提金额同比增加6223.6%至28.84亿元。此外，其他业务板块受到经(jīng)济环境和服务品质提升影响利润率承压。

　　融创服务在2023年同比扭亏后，今年上半(bàn)年再次亏损1.9亿元(yuán)。尽管在2023年(nián)中(zhōng)期业绩(jì)会上，融创服务管理层就曾(céng)表示不会出现因关联方大额(é)计提减值(zhí)的情况，但从今年 的中(zhōng)报(bào)来看，关(guān)联方依然对公司(sī)有着重要影响。报告期内，融创服务金融资产减值亏损净额约为11.37亿(yì)元，来自关(guān)联方金融资产减值亏(kuī)损净(jìng)额(é)约9.54亿元，占比达到了83.9%。

　　对此，融创服务管理层在业绩会上回应称：“关联地产公开债进行展期，回(huí)款速度(dù)低于之前预期 。同时，地产公(gōng)开债价格(gé)作为减
值模型(xíng)的重要参考因素，上(shàng)半年(nián)价格进一步下(xià)跌。考虑这些因素，对于关联方应(yīng)收账款，进一步减值拨备。”

　　“上游房(fáng)地产(chǎn)深度调整，直接导致物业企业管理面积增(zēng)速放缓及非(fēi)业主增(zēng)值(zhí)服务的(de)萎缩。另外，外拓困难重重，并购市场冷淡，物业企业战略调整主动放弃一些(xiē)效(xiào)益(yì)不佳的项目。”中指研究院物业事业部总(zǒng)经理牛晓娟在接受每经记者采访(fǎng)时表示，同时，计提应(yīng)收账款减值准备及商誉减值准备、高毛利业务如社区增值开展未达预(yù)期、成本持续增加(jiā)等多方面因素，导致物业企业增(zēng)收不增
利依然延续。

　　值得注(zhù)意62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显的是，上半年物企现金流也在缩紧。

　　据中物智库统计，截至2024上半年，62家上市物企现(xiàn)金及(jí)现金等价物总额1050.20亿元，较去年同期的1095.67亿元下降4.15%，较2023年底 的1226.04亿元下(xià)降14.34%。其中，万物云以121.97亿元居首位，碧桂园服务和保利物业均超百(bǎi)亿元。

　　应(yīng)收账款与(yǔ)企业现金流表现密切(qiè)相关。上半年62家(jiā)物企应收账款及票据总额1040.69亿元，同比增长
12.22%，较2023年底上(shàng)涨20.92%。其中，52家物业企业(yè)应收账款周 转天(tiān)数均值为128天(tiān)，与去年(nián)同期124天相比有(yǒu)所上升。

　　如碧(bì)桂园服务上半年(nián)在计提了34.6亿元的减值拨备后，贸易应收款(kuǎn)规模依然达到了185亿元，较2023年末(mò)增加了21.22亿元，其中来自第三方应收款约190亿元，计(jì)提了13亿元(yuán)的(de)减值拨备。同期，万物云贸易(yì)应 收款和应收票据增长了(le)39.3%，在计提5.4亿元的减值拨 备前，关联方的应收账(zhàng)款有38.2亿元，较(jiào)2023年末增(zēng)长53.5%。

　　保(bǎo)利物 业的(de)回款压力主要(yào)来自第三方，上半年其第三方贸易应收款项为28.9亿元，较2023年末增长(zhǎng)了50.5%。而建发
物业上半(bàn)年(nián)来自关联方的贸易应收款为4.28亿元，对比2023年末，增速达到了144.5%。

　　记者注意到，上半年物 企来自关(guān)联方的应收(shōu)账款依然占据相当大(dà)的比例。中(zhōng)信证券研报数据显示(shì)，2024年中(zhōng)期样本物企关联方贸易应收款相(xiāng)较于去(qù)年(nián)同期增长了20.6%，增速相较于2023年全年(nián)增长(zhǎng)了3.7个百分点，存 量贸易应收款相对于企业净利润比例仍然庞(páng)大。

　　为改善现金流，物企(qǐ)也想了不(bù)少办法(fǎ)：一方(fāng)面继续退出(chū)低效益项(xiàng)目。如上半年万物云就退出17个住(zhù)宅、44个物(wù)业及设施(shī)管理项目，金科服(fú)务退出了近3000万平方米的在管项目；另(lìng)一方面，降低贸易应收款的规模(mó)，

　　碧桂园服务总裁徐(xú)彬淮就强调(diào)，下半年将加大对物(wù)业(yè)费(fèi)预存方面的(de)吸引力(lì)，通(tōng)过更多活动带动物业费预存，保证小业主收缴回到(dào)健康的水(shuǐ)平。针对(duì)风(fēng)险客(kè)商，碧桂园服务(wù)还成(chéng)立(lì)了 追讨欠款委员会，除(chú)了(le)总裁徐(xú)彬淮，其成员还包括
执行董事肖(xiào)华、独立(lì)非执行董事芮萌，以(yǐ)及两名核心(xīn)管理层，全面推进各项欠款追讨。

　　绿(lǜ)城服务首席财务官夏云表示，今
年回款工作的目标为全年综合收缴率提升一个点，以及应收账(zhàng)款余额增速(sù)低于整体营收增速。下半年，公司将(jiāng)从回款(ku62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显ǎn)意愿、回款策略与工(gōng)具、考核机制三个方面加(jiā)强回款工(gōng)作，预计到年底账(zhàng)面(miàn)现金会有进一步增加(jiā)，预测较2023年底会有15%以上的增长幅度(dù)。

　　“物业管理行业发展迈(mài)入高质量增长新常态
，物业(yè)企业适时调整发展(zhǎn)战略，主动退出低质效项目(mù)，是对行业发展规律的深刻理解和积(jī)极(jí)应对。”牛晓娟指出，面对关(guān)联(lián)方(fāng)应(yīng)收(shōu)账款回款难、资金链压力增大
等多重挑(tiāo)战，回归(guī)现金流逻辑，严控经营风险，物业企业(yè)强化催(cuī)收机制、合理配置资源，确保企业运营的稳定性和可持(chí)续性。

　　中(zhōng)物智库则认为，在当前市场环境(jìng)中，物企要想寻找成长突破，强(qiáng)化抵御下行压力的韧劲，不仅要(yào)加强(qiáng)独立性、夯(hāng)实基础盘、提(tí)高服务力，也要开源寻找到新的增长机会。此外，物企还需要(yào)紧(jǐn)跟市场(chǎng)趋(qū)势(shì)，不断调整和
优化自(zì)身的发展战略，以适应不断(duàn)变化的市场环(huán)境。

　　截至2024年8月(yuè)31日，64家上市(shì)物企总市值为2268.91亿港元(yuán)，相较(jiào)去年(nián)同期下降30.84%。其中 ，华(huá)润万象生活(huó)市值持续保持第一，达591.17亿港元；万物云、中海物业、碧桂园服务、保利物业、绿城服务及招商积余均破百亿(yì)港元。13家 企(qǐ)业市值较去年(nián)同期增加，51家企业同(tóng)比减少。

责任(rèn)编辑：何松琳

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