保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风险防范与规模扩张？房企的新发展模式是什(shén)么？在2023年(nián)，保利发展尝试给出(chū)自己的(de)答卷。

2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿(yì)元，归母净利(lì)润120.67亿元，截至年(nián)末，公司货币资(zī)金余额(é)1480亿元。在经营层面，去库(kù)存战略的(de)执(zhí)行帮助(zhù)保利发展实(shí)现(xiàn)房(fáng)企中唯一的四千亿(yì)级销售，同时在连续第6年的经营活动现(xiàn)金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓(tuò)展金(jīn)额中99%位于核心(xīn)38城。

进入2024年，保利发展仍将坚持布局(jú)核(hé)心城(chéng)市，把握“品质时代“机遇(yù)。在最新发布的行业白皮书中，保利发展提出应全方位理(lǐ)解“品质时代”，“品质(zhì)时代”的关键是(shì)牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。

坚(jiān)定去(qù)库存实现销售领跑

4月22日(rì)晚间(jiān)，保利发展披露财报，公司(sī)2023年度实现营收(shōu)规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体销(xiāo)售规模呈两位数下滑的背景下，保利发(fā)展全口径销售(shòu)4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企，市(shì)场占有率逆势提升至3.6%。保利发展解(jiě)读(dú)称，2023年，公司紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会(huì)，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销(xiāo)售规模持续领跑，体现了保利发展自2021年下半(bàn)年(nián)以来一以贯(guàn)之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了“稳经营(yíng)、去库(kù)存、调结构、防风险”的经营策略，持续加(jiā)强两级联动，以应对市场波动。

在管理层及时有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地(dì)执行，4000亿元的销售成绩单之下保利发展的销售结(jié)构的持续优化：

城市深耕效(xiào)果持续凸显。公司在确(què)定性强(qiáng)的核心38城销售(shòu)贡献近九成，同比提升2个百分点。珠三角、长三角销售贡献(xiàn)分别超1100亿(yì)元和1400亿元、广州(zhōu)与佛(fú)山合计超800亿元、上海超(chāo)500亿元，深耕效果显著(zhù)。

市场占有率不断(duàn)提升。公司2023年市占率3.6%，同比(bǐ)提升0.2个(gè)百分点，其(qí)中，核心(xīn)38城市占率达6.8%，同比(bǐ)提升0.7个百分(fēn)点；市占率超过10%的城市共27个，单城市(shì)占率天花板不断突破提升。

存量项目去化(huà)成效显著。公司加大2022年之(zhī)前获取的存量项目去化力度，存量项(xiàng)目签约金额2575亿元(yuán)，占全年销(xiāo)售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年(nián)销售面积的69%。

人效进(jìn)一步提升。2023年，保利发展人均(jūn)签(qiān)约金额与2022年持平，人均交付套数比2022年提(tí)升26%；下属物业公司、商旅公司、代理(lǐ)公司等(děng)规模较大的产业公司，2023年元(yuán)均效能(néng)均有不同幅度提升。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公司当期保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式销售向未来收入转结的保障度交(jiāo)较高。长期以来，保利发展项目完成交付后才确认收入，并(bìng)坚(jiān)持(chí)以成本法计量投资性房地产(chǎn)，资产质量稳健扎实(shí)。截至报告期末，保利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼(lóng)资金约966亿元，未来收入(rù)保障(zhàng)度高。

债务结构持续优化(huà)

对比业绩快报，年报中(zhōng)新增披露的(de)各项财务数据显示，保利(lì)发展(zhǎn)在手(shǒu)资金充沛、负(fù)债进一步压降、现金流(liú)健康、债务结构持续优化。整(zhěng)体来看(kàn)，在保持经营现金流为正(zhèng)的(de)前(qián)提下，保利发展实现了资源补充和债务结构优(yōu)化，实(shí)现了安全(quán)和(hé)发展的平衡。

以开源(yuán)节流为关键词(cí)，保利发展在(zài)2023年实现了(le)连续第六年的经(jīng)营(yíng)活动现金流为正(zhèng)。开源方(fāng)面，保(bǎo)利发展一手抢销(xiāo)售(shòu)，一(yī)手抓回(huí)款，全年回笼金额4304亿元(yuán)，销(xiāo)售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增加(jiā)可动用资金(jīn)529亿元。节流方面，公司以(yǐ)销定产，全年(nián)新开工面积1491万平方米，同比下降(jiàng)37%；集中(zhōng)资源(yuán)保(bǎo)障品质交付，竣工面积4053万平方米(mǐ)，完成(chén保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式g)29.1万(wàn)套品质交付。

连(lián)续6年的经营(yíng)活动(dòng)现金净流入，保障了保利发展充(chōng)分的“存(cún)粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保(bǎo)持在总资产10%左右的合理(lǐ)水平。此外，公司报告期末已售待回笼资金约(yuē)966亿元，未来可动用资金充裕。

降债务、降利(lì)息，双管齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利(lì)发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中一年内到期的债务占有息负债比重为20.82%，较年初下降0.46个百分点。融资成本方面，年内公司新增融资(zī)1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整(zhěng)体来看，多项举措并举之下，2023年保利发展财务结构进一步优(yōu)化：期末公司资产负债(zhài)率(lǜ)76.55%、扣(kòu)预收(shōu)资产负债率67.14%、净(jìng)负(fù)债率61.20%，分别较期初下降(jiàng)1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比(bǐ)1.28，“三道红线”保持一贯绿档(dàng)水(shuǐ)平。

对财(cái)务安全最直接(jiē)有力的证据，是(shì)在行业普遍收紧银根的背景下，保(bǎo)利发展逆势(shì)加码股东回报(bào)，既展现央企责任担当，也体现了发展信心。按今年一月前期股东回报规划，将分红(hóng)比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了(le)不超过20亿元回购方案。

向“新质(zhì)生产力的基础设施服务商”转型

进入2024年，保(bǎo)利发展仍然保持进取的态度(dù)。在资源(yuán)端(duān)把握布局核心城市，在(zài)销售端(duān)秉持为(wèi)客户建“好房子”，在两大高确定性战略规(guī)划指引(yǐn)下，结合公司多年管理经(jīng)验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发展有望穿越新的地(dì)产周期，实现长期可持续(xù)的发展。

在资源端，最新发布的《保利2023—2024年不动产(chǎn)行业白皮书(shū)》明确指出：“房企不能再走‘三高’的粗放式(shì)发展道(dào)路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资和土地储(chǔ)备，将投资聚(jù)焦到有确定(dìng)需求(qiú)的(de)优质区域。

在2023年(nián)，保(bǎo)利(lì)发展不仅是“销冠”，近年(nián)拿地金额也位居行业首位。报告(gào)期内，公(gōng)司共(gòng)拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同(tóng)比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润(rùn)率平(píng)均在15%以上，具有较强盈利能力。值得注意的是，公司(sī)拓展金(jīn)额中99%位于核心38城，新(xīn)增项目楼面均价15187元/平方米。

在优质增量资源的补充(chōng)下，保利(lì)发展土(tǔ)储结构持续优化。报告期末，公司(sī)土地储备计容建(jiàn)面7790万平方米，其中存(cún)量项(xiàng)目6608万(wàn)平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核(hé)心38城面积储备占比近七成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。

在销售端，建“好(hǎo)房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行证。在(zài)今(jīn)年的(de)全国两会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供(gōng)好服(fú)务，谁就能有市场、有发展、有未来。

保利发展(zhǎn)正是行(xíng)业内第一(yī)个提出进入品质时代的房企，也是最先落实产品制胜(shèng)理念的公(gōng)司。在这一(yī)战略的指引下，保利(lì)发(fā)展形成了“天悦和”三(sān)大产品系十二大子品牌，且获消费者认(rèn)可。2023年，保利(lì)发展完成29.1万套产品(pǐn)交付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注(zhù)意的是，保利(lì)发展(zhǎn)今年进一(yī)步拓展“品质时代“的内涵，将”服务“摆在了更为显要的位置。事实上，新一年的白皮书正式更名为不动产行(xíng)业白皮书。保利发展解释称，“房地产”大家讨论(lùn)得更多(duō)的是销售，“不动(dòng)产”注重资产价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚持 “用户思维”，以最终客户使用需求为根(gēn)本出发点(diǎn)，全(quán)方位提(tí)升产品和服务品质。

从“好产品”到“好服务”，保利发展正着力(lì)延伸服务内容和扩大服务(wù)外延，城市消费(fèi)与服务需(xū)求持续扩大，正(zhèng)开启多个新赛道。比如：围绕(rào)居(jū)住(zhù)社(shè)区，对服务内容进行(xíng)延伸，包括为业主提供家装家居、房屋交易租赁等增(zēng)值服务，发(fā)展商业(yè)、养老、托幼等业务。再比如：从社区(qū)走向城市，围(wéi)绕不动产的各类业态，扩(kuò)大服务外延。探索公(gōng)共(gòng)服务、产业园区、商旅(lǚ)、会(huì)展和体育(yù)等服务(wù)及消费，挖掘市场价值。

在白皮书中(zhōng)，保利发展呼吁房企(qǐ)要(yào)积极向(xiàng)“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区域布(bù)局(jú)、产(chǎn)品(pǐn)业态到供应(yīng)链技术创新、服务输出等方方面面，为新质生产力提供硬件(jiàn)支撑和(hé)软件服(fú)务，持(chí)续助推社会经济的高质量发(fā)展。

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