北京稳楼市政策“小步快跑”

近日(rì)，央行北京分行、金融监管(guǎn)总局北京监(jiān)管局、北京住建委联合下发通知，优化离异家庭购房认贷政策(cè)。调整后，离(lí)婚不满一(yī)年且(qiě)家庭名下在北京市无(wú)成套住房，执行首套住(zhù)房信贷政(zhèng)策。

这是继今年3月27日不再执(zhí)行“夫妻离异后，不符合(hé)限购规定(dìng)的任何一(yī)方3年内不得在京购房(fáng)”后，北京市对离婚购房政策的再度优化。

去年(nián)末以(yǐ)来(lái)，稳楼市政策继续平稳释放。其(qí)中，一(yī)线城市的动(dòng)作最引人关注。

去年12月，北京推出“首付比例下调”“普宅认(rèn)定标(biāo)准优化”“房贷利率调整”等一系列组合拳；今年2月，通州区解除“双限”；今年4月，北京调整绿色建筑的公积金贷款上限，并延(yán)长老旧(jiù)小区改造项目的住房公积金贷款期限。

其他一线城市中，上海、深圳先(xiān)后废止了(le)“70/90”政策；广州对近(jìn)郊区市场的限购政策进行了优化；上(shàng)海对外地单身人士
限购政策进行了优化；深圳下调了户籍和非户籍人口的购房门槛(kǎn)。

业内分 析人(rén)士认为，单个政(zhèng)策的力度(dù)看似不大，但其释放节(jié)奏较为平稳，并正在形成累加效果。在各项政策
的综合(hé)作用下，市场回暖值得期待(dài)。

北(běi)京(jīng)“317新政”压力渐除

北京(jīng)对离(lí)婚买(mǎi)房的政策限(xiàn)制，源于(yú)7年前的“317新(xīn)政”。2017年3月17日 ，北京发(fā)布《关(guān)于完善商(shāng)品住房销售和(hé)差别化信贷政策的通知(zhī)》，强调居民家庭名下(xià)已(yǐ)拥有(yǒu)1套住房，以及在北京市无住房但有贷款记录的，以二套房的标(biāo)准进行购买，即购买普通住房的首付(fù)款比例不低于60%，非普通住房(fáng)的首(shǒu)付款比例不低于80%。一(yī)周后(hòu)，作(zuò)为该政策的(de)“补丁”，有关部门(mén)再度发文，明确离婚一年内(nèi)贷款买房，商(shāng)贷和公积金贷款(kuǎn)都算做二套房。

2021年，北京又将离异后买房(fáng)的限制年限提高至3年。

“317新政”还包括限售政策、暂停发放25年以上贷款等，被认为(wèi)是北京楼市的转折点。政策出台(tái)后，北京(jīng)市场的投资投机需求逐渐被挤出，市场交(jiāo)易量(liàng)一度明显下滑，价格也(yě)有所回落。

2021年下(xià)半年以来，在房地产市场去杠杆的大背景下，北京(jīng)楼市继续北京稳楼市政策“小步快跑”进(jìn)入深度调整中。多家研究机构相关(guān)负责人向21世纪经济报道记者表示，到目前为止，北京多数区(qū)域(yù)的房价仍然 低于2017年初的水平。

北京市统计局的数据显示(shì)，2023年，北京全市(shì)新建商品(pǐn)房销(xiāo)售面积为1122.6万平方米，其中住宅销售面积为811.1万平方米。与2016年(nián)相比，分别下(xià)降了33%和18%。

如今，随着市场(chǎng)风险的出清和投资投机需求的退出
，北京楼市已经发生了重大(dà)变化(huà)，这类限制 性(xìng)政策的“使命”接 近完成。

广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，当前市场上留存的购房需求以(yǐ)刚(gāng)需(xū)和改善性需求为主。“过去楼市火热期间，想(xiǎng)着法子钻空子，比如离婚获得购房资(zī)格、获得首套(tào)资格，现在这些动机(jī)都没(méi)有了。既(jì)然如此，这类调(diào)控政策已无存在的必要”。

他还表示，另一(yī)方面，作为人口结构变化(huà)的一大特征，现阶段离婚、单身、独居人群较多，必(bì)须要考虑(lǜ)这部分人群(qún)的合理住房需求(qiú)，加大支持(chí)力度。

此次调整之前，北(běi)京(jīng)已于(yú)3月27日宣布，“夫妻离异(yì)后，不符(fú)合限购(gòu)规定的任何一方3年(nián)内不得在京购房”政策废止(zhǐ)。

近几个月来，北京还(hái)推出了下调首付比例和贷(dài)款利率、延长最高(gāo)贷款年限、优化普宅认定标准、优化公积金政策等措施。“317新政”给北京楼市带来的压力，正在逐步解除。

政策仍有优化(huà)空间

除北京(jīng)外，其他一线城市也在不断释放政策利好。今年以来
，上海、深圳先后废止了 “70/90”政(zhèng)策；广州对近郊市场(chǎng)的限购政策进行了放松；上海针对特定(dìng)区域、人群，对限购政策进行了优化；深(shēn)圳下(xià)调了户(hù)籍和非户籍人口的购房门(mén)槛。

此外(wài)，苏州
、杭(háng)州等一些热(rè)点(diǎn)二线(xiàn)城(chéng)市也陆续出台相关的 政策宽松措施。政策释放表现北京稳楼市政策“小步快跑”出“小步快跑”的节奏。

据中原地产统计，与去年相比，今年各地出台(tái)稳楼市政策(cè)的频次(cì)有所放缓，但一些(xiē)新的措施开始出现，体(tǐ)现为优(yōu)化公(gōng)积金政策、住房以旧换新、全面(miàn)取消限购(gòu)等(děng)。

叠加(jiā)此前的相关措施，政策效果正在逐渐(jiàn)显(xiǎn)现。

根据统计局发布(bù)的数据，今年3月，全国(guó)商品房销售(shòu)面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，虽然同比(bǐ)有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，但达(dá)到去年下半年以来的月度(dù)高点。

4月16日，国家(jiā)统计局副局长盛(shèng)来运表(biǎo)示，支持房地产稳定发展(zhǎn)政策措施效果还(hái)在持续(xù)显现，并在(zài)三个 方面带动(dòng)了相关数据的改善：“三(sān)大工 程”拉动房地产投资0.6个百分点；“白名单”政策使企(qǐ)业国内贷款(kuǎn)降幅收(shōu)窄了1.2个百(bǎi)分点；一(yī)系(xì)列促进楼市消费的政策，使(shǐ)一季度新建商品房销售面积和销售额降幅比1~2月分别收窄了1.1和1.7个百分点。

有市场人士认为，相比二三线城市的动作(zuò)，一线城市的政策力度相对不大。但一线城市具有较(jiào)强的示范效应，对市场心理(lǐ)的影响较大，对(duì)其(qí)他城市也有一定的(de)带动作用。

就此次北京调(diào)整离婚购房政策而言，中指研究(jiū)院市(shì)场研(yán)究总监陈文静表示，其意味(wèi)着在市场过(guò)热时期出台的 政策有望陆续退出，向市场释放(fàng)出(chū)进一(yī)步优(yōu)化政策的(de)积极信号，对市(shì)场情绪北京稳楼市政策“小步快跑”有望产生有利(lì)影响。

她还指出，当前北京房
地(dì)产政策整体仍较为严格，未来(lái)限制(zhì)性政策存(cún)在继续优化(huà)预期(qī)。

中原地产首席分析(xī)师 张大伟表示，除一线城市和少数二线城市外(wài)，楼市宽松政策(cè)的(de)释放空间已 经(jīng)不大。因此，未来这些城市的政(zhèng)策继续(xù)优化的可能性 仍然很大。

对于市场走势，业内人(rén)士普遍认为，以价换量仍将是市场的主流，未来市场交易能否持
续升温，将在很大程度上取决于优化(huà)政策的力度。

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