刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专(zhuān)题：2024（第四届）中国(guó)楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北(běi)京(jīng)论坛在中国国际服务(wù)贸(mào)易交易会上隆重举办。论坛由世界(jiè)贸易网点联盟、中(zhōng)国产业发展促进会楼宇(yǔ)经济和(hé)总部经济(jì)分会、集(jí)群智(zhì)库共同主办，中国城区高(gāo)质量发展合作(zuò)联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企(qǐ)业代表齐聚北京，聚(jù)焦“失衡与重构”主题，共话城(chéng)市城区转型发展新逻辑(jí)和楼宇经济创新发展(zhǎn)新模(mó)式。

　　苏州工业(yè)园(yuán)区城市重建公(gōng)司副总经理刘海霞出席(xí)并演讲(jiǎng)。以下为演讲是实(shí)录：

　　各位企业家朋友(yǒu)们，大家下午好(hǎo)！我来自苏州工业园区，我带来的案例是苏州工(gōng)业(yè)园区去(qù)年5月份交付的(de)一个项目，阳澄数谷。

　　苏(sū)州是大陆最宜居的城市第一位，规模以上工业总(zǒng)产值第(dì)二位，科创板上市企业数地三位，外(wài)贸进出口总额第四位(wèi)，地方(fāng)财政刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化(zhèng)收入第五位，地区生产总值第六位。

　　今(jīn)天讲楼宇，苏州工业园区(qū)的楼宇在全(quán)国(guó)非常有代表性，既不商业也不(bù)文化，它是以产业为(wèi)背景，我们的服(fú)务(wù)业70%是生产型服务业，这是比较硬核的，注定了后续在楼(lóu)宇发展中的特点。

　　我所在的城市重建苏州工业园区管委会下属一级国资已经(jīng)成立了(le)20年，所从事的业务是产(chǎn)城融合，最早是农村变城市，新城280平方公(gōng)里，到现在为止，苏州园区已经没有农村了，整理土地21平方公里，盘活土地(dì)12000亩(mǔ)，我们在这个城市新建的过程中，参与了城市开发建设530多个项目，造城中所有看到看(kàn)不到的基础设施，和各种(zhǒng)形态的楼宇，学校(xiào)医院城市的(de)配套，我(wǒ)们(men)都建设过。

　　近几年，城(chéng)市发展到第30年的(de)时(shí)候(hòu)，在过去8年(nián)的时间里，我们慢慢转(zhuǎn)向(xiàng)城市产业的运营，开始做城市的微(wēi)更新(xīn)，做产城融(róng)合相关的工作。

　　我们金鸡湖的湖东湖西(xī)，这是我们(men)的两个CBD，虽然产业这(zhè)么(me)强，经济贡献这么重要(yào)的城市，它的CBD其实不厚，最繁荣的地方(fāng)也就(jiù)这样。

　　阳澄数谷项目，在2014年的时候，位(wèi)置在金鸡湖北侧，区位非常好，相当于北(běi)京的二环北面，但(dàn)是非常破落，这是卫星图显(xiǎn)示的(de)，这是当初拍的照片，我们用八年时间腾(téng)退了130家企业，整理出来(lái)一块一平方公里的土(tǔ)地，当时是1.0版，做了正式的公示(shì)，后续城市能级在(zài)逐渐升级(jí)，有领导说可以做的更(gèng)高一点，2.0版，容(róng)积率也在提升，第一次提(tí)到生产型服务业，产(chǎn)业的定位上做了(le)一次升级，一直到现在(zài)，五年前重新定义做3.0版的阳澄数谷，容积率达到3.0-4.5的高度，如果是一个制造企业注册在这里没有(yǒu)问题，但是(shì)容积率高了以后，在这里所有办公的形态还是以研发办(bàn)公为主，这是我们现(xiàn)在的规划。

　　阳澄数谷目标打(dǎ)造一流数(shù)字经(jīng)济创新街区，整体规(guī)划打造220万(wàn)方超大规模的数(shù)字(zì)经济产业集(jí)群。

　　阳澄数谷的南(nán)岸新地(dì)在首开去，一(yī)期去年6月份交付，一二期加起来46万方，二期26万方在(zài)半年以后交付。

　　简要提几点，我们的逻辑非常丰厚，它不是传(chuán)统的办公楼，是产业创新的街区，五年前我们做了一个清晰的产业定位，我们在(zài)招标的时候，收到(dào)的标书(shū)大多数还是这个样子，可能更(gèng)像银(yín)泰的作品，大的综(zōng)合体下面有大的盒子，配(pèi)着比较繁华(huá)的商业，比(bǐ)较高端的写字楼(lóu)，这给我们带来很大的困扰，在我们的脑图(tú)里(lǐ)，我们想要的(de)产业街区不是这样的(de)，我们希望它是(shì)一个楼群，最后筛(shāi)选到并且在逐步优化的是这样，这(zhè)个区域，按照传统的(de)CBD，包括北京CBD区域里，这(zhè)是(shì)四个(gè)摩天大楼，二(èr)期(qī)是6个摩(mó)天大楼，最初的规划也是这样(yàng)的，我们再做(zuò)方(fāng)案整(zhěng)合的时候，把这几地块打通，形成了街区的概念。

　　我们主打的(de)概念是新经济基础建设、产业赋能空间(jiān)、城市活力场景、创新产业集聚、多维生态(tài)服务。

　　为了让大家更直观的了解(jiě)，我们打造的空间和传统写(xiě)字楼的区别，有一个小视频，在公共空间里，它的形态(tài)是这样子(zi)。传统的大(dà)堂是比较气派的，我们这里表(biǎo)达的是多元融合的，（20都可以在这里很轻松的融合，这就是把传统大堂(táng)打开，高度混合(hé)的概念。

　　在这里工作、生活、艺术、体验、兴趣、创业、就(jiù)业、朋友(yǒu)的交互，事业(yè)伙伴的交互，周末家庭的交互，都可以在(zài)这里很轻快的发生。

　　匡(kuāng)会长去年看到我们这个消息，到现场(chǎng)去看，也特别邀约我们来做简短的分享，那次他去的(de)时候我没有(yǒu)在，正好在日本，看(kàn)综合写字楼的项目，推荐大家(jiā)看看(kàn)东京的一些楼宇已经发生裂变了，如果还困在1.0版本的结构和思维，东京已经开始(shǐ)做CBD区域的更新，它(tā)的更(gèng)新不仅是跟TUD的连通，不仅是空(kōng)间(jiān)的整合，是工(gōng)作生活产业多(duō)种业态的整合，我们想打造的也是(shì)这样的，进去以(yǐ)后很多研发、论坛(tán)，在(zài)那儿热(rè)热闹闹(nào)的(de)发生，跟地铁、商业也无缝(fèng)衔接。

　　第二(èr)，不(bù)是以建筑为核心，是以人为中(zhōng)心。中国经济开放30年，我们出生看到的城市就应该是(shì)这样，高楼林(lín)立，非(fēi)常漂亮非常大气(qì)，甚至是(shì)全球的知名建筑师打(dǎ)造的(de)地标建筑，我们已经走过了这个阶段，现(xiàn)在追求的不仅仅是建筑本身，建筑(zhù)带来的人居对建筑本身非常有挑战，我们现刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化在打造的街区是以人为核心，以(yǐ)人在(zài)这里发生的场景定(dìng)位，我需要的建筑应该是什么样子的。

　　这是一期，也有商业，我(wǒ)们昨(zuó)天看了朝外，年轻人的风格跟我们南岸的风格非常对标，但是我们体(tǐ)量和经验有限，在前期(qī)呈现的远没有(yǒu)朝外(wài)这个项目影响力那么(me)大，但(dàn)是他是我们对标的，我们非常欣喜的看到在首都(dōu)有年轻(qīng)人(rén)聚集(jí)的区域，无论是(shì)外面的建筑(zhù)，内装，就像朝外(wài)，就是很轻(qīng)的(de)内(nèi)容(róng)，而且是需要内容来填充引领，以内容(róng)打动年轻人的消费和聚集的场地。这(zhè)是室外，年轻(qīng)时尚的运动，利用高(gāo)架下废弃的防护，我(wǒ)们可以办(bàn)全国蹦道的锦标赛，把年轻力和主张放在我们(men)产业里，把产(chǎn)业社区和(hé)先期配套做了激活(huó)。

　　第三，首要不是(shì)做载体(tǐ)租赁，昨(zuó)天(tiān)的晚宴分享(xiǎng)中(zhōng)无一不被大幅的空置所困扰，但是不像大都市这(zhè)样(yàng)的(de)背景下，从定位开(kāi)始，从拿着图纸招商开始，我一直(zhí)跟团队(duì)小(xiǎo)伙伴讲不要推销我的楼，，产业的特性怎么样，人(rén)群怎么样(yàng)，对空间的需求怎么样，三分之一的设计持续(xù)在优化空间，一直到精装(zhuāng)、软装、场景的设置，然后三分之一的(de)时间才(cái)跟客户介绍是不是匹配，即使到现在(zài)，我依然跟(gēn)同事说不要劝大家签合同(tóng)，而(ér)是讲好生(shēng)态，看是不是匹配，除了空间还能给企业赋能，这是(shì)我们对标的客(kè)户。这是我们这几年坚持的很多做(zuò)法和逻辑，包括交付了一年多的时间里，除了全(quán)国各地有一百(bǎi)多(duō)场接待，还有一(yī)百多场产业活动。

　　这是我们各种类型的(de)产业活动，我们做产(chǎn)城融(róng)合，不止这一个项目，我们还有制造(zào)业、半导体、低空经济、高端装备制造，都是旧改的产业园，打造产业园的逻辑和(hé)定位手法(fǎ)比较一(yī)致，除(chú)了硬核的集成电路、工(gōng)业(yè)互联(lián)，跨境贸(mào)易等，我(wǒ)们(men)还有文化体育音乐等(děng)方面的活动，我们的(de)目标不是哄好企业老板，而是哄好企业(yè)老板的团(tuán)队。

　　工业互联、智能网联(lián)、，拿集成电(diàn)路，集成电路产业在2023年刚刚发布的全球(qiú)集(jí)成电路协会发布的中国大陆50强企(qǐ)业，也是集(jí)成电路的创新(xīn)集聚度以及发展潜力，我(wǒ)们这个园区排名第一，是高品质的园区，在数字贸易中，现在和地空一体，跨境电商作为一个(gè)战略产业，也是新质生产力的产业(yè)方向，落在了阳(yáng)澄数谷，如果跟集成(chéng)电路、高端，跨境电商是现在为止做产业最拿不出手的，市委书记来了说我们要做这个，三年要达(dá)到一个(gè)机制，最核(hé)心(xīn)的任务落在我们(men)这个项目上，全市(shì)的手法(fǎ)也是打造特色产业园(yuán)，在产业生态，供(gōng)应链、物流、营销(xiāo)，技术平台构建，，等方(fāng)面快速打造生态。

　　同时借助苏州市的力量，让(ràng)苏州市创新发展中心、专班、人才发展基地(dì)，这是我们现场的(de)图片，跨境电商选品中心已经出圈了。

　　半年(nián)前我接待一(yī)个，你是不是可(kě)以到我们这儿(ér)来，他说(shuō)我要的不是这个，你可(kě)以不给我提供这么好的东西，我要做跨境，你要告诉我怎么做独立站，怎么帮助(zhù)我把一年数亿的产品卖(mài)到全球，我要做全国的珠宝平台，谁能指(zhǐ)导我这件事(shì)，这句话给我(wǒ)很大的提醒，很高的要(yào)求，原来我们曾经沉淀了刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化那么多年的(de)经(jīng)验和引以为傲的展示在新的产业领域里完全不对等，在重新打造跨(kuà)境电商(shāng)生态的时候要做什么，经过半年(nián)时间，上个月苏(sū)州园(yuán)区第一(yī)次(cì)跨境电商大会在产业园里展开的时候，我又请他来(lái)，他(tā)说震撼(hàn)到了，基于原来创新街区的(de)理念，有幸承接这个任务，有这样的(de)资源平台，在这里快速形成了跨(kuà)境电商(shāng)的高端集聚区(qū)。

　　为什么(me)要(yào)快速罗列一些数据，有些地方国资坐拥政府得天独厚的(de)资(zī)源，和市场化不太一样，通过(guò)这个数据，不光有资源，而且在这(zhè)个资源上靠我们的产品力(lì)，能达到这样的数据沉淀，达到这样产业(yè)高度的集聚，需要更多(duō)创新思维和(hé)底层逻辑支撑，我们既有资源也有机会同样有挑战。

　　南岸新地，阳澄数谷220万整个大的街区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果我(wǒ)们之前做的每一个楼宇是一棵树(shù)，现在打造(zào)的街区是一个生态的丛林，欢迎大家关注(zhù)阳澄数(shù)谷(gǔ)，欢(huān)迎大家(jiā)来到(dào)苏州工业园区！

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责任编辑：王(wáng)翔

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