万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债

　　近日，万科发(fā)布2024年半年报。受到地(dì)产行业深度调整的影响，今年上半年(nián)，万科营收利润指标出(chū)现一定程度下滑，但是在逆势中万科仍然(rán)全力行动，三大主(zhǔ)业能力持续提升，并始终处于行业(yè)第一梯队。财报数(shù)据显示，上半年万科回款(kuǎn)率超(chāo)100%，二季度经营性活动现金流净额为42亿，较一(yī)季度明显(xiǎn)改善。

　　万科在(zài)上半年还迈过了多笔债券的偿付关口，而且存量债务规模持续下降，年内(nèi)已无境外公开债。此(cǐ)外，万科正积极推进大宗交易的谈(tán)判和(hé)多赛道REITs的突破，目(mù)前(qián)万(wàn)科商业REIT已完成上市，物流、租(zū)赁住宅(zhái)REITs也已进入申报过程。

　　由(yóu)此可见，尽管行业处于筑底阶段，但凭借多年(nián)稳健的经营策略，万科仍具备较为坚韧的(de)抗风险能力，坚(jiān)守住(zhù)财务安全底线。

　　坚(jiān)决不躺平，三大主业稳居龙头(tóu)位置

　　万科管理层曾多次(cì)对外强调“不躺平”。为了全面化解风险(xiǎn)、适应行业新发展模式，万科在上半年制(zhì)定并落地了“一(yī)揽子方案”。据了解，这项五年计划包(bāo)括实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住(zhù)宅(zhái)三大核(hé)心业(yè)务；完成融资(zī)模式转型等。

　　从(cóng)业务运营层面来(lái)看，上半年，万科三(sān)大主业能力持续提升。综合住(zhù)区业务销售表现优于百强整体水(shuǐ)平，报(bào)告期内，万科实现销售金额1273.3亿元，销售(shòu)金(jīn)额在(zài)14个城市位列第一。尽管楼市销量及(jí)价格均已今非昔比，但(dàn)万(wàn)科主动投资(zī)项目整体(tǐ)兑现度却能达到87%，销售毛利(lì)率平均达18%。

　　上半年，万科将“保交房(fáng)”和“保兑付”的任务始终放在首位。据了解，上(shàng)半年万科按期保(bǎo)质完成169个(gè)项(xiàng)目、262个批次、7.4万套房交付，其中(zhōng)商品住宅6.2万套，78个项(xiàng)目实现“交(jiāo)付即办证(zhèng)”。

　　在业(yè)绩(jì)会上，万科董事会主席郁亮表示，中长期来(lái)看，潜在住房需求虽然已经过(guò)了(le)历史峰值，但(dàn)绝对量的规模仍然巨大。从短期看，经(jīng)过(guò)3年(nián)调整，新房的(de)性价(jià)比在提升，政策对(duì)多样化住(zhù)房需(xū)求的支持力(lì)度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

　　除(chú)了(le)开发业务外，万科的物业服务及(jí)租赁住宅业务也在持续巩固行业头部优势。上半年，万科(kē)物业服务业务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%；万科租赁住宅业务则实现营收(shōu)17.3亿元(yuán)，同比增长5.3%，截止6月底(dǐ)，累(lèi)计开业数量增加至18.3万间。

　　万科总裁祝(zhù)九胜在业绩会上表示，上半年万科长租公寓的经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了(le)双位数增(zēng)长。2023年，万(wàn)科(kē)泊寓第一次实现了成本法下的盈利(lì)，今年尽管市场环境出(chū)现变化，泊寓出租率依旧保(bǎo)持了95%以上的水平，并(bìng)完成了第一批资产的收益率爬坡(pō)万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债。

　　财(cái)报数据显(xiǎn)示，通过经(jīng)营层面(miàn)的持续努力，上(shàng)半年万科实现超100%回款率，销售回款近1300亿(yì)元。此外，二季度万科经营(yíng)性现金流(liú)较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

　　年内无境外公开债，多(duō)业(yè)务REITs突破

　　全力行动除了使得三大(dà)主业保(bǎo)持领先外，万科也迈过了多笔债券的偿付关口，存量债务规模持续下降。上半年，万科累(lèi)计偿债524亿，截至目前已完(wán)成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的(de)偿付，年内境外公开债已全部偿(cháng)还完毕，年内境内公开(kāi)债仅(jǐn)余1笔中(zhōng)票20亿元。

　　融资方面，目前万科主动转变融资模(mó)式，融资渠道保(bǎo)持畅通。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本(běn)3.66%，其中境内(nèi)3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银(yín)行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的(de)一(yī)笔贷款。此(cǐ)外，万(wàn)科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项(xiàng)目“应(yīng)报尽报”。

　　在经营性不(bù)动(dòng)产(chǎn)的运营上，万科也不断实(shí)现多业态、多(duō)层(céng)次不动产基金的突破，以(yǐ)探(tàn)索(suǒ)经营性(xìng)不动产“投-融-建-管-退”的商业模式，逐步建立(lì)符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

　　据了解，4月印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障(zhàng)性(xìng)租赁住房REIT和物流(liú)仓储REIT也已进入申(shēn)报进程。今年万科还(hái)成立了旗下首个商(shāng)业Pre-REIT基金，同时(shí)此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。根(gēn)据公(gōng)开信(xìn)息显示，万科的REITs和Pre-REITs基(jī)金，已获得国寿投资、中信证券、建信信托等机构支持。

　　同时，在行业调整期，万科也在积极推进资(zī)产盘活和大宗交易，以缓解现金流压力。2023年至今盘活和优化的资(zī)源(yuán)累计实现销售(shòu)140亿元，1-7月大(dà)宗交易签(qiān)约204亿元(yuán)，回款(kuǎn)金额(é)近百亿元。

　　万科首席运(yùn)营官刘肖(xiào)在(zài)业绩会上表示，万(wàn)科在大宗交易(yì)方面已逐步形成两方面优(yōu)势，一是(shì)大宗交易的主阵地或(huò)主战场基本初步形(xíng)成，符合(hé)行业未来发展模式(shì)的退出渠道，二是逐渐归纳成四类投资者，建立全面(miàn)和系统(tǒng)的链接和合(hé)作。据介绍，当前有(yǒu)19个大宗交易项(xiàng)目仍在谈判过程(chéng)中。

　　9月2日，花旗银(yín)行(xín万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债g)发布(bù)报告维持万科买入评级。花旗银行预计，万科下半(bàn)年计划实现正现金流、处置非核心资(zī)产以及发行不动产投资信托基金等因素，将进一步促进公司(sī)资本(běn)支(zhī)出的下降。

　　在过去(qù)30年(nián)中国房地产的发展中，万科(kē)穿越多个周期(qī)，并用(yòng)稳健(jiàn)的经营策略让自身始终保持在第一梯度(dù)。长远来看，随着(zhe)各项房地产政策陆(lù)续(xù)落地，市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健(jiàn)康可持续的发展轨道上(shàng)。

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