传存量房贷利率下调背景下投资理财不如还房贷呼声再起

　　蓝(lán)鲸新闻9月 10日讯(xùn)（记者崔陆鹏）在市场传闻有关方面正在(zài)考虑进一(yī)步下调存(cún)量房贷利率之(zhī)际，存量房贷利率下调的可能性有多大，引发广泛讨论。

　　针对前(qián)述存量房贷下调的(de)传闻，蓝鲸(jīng)新闻(wén)致电多家银行北京(jīng)个贷中心，均被告知，目前不知情。

　　克而(ér)瑞集团董事长、上海易居(jū)房(fáng)地产研究院执行(xíng)院长丁祖昱(yù)称，“随(suí)着新旧房贷利(lì)差的逐渐扩大，存量(liàng)房贷利率仍有(yǒu)进一步下(xià)调的空间。事实上，‘517’新(xīn)政以来，随着增量(liàng)房贷利率下行(xíng)，存量房贷(dài)利率下调呼(hū)声再起(qǐ)。”

　　丁(dīng)祖昱认(rèn)为，如果能够尽(jǐn)快(kuài)调降存量房贷利率，可有效减轻居民的负(fù)债压力，释放购买力，从(cóng)而提振居民支(zhī)付能力和消(xiāo)费信心(xīn)，刺激消(xiāo)费回升，为经济增(zēng)长提供动力。

　　购房人关心房贷加点是否将有调(diào)整

　　蓝鲸新闻采访北(běi)京、上海、深圳多位购房人发现，对于下调存量房贷(dài)利率，当前他们最为(wèi)关注(zhù)的房贷加点是否将(jiāng)有调整。

　　据了解，目前三地存量房贷加点介于(yú)30个 BP至55个(gè)BP之间。北京购房人段武表(biǎo)示，“如果不取(qǔ)消加点，即使我的存量房贷随LPR下调后，也下调极有限。”

　　据广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉统计(jì)，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、厦门(mén)几个重点城市首套房(fáng)贷利率(lǜ)普(pǔ)遍在(zài)4.8%至5.2%之间，比现在增量首套房贷(dài)高出(chū)约150BP。

　　而根据(jù)人民银行披露，2023年9月(yuè)末存量(liàng)住房贷款加权平均(jūn)利(lì)率为4.29%；考(kǎo)虑存量房贷的(de)重定价效应(yīng)传存量房贷利率下调背景下投资理财不如还房贷呼声再起，若大部分存量房贷在2024年1月(yuè)1日重定价，在(zài)2024年初重定价完成之后，存量住房贷款(kuǎn)加权平均利率约为4.19%。

　　今年(nián)以来，贷款市场报价利率（LPR）经历了两(liǎng)次调(diào)整，2月5年期以上LPR单边下调25BP（基(jī)点）至(zhì)3.95%，7月再下调10BP至(zhì)3.85%，累计已下调35个(gè)BP。

　　据蓝鲸新(xīn)闻了解，目(mù)前，多个城市新发放的首(shǒu)套(tào)住房贷款利率已降(jiàng)至3.2%左右，北京、上海、深圳目前(qián)三地(dì)存量房贷加点介于30个BP至55个(gè)BP之间。以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%-4.75%，新增(zēng)商品(pǐn)房首套利率多(duō)在3.4%-3.5%，之前利息差已超过100个BP。另有部分城市首套房贷款利率降至(zhì)3%以下，例如，在广州，部分商业银行首套房贷利率可(kě)低至2.89%，与公积金2.85%的利率几乎持平。

　　当前(qián)市(shì)场巨大的利率差，使得更(gèng)多人提前还贷。中(zhōng)金公司 近期(qī)统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍(réng)位于(yú)14%左右的高位(wèi)，并且(qiě)可能存在使用消费贷和经营贷(dài)置换按揭的空(kōng)间。

　　“投资理(lǐ)财买黄金不如还房贷。”这(zhè)是陈名过去两年最(zuì)明显的感受。陈名2022年在北京郊区购买了一套住宅(zhái)，商(shāng)贷90万元，利率在当时(shí)的(de)基(jī)准利率4.9%的基础上上浮55个BP，为5.45%，贷款20年，等额本息月供6165.6元。经过几轮LPR调整和去年存量房贷利率下调，至今(jīn)他的房(fáng)贷利率已下(xià)降至4.75%。“上半年我银行(xíng)理财(cái)产品的平均(jūn)收益率才2.8%，利差接近2%。”基(jī)于(yú)此(cǐ)，近期，陈名东拼西凑将房贷余款近(jìn)60万元一(yī)次(cì)性还清了。

　　在上海，去(qù)年刚(gāng)刚购买新房(fáng)的张(zhāng)娜则在“蚂蚁(yǐ)搬家”式的提前还贷。去年3月，她与丈夫共同购买一套(tào)价值600余万元的婚(hūn)房，200 多万首付款，此外商业贷加公积(jī)金贷款 400 万，贷款年限 30 年，商(shāng)贷利率为4.55%，月供 2.1 万元。“跟(gēn)现在3.5%的利率相比，太(tài)高了。”张娜称，再(zài)贷款前他(tā)们(men)就(jiù)与银行协商过可提前还款，“现在只要能预约上，有结余就提(tí)前(qián)还。”

　　多地再启“商转公”，核心城市少有开展(zhǎn)

　　虽然存量(liàng)房贷利率是否会下调(diào)目前不得而知，但近期，山东(dōng)青岛、江西赣州、吉林长春、安徽宣城等多个城市住房公积(jī)金中心发布“商(shāng)转公”政策，借款者可根据相关规定，将部(bù)分（或全部）商贷转换成(chéng)公积金贷(dài)款，由此降(jiàng)低买房人还贷压力。

　　以山(shān)东青岛为例，假设商贷利率为3.95%，公积金贷款首套利率为2.85%，选(xuǎn)择(zé)等额本息贷(dài)款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款(kuǎn)月供比(bǐ)商(shāng)业贷款减少365.88元，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元。

　　据蓝鲸(jīng)新闻不完(wán)全统计，截至目前，全国已有超(chāo)30个(gè)城市陆续(xù)执行或优化“商(shāng)转公”政(zhèng)策(cè)。

　　不过，当前大部分一、二线城市(shì)尚未开启该业务。究其原因，或与资金池存在缺口有关。

　　杭州住房公积金管理中(zhōng)心在问政平台咨询回复前述问题就表示，公积金资金使用率持(chí)续处于(yú)高位，还需通过(guò)融资来解决流(liú)动性(xìng)问题(tí)，暂不具备开展此类业务的能力和条件；南京住房公积金管理中心此前也表示(shì)，住房公积金资金使(shǐ)用率仍在(zài)高位(wèi)运行(xíng)（100%以上(shàng)），所以目前不具备探索开展(zhǎn)“商转公”业务的条件(jiàn)，以(yǐ)保证正常的公积金贷(dài)款(kuǎn)业务不受影(yǐng)响。

　　亦有观点认为，可(kě)通过“转按揭”来降低(dī)存量房(fáng)贷利率。所谓存量房贷转按揭，指(zhǐ)的是在取(qǔ)消房贷利率(lǜ)下限的基础(chǔ)上，进一步放开银(yín)行机构对于存量房贷的(de)竞争，从而实现存量(liàng)房贷利(lì)率的下调。

　　中指研究(jiū)院市场研究总监陈文静则认为，当前(qián)各地存量房贷利率执行情(qíng)况不一，下调存量(liàng)房贷利率的方式中，在当前(qián)的市场环境下，借款人与原(yuán)商业银行内部(bù)置换(huàn)或原(yuán)商业银行直接(jiē)下调存量房贷利率的(de)方式或许更为合适，而(ér)通(tōng)过(guò)不同银(yín)行之(zhī)间转按揭(jiē)的方式，或造成更大市(shì)场(chǎng)竞争，对预期的稳定将形成扰动。

　　文中陈明、张娜、段武均(jūn)为化名。

责(zé)任编辑：王馨茹

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