涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函

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　　来源：中国房地产报(bào)

　　此次中洲控股及董事长被深圳证监局出具警示函，也(yě)让公司的发展之路再次蒙上一层阴影。

　　自公司(sī)录得上市30年的首次亏损以来，深圳市中洲(zhōu)投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”）“坏消息”不(bù)断(duàn)。

　　9月9日(rì)晚(wǎn)间，中洲控股发布公(gōng)告，公(gōng)司于近日收到中国证券监督管理委员会深圳(zhèn)监管局（以下简称(chēng)“深圳证监(jiān)局”）出具的《深圳证监局关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司采取责令改正措施(shī)的决定》《深圳证监(jiān)局关于对贾(jiǎ)帅、叶晓东采取出具警示函措施的决定》。同时(shí)，公司控股股东深(shēn)圳中洲集团有(yǒu)限公(gōng)司（以下简称“中洲集团”）收到(dào)深圳证监局出具(jù)的(de)《深圳证监局关于对深圳中洲集团有限公司(sī)采取(qǔ)出具警(jǐng)示函措施的决定》。

　　根据公告(gào)，中洲(zhōu)控股存(cún)在以下违规行为：

　　一、信息披露不规范。公司在存(cún)货减值(zhí)测试时，成本分摊方式发生变化，构成会计估计变更，但(dàn)公司未履行(xíng)信息披露义务；公司未及时披(pī)露控股股东股份(fèn)冻结(jié)延期事(shì)项(xiàng)。

　　二、存货跌价(jià)测试不审慎。公司部涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函分项目存货预计售价未综合考虑房地产市场(chǎng)变化情况、项目去化、竞品价格等(děng)因素的影响。

　　三、公司治理(lǐ)不规范。公司部分(fēn)“三会”会议记录不完(wán)整和会议管理不到位、内(nèi)幕(mù)知情人登记管理制度未及时修订和执行(xíng)不到位，关联人名单登记不完整。

　　除了对中(zhōng)洲控股进行警示外，深圳证监局还特别提及公司董事长、总经理贾帅(shuài)，财务总监、董事会秘(mì)书叶晓东。公告(gào)显示，贾(jiǎ)帅、叶晓东对上述问题负(fù)有主要(yào)责任。根据相关规定(dìng)，深圳证监局决定对贾帅、叶晓(xiǎo)东分别采取出具警示函的监管措施。

　　就警示(shì)函内容及公司后续计划，中国房地产报记者致电中洲控股投资者电话，工作人员(yuán)表示，公司及(jí)相关责(zé)任主体在收到警示函(hán)后，高度重视相关问题，并将严(yán)格按照深圳证监局的(de)监管要求进行整改。本次行(xíng)政监管措施不会影响公司正常的经营管理活动(dòng)。

　　9月10日，截至收盘，中洲控股股价跌2.98%，报3.58元，总市值23.8亿元。

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　　首(shǒu)度亏损遭问询(xún)

　　这已不是中洲控股今年第一次(cì)受到监管(guǎn)机构关注。

　　4月24日，中洲控股发布了2023年年度报告。报告显示，2023年中洲控股实现营业收入76.21亿元，同比上升7.59%；归属母公司净利润-18.45亿元，同比下降2412.74%；扣(kòu)除非(fēi)经常性损益(yì)后(hòu)归(guī)属母公司净利润-18.64亿元，同比下降6564.38%。

　　这(zhè)是中洲控股自1994年上市以来的首次年报亏(kuī)损，且(qiě)亏(kuī)损金额足以吞没其此前(qián)近5年来的归属母公司(sī)净利润之(zhī)和(hé)。数据显示，中洲控股2018~2022年的(de)归属母(mǔ)公司净(jìng)利(lì)润合计约18.01亿元(yuán)。

　　5月22日，深交所向中洲控股发布年报问询函，要求其说明营(yíng)业(yè)收入增加的同时(shí)净利润大幅下降等问题的原因。

　　6月中旬，中(zhōng)洲控股回复，房地产销售采取预售模式，营业收入与实际销售情况存在(zài)一定时间差。2023年度结(jié)转(zhuǎn)收入的部分项目主(zhǔ)要(yào)系2021涉及违规！这家老牌房企及董事长遭深圳证监局出具警示函~2022年期间进行预售，并于该(gāi)年(nián)度竣工达到(dào)约定(dìng)交(jiāo)付条件进而结转(zhuǎn)收入(rù)的金额增加(jiā)。公司2023年开(kāi)发预(yù)售的(de)部分房地产项目(mù)销售价格不及预期，售价下降明显。公司根据各(gè)项目(mù)所处的市场环境，按(àn)企业会计准则的要求(qiú)对存在减值迹象的(de)存货项目计提了存货跌价准备22.18亿元，增(zēng)长约961.24%。综合上述因(yīn)素，公司2023年度营业(yè)收入较上年增(zēng)加5.38亿元，增长7.59%；净利润(rùn)大(dà)幅下降19.25亿(yì)元，同比下降2412.74%。

　　公司经营活动现金流与(yǔ)净利润变动情况(kuàng)方面，中洲控股表示，基(jī)于房(fáng)地产行业特点，公司本年度结(jié)转收入的部分(fēn)项目系2021~2022年期间进行预售(shòu)，当时所处市场环境较报告期略好，售价较2023年度高，因此对毛利率做出明(míng)显贡献。而2023年度，受到房(fáng)地产行业销售情况(kuàng)继续(xù)下滑的影响，部分项目销(xiāo)售价格(gé)下降明显(xiǎn)，以价换量的结果导致(zhì)报告期(qī)内(nèi)因存货出现明显减值迹(jì)象，计提存货跌价准备22.18亿元。因此2023年度公司净利(lì)润大幅下跌至-18.45亿元。

　　公司2023年经营活动现金(jīn)流入(rù)实际较上年同期减少约3.85亿元，因当年销售不及预期，预售(shòu)资(zī)金回流减少，为保(bǎo)证(zhèng)公司正常经营(yíng)，公司放缓工程进度，相应(yīng)减少了房地产开发支出的现金流出，使经营活动现金流出较上(shàng)年减少约7.6亿元。综合来看，经营活动(dòng)产生的现金净流入(rù)较上年增(zēng)加3.7亿元，同(tóng)比增加38.12%。

　　中洲控股在相关回复中还透露，截至2024年一季度末，公(gōng)司一年内到期的有(yǒu)息(xī)负债(zhài)金额为23.78亿元，可用货币资金为15.79亿元，资产负债率为81.88%；公司流动性指标较弱，未来一(yī)年仍存在一定偿债(zhài)压力。

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　　昔(xī)日“拿地王”的“苦日子”

　　中洲控股的前身(shēn)是创立于1984年的深圳市(shì)长城投资控(kòng)股股(gǔ)份有限公(gōng)司（以下简称“深长城”），于1994年股份制改造后成为上市公(gōng)司。1993年(nián)，潮汕商人黄光苗创下(xià)房地产(chǎn)开发企业中洲集团，并于2013年通过深长城实现A股曲线上(shàng)市。迄今为(wèi)止，中洲集团持有中洲控股52.63%的股份，中(zhōng)洲控股是中(zhōng)洲集团唯一地产上市平台(tái)。

　　很长一段时(shí)间内，黄(huáng)光苗的命(mìng)运与中(zhōng)洲控股捆绑在一起，而他的(de)扩张雄心深深影响着中洲控(kòng)股。数据显(xiǎn)示，中(zhōng)洲(zhōu)控股在(zài)2016~2018年的新增土地储备分别为(wèi)20.73万(wàn)平(píng)方米、98.78万平方米和24.49万平方米，拿地(dì)面积的增长幅度基本可以对应中洲控股的存(cún)货增速。2017年(nián)，中洲控股曾在一(yī)月内横扫全国(guó)5个城市，涉及香港、佛山、惠州(zhōu)、无锡及重庆(qìng)，拿地气势(shì)如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。

　　值得注意的是，自2016年销售额突破百亿大关(guān)后，中洲控股业绩规模一直(zhí)没有更大突破。2016~2019年，中洲控(kòng)股的销售金额分别(bié)为105.3亿元、144.91亿元、131.72亿(yì)元和155.21亿元(yuán)。按照中指(zhǐ)研究院的统(tǒng)计口径，2023年中洲控股实(shí)现销售额(é)116.9亿(yì)元，仅位居行业第106位。

　　早期大量(liàng)拿地(dì)亦导致(zhì)中洲控股(gǔ)存货高企，或(huò)陷入“消化不(bù)良”的窘境。中国房地产报记者查阅中洲控股近5年的年报数据发现(xiàn)，其“增收不增利”的趋势明显。

　　2019~2023年，中洲控股营业总收入分别为72.13亿(yì)元、107亿元(yuán)、86.76亿元(yuán)、70.83亿(yì)元及76.21亿元，而同期的归属母公司净利润则分别为7.87亿元、2.81亿元、2.06亿(yì)元、0.80亿元及-18.45亿(yì)元，呈连年下滑状态。

　　来到2024年，这一情形似乎更为严重(zhòng)。

　　8月29日，中洲(zhōu)控股发布2024年半年报(bào)，报告期内，公司实现营业收入约23.43亿元，同比(bǐ)下降35.74%；归属母公司净利润亏损4.15亿(yì)元(yuán)，同比下降2009.35%。对于营业收入的下滑，中洲控股(gǔ)表(biǎo)示，主要是本期房地产收入结算规模较(jiào)上年同(tóng)期(qī)减少。

　　具(jù)体来看(kàn)，中洲(zhōu)控(kòng)股的营业收入构成(chéng)中，房地产、酒店和(hé)施工行业的营业收入出现(xiàn)不同幅(fú)度的下滑。其中，房地产占(zhàn)营业收入的比(bǐ)重高达87.45%，但是降幅最严(yán)重的，同比减(jiǎn)少39.12%。

　　值得一提(tí)的是，中洲控股报告期内资产减值损失达4.41亿元。其中，对(duì)存货的账面价值进行减值，计提了4.29亿元的存货跌价损失；对合同(tóng)取得成本的(de)账面价值进行减值，计提了1203.25万元的减值损失。

　　业绩(jì)持(chí)续(xù)下滑的同(tóng)时，一些负面消息也(yě)总围绕(rào)着中洲(zhōu)控股。

　　2018年4月，作为中洲控股实际控制人的黄(huáng)光苗因泄密重组消(xiāo)息，卷入皇庭集团郑小燕内幕交易；2019年4月，黄光苗的哥哥黄光亮因未按规定披露上(shàng)市公司(sī)信(xìn)息(xī)被深圳(zhèn)证监局出具《行政处罚决定书》。

　　此后，黄(huáng)光苗行事愈发低调，逐渐将中洲控股交由职(zhí)业(yè)经理人(rén)打理，自己则(zé)退居幕后。

　　据(jù)了解，中(zhōng)洲控股现任董事长贾帅是做财务出身。曾任成都(dōu)中信城市建设有(yǒu)限公司财务(wù)总监、副总经理；2009年1月~2015年12月，任中洲集团(tuán)财务总监；2015年12月~2016年12月，任中洲集(jí)团(tuán)副总裁兼财务(wù)总监；2016年12月起任中洲集团总裁；2014年3月起兼(jiān)任中洲控股董事；2024年(nián)5月(yuè)，任中洲控股非(fēi)独立董事、董事长、总裁。

　　此次中(zhōng)洲(zhōu)控股(gǔ)及董事长被深圳证监(jiān)局出具警示函，也让公司的发展之(zhī)路再次蒙上一层阴影(yǐng)。

责任编辑：杨(yáng)红(hóng)卜(bo)

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