靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

“一代”们借助时代的红利，完成了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代们”学历更高，视野更广，但(dàn)所处的环境，远(yuǎn)比那时(shí)复杂，想学着(zhe)祖辈吃一口房地(dì)产的大肥肉，并不(bù)现实。

文丨金融八卦女特约作者：身披铠甲(jiǎ)的方方

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“别人恐(kǒng)惧时我贪婪”在房产大势“已去(qù)”面前(qián)，似乎(hū)不灵了。

中国香港政府在今年2月，宣布(bù)撤销执行了14年(nián)的(de)防楼市过热强力限制举措，在经(jīng)历了几个(gè)月的“贪婪”回温后，市场很快再(zài)次回到(dào)了“恐(kǒng)惧”。

根(gēn)据香港土地注册处(chù)数据，8月香港整体物业注册量有4729件，较7月的5262件下跌约10.1%，创下近半年来的新(xīn)低。

另据中(zhōng)原地产(chǎn)的监测数据(jù)显示(shì)，中原城市领先指数（CCL）近期已回溯至2016年10月(yuè)中旬。该指数在2024年上(shàng)半年累(lèi)计下跌3.67%，与历史高点相比，CCL指(zhǐ)数自2021年8月的191.34点历史(shǐ)峰(fēng)值已下滑25.89%，而从2023年4月的168.40点近期高位则下跌了15.79%。

做为香港地产 “晴雨(yǔ)表”的三大豪门(mén)（长实集团、恒隆地(dì)产、新(xīn)鸿基地产）自然(rán)也不(bù)能“独善其(qí)身”，近期遭遇了业绩“滑铁卢”。目前三大地产商都处(chù)于“N代接班”状态，同样(yàng)的(de)事情“一代掌权”时也发生过，但靠着(zhe)“低买高卖”的策(cè)略(lüè)，屡次化险为夷。

当前的环境下(xià)，他(tā)们还能依靠祖上留下的商业智慧，再次站上巅峰吗？

/ “低买高卖”简单操作赚得盆满钵满，

“房产一代”们风光几十年 /

三(sān)大家(jiā)族(zú)有一(yī)个共同点，即都是在早年香港地产暴(bào)跌趋势下，开始囤楼，赚得了千亿帝国的第一(yī)桶金。在过去几十年中的大多数时(shí)候，地产行业逻(luó)辑简单，只(zhǐ)要跟对趋(qū)势，“买房(fáng)得房”、“买楼楼涨”，三大家族(zú)的(de)生意(yì)总(zǒng)能穿越周期，左右逢源，安然无恙(yàng)。不过(guò)随着(zhe)商业环境的复杂和(hé)房产(chǎn)行业的下行，他们的业绩也“垮”了。

据三大豪门近期(qī)公布的数据，长(zhǎng)实集团今年上半年营收为220.08亿港元，相较同期(qī)，下降10.55%，净(jìng)利润为86.3亿港元，同(tóng)比下降达16.47%。恒隆地(dì)产营业收入则为61.14亿港元，虽然同(tóng)比增长17%，但净利润仅有(yǒu)约10.61亿港元，同比暴跌约(yuē)55.72%。新(xīn)鸿基地产取得收(shōu)入715.06亿港元，同(tóng)比微(wēi)增0.44%，是三大豪门中唯一取得正向增长的。

几大豪门业绩同(tóng)时“拉胯”，且幅度如此之大，在此前(qián)是极为罕(hǎn)见的，似乎伴随着“一代”们的“落幕”，香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)靠“等待”就能赚钱的机遇也在(zài)逐渐消散，只留下“一(yī)代”们极具故事(shì)性的(de)创业史。

长实(shí)集团的掌控人李嘉诚在香港被称为“超人”，原因是他非凡的战略眼光(guāng)。

1950年，年(nián)仅22岁的他以约(yuē)7000美元创办了长江(jiāng)塑胶厂，凭借引(yǐn)进先进(jìn)技术和持续改进，成为(wèi)香港塑胶花行业(yè)的佼佼者，赢得“塑胶花之王”称号。1958年，香(xiāng)港塑胶花(huā)市(shì)场趋于饱和，而香港地产因为(wèi)动乱等原因，大幅下(xià)跌，李(lǐ)嘉诚觉察到地产行业蕴含的巨大(dà)商(shāng)机，开始(shǐ)转战房地产(chǎn)领(lǐng)域，囤积大量房产和地皮。

之(zhī)后，房地产行业大涨，李嘉(jiā)诚赚得盆满钵满。1971年(nián)他创(chuàng)立了长江地(dì)产，次年(nián)更名为长江(jiāng)实业集团有限公司并成(chéng)功上市，成为“华资地产五虎将”之一，奠定其地产(chǎn)大亨地位。但如果仅依靠地产，李氏家族(zú)并不能(néng)成为香港家族之首，因为香港的多数物业(yè)在郭得胜领(lǐng)导的新鸿(hóng)基地产旗下。

李氏家(jiā)族之(zhī)所以能“称霸”香港家族，得益于李嘉诚的和记公司。1970年代(dài)中期，他开始收购九龙仓集团等英资洋行，成为(wèi)首位(wèi)入主英资(zī)财(cái)团的华人企(qǐ)业家，并将这些打包运(yùn)作为多元化集团。

进入90年代，李嘉诚将投资版图扩展至全球，涉足(zú)电讯、能源、基建和零售等领域。之后，李嘉诚的地产业(yè)务均划归到(dào)长实集团(tuán)，而非地产业务均在后(hòu)成立(lì)的和(hé)记黄埔旗下。

从(cóng)2000年起，李嘉诚通(tōng)过和记黄埔扩大了长实的国际业务，特(tè)别是在基建(jiàn)、能源和电信领域。

2015年，李嘉诚在退休前重组长(zhǎng)和系，新公司叫长(zhǎng)江(jiāng)和记实业有限公司，注册地迁到了开(kāi)曼(màn)群岛(dǎo)，是长江企业控股有限公司以及和记黄埔的母(mǔ)公司，目前长江(jiāng)和记实业实际控制的资产已达数千亿港元。尽管转型(xíng)成功，房地产仍在李家商业帝(dì)国(guó)中占据举足(zú)轻重的地位(wèi)。

要(yào)问李嘉诚在地产行业(yè)赚(zhuàn)钱的逻辑是什么？简单来说就(jiù)是低位(wèi)囤(dùn)积等时机。以他操盘御(yù)翠园地块为例，该地(dì)块由和记黄埔于2001年时以7亿元拿下(xià)，当时楼面价格仅1750元/平方米，经过20多年，均价涨至(zhì)90672.35元/平方米，也就是说，李嘉(jiā)诚“什么都不干 ”，就赚了几百(bǎi)亿，而这只是他操盘的(de)众多物业中的缩影(yǐng)。

恒隆地(dì)产是由陈曾熙创立(lì)，1948年，陈曾熙从广州来到香(xiāng)港在永隆银行做普通职员(yuán)，五十(shí)年代初，陈曾熙与林汝珩、陈德泰及康有为的两位侄子，共同踏上了创业之路(lù)，成立(lì)“大隆建筑公司”，起初几人有着共同(tóng)的目标。不过不久，几人就在经营理念上产生分歧，陈德泰选(xuǎn)择退出，而林汝珩突然撒手人寰，于是陈曾熙开始独立创业。

1960年9月13日，恒隆集(jí)团应(yīng)运而生，恒(héng)隆的诞生地是(shì)中环的余(yú)道生行，一间(jiān)不起眼的办(bàn)公室，后(hòu)经数次重要搬迁，从旧(jiù)恒生(shēng)银行总行大厦到上环恒隆大厦，再到铜锣(luó)湾恒隆中心，最终落户于中环的渣打银行大厦，恒隆(lóng)在每一次搬迁中逐(zhú)渐壮大。

陈(chén)曾熙的成功离不开他对多元(yuán)化经营的(de)前(qián)瞻性布局，一方面“耕耘”地产行(xíng)业，另一方面涉足非地产行业，其中多个业(yè)务(wù)开(kāi)创(chuàng)了香港的先(xiān)河，例如(rú)将Hello Kitty、麦当劳等品牌引入香港。

1991年，儿子陈启宗接棒陈曾熙，担任恒隆集团董事长，带领恒隆(lóng)在90年代初(chū)敏锐地捕捉到内地(dì)市场的巨大潜力，成功在上海等地布局，打造了(le)包括恒(héng)隆(lóng)广场、港(gǎng)汇恒隆广场(chǎng)在内的多个地标性项目，随后(hòu)更将恒隆的(de)版图扩展至沈阳、济南、无锡、天津(jīn)、大连、昆明、武汉和杭州等城市，实现了从香港到(dào)内地的跨越式发(fā)展(zhǎn)，并逐渐(jiàn)将(jiāng)恒隆地(dì)产打造成香港和内(nèi)地(dì)房地产市场的巨头之(zhī)一(yī)。

香港地产“大(dà)哥”新鸿基(jī)创始人郭德胜与李嘉诚经历相似，也是在抗战期间随家人从广东逃到香港。他(tā)通过(guò)经营百货批发起家，并在战后通过制衣业迅速(sù)积累了财富(fù)，被誉为“香港洋杂大王”。

到(dào)了1963年，战后香港经济蓬勃发展，人口激增，房地产迎来暴(bào)涨，郭(guō)德胜(shèng)与李兆基、冯景(jǐng)禧三人共同(tóng)成立新鸿基，被誉为“地产三剑客(kè)”。

60年代，由于内地(dì)的特殊(shū)局势影响到香港，大(dà)量外资撤离，新鸿基趁机低价收购地产。第二年情况(kuàng)稳定后，新鸿基地产一夜之(zhī)间暴富。

1972年，新鸿(hóng)基上市，标志着(zhe)“地产三剑客”的分道(dào)扬镳。郭得胜凭借对香港房产市场(chǎng)的敏锐判断，快速扩展业务，逐步将公司(sī)打造成为香(xiāng)港地产界的(de)领(lǐng)头羊之一。截至2024年6月底，新鸿基仅在香港就拥(yōng)有102万平米的办公楼物业组(zǔ)合(hé)，内地(dì)与(yǔ)香港(gǎng)总土地储备面积达1157万平米。

纵(zòng)观三大家族的发家史，可(kě)以(yǐ)发(fā)现他们起步都借助了行业发展的“东(dōng)风”，当时(shí)香港(gǎng)正处在房(fáng)地产低谷期之时(shí)，而经济(jì)也刚开(kāi)始复(fù)苏，未来前景一(yī)片(piàn)大好，因此，只要有本金，似(shì)乎“闭(bì)着眼”买楼，都(dōu)能涨。而进军大陆市场(chǎng)，也是相同的逻辑。不过，赚钱需要“天时、地利、人和”，若大环境处在下行空间时，赚(zhuàn)钱，就会变得异常艰难。

/ “刚上位”就下跌，

“二代 ”们的生意为什么不(bù)好做了？ /

相比于“一代”们的“素(sù)人”出身，接棒(bàng)的“二代”们大多在海(hǎi)外名校(xiào)接受过良好的教育，具(jù)备国际化的视野，但在面对复杂多变的(de)房地产市场(chǎng)时，却仍显得力不从心。

2018年3月，李嘉诚宣(xuān)布卸任长(zhǎng)江和记(jì)实业董事会(huì)主席一职，长子李泽钜接(jiē)棒。在2018年(nián)8月(yuè)，正式(shì)接掌父亲商业帝国(guó)不足三个月，54岁(suì)的李泽钜交出了自己的第一份(fèn)成绩(jì)单。据(jù)披露的财(cái)报数据显示，2018上(shàng)半年，长江实业收入为(wèi)241.18亿(yì)港元(yuán)，同比下降19%，当中包括集团收入167.88亿港元及集(jí)团摊占合营企业的收(shōu)入73.3亿港(gǎng)元。

同时，自打他上任以(yǐ)来，就被沽空机(jī)构盯上，在一年多的(de)时间中，长(zhǎng)和股价下跌近25%，市值蒸发超千亿港元。直至(zhì)今日(rì)，长和股价依旧萎靡不振，在30港元左右徘徊，无力再回到历史高点的60左右。

与父亲充满“野心”和对新行业大展拳脚去尝试(shì)的策略不同，李泽钜更倾向于保守，外界(jiè)评论他更像一个(gè)“守业者”，而非“创业者”。他曾多次在业绩会上表示(shì)，自己更关注投资的(de)税后回(huí)报率。

在香港地产(chǎn)业开始(shǐ)回落前，李氏家族就将(jiāng)业务重心从(cóng)香港和(hé)内地，转移至国(guó)外。李泽钜(jù)上任(rèn)后，延(yán)续父亲的策略。

不(bù)过，虽然李泽钜在(zài)欧美各地的投资(zī)野(yě)心勃勃，但还是多次折(zhé)戟，而(ér)这种事情(qíng)在李嘉诚在任期间是根(gēn)本无法想象的。

例如，2018年，长(zhǎng)实发布公告称，130亿澳(ào)元(约(yuē)合760亿港元)收购澳大(dà)利(lì)亚(yà)天(tiān)然气管道公司APA Group的实施协议已终止，长和系公司(sī)将不会(huì)继续进行收购事项，2019年5月8日，长和旗(qí)下(xià)Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布，将(jiāng)联同TPG电讯公司，就(jiù)双方的合并计划申请遭澳洲竞争及消费者委(wěi)员会否决，采(cǎi)取(qǔ)法(fǎ)律行动，向联邦法院提出上诉(sù)。

在中国抛售(shòu)房(fáng)产而转战欧美后，李氏家族的“热脸”怕是贴到了(le)“冷屁股”。而近几年，李泽钜的压力(lì)丝(sī)毫没有减少。在过去(qù)一年(nián)中，长实获得472亿港元收(shōu)入，同(tóng)比减少了16.1%，净利为(wèi)173亿港元(yuán)，同比下跌18.7%。其中，物业(yè)销售仅贡献131.5亿港元，占比不达三成(chéng)。

这里面还包括(kuò)一笔巨额“订金”收入(rù)。而做为靠(kào)地产起家的长实，在2023年竟一(yī)块地也没有入手，倒是以48亿港元现金，收购了Civitas全部股(gǔ)份，这(zhè)是一家(jiā)“二房东(dōng)”公司，从各处寻觅合适的房子(zi)，签订(dìng)租约，翻新修理，再租给弱势成年人，提供护理服务，从政府机构处赚取服(fú)务(wù)费。与(yǔ)此前(qián)购买楼盘，运作交易的方(fāng)式相比，这活(huó)可轻松多了。不怪业内对李泽(zé)钜(jù)的评价是在推(tuī)盘(pán)能力方(fāng)面(miàn)远不如新鸿基地产。

而恒隆(lóng)地产(chǎn)则在今(jīn)年1月迎来了第三代掌门人—陈启(qǐ)宗之子陈(chén)文博。刚执掌集团半年的他，就面临着严(yán)峻考验(yàn)，净利润下滑，股价下跌。

一向被视为“现金奶牛”的上海恒隆(lóng)广场，上半年的租金收入和租户销售额同比下跌8%和23%。办公楼方(fāng)面，上海恒隆广场(chǎng)两座甲级办公(gōng)楼收入同比下跌7%，出租率亦下降10个百(bǎi)分(fēn)点至88%。

陈文博对此做了(le)解释，简单来(lái)说，就是大环境不行，此前只(zhǐ)做高端楼盘和物(wù)业的策略行(xíng)不通了。

在现(xiàn)实面前，陈文(wén)博不得不低头，将战略调整为(wèi)不再局限于高端商业(yè)地产领域，而是逐渐向多元(yuán)化方向发展，并(bìng)优化租户(hù)组合，提升(shēng)商场的吸引力和客流量。同时(shí)，恒隆在内地和香港继续推(tuī)进新项目的开发和运营(yíng)，如杭州恒隆广(guǎng)场和上(shàng)海恒隆广场的扩容项目(mù)，以期(qī)在未来市场回(huí)暖时占(zhàn)据(jù)有利位置。

不过，从今年的数据情况来(lái)看(kàn)，陈文(wén)博的这一策略似乎并(bìng)未奏效，目前，陈文博正在收缩投(tóu)资，以更审慎的态度做房产投资，或许(xǔ)对于陈文博守业能(néng)力的(de)考验才刚刚开始。

新(xīn)鸿基地产与长实和恒隆不同，在(zài)业务上，由于三个儿子都挺争气，因此新(xīn)鸿基一(yī)直保持着稳健的发展。其家族风险来自(zì)于家庭(tíng)争斗。

正所谓“成也萧何败萧何”，正是因为三个儿(ér)子能力相当，所以谁(shuí)也(yě)不服谁，在(zài)父亲去世后，“三子夺嫡”大战(zhàn)便(biàn)开启了，在(zài)历经十年，长子郭(guō)炳湘去世(shì)后，这场闹剧在收尾，最终由(yóu)三子郭炳联继任(rèn)。

或许郭炳联继承(chéng)了父亲(qīn)的眼光和头脑，在上半年(nián)不(bù)景气的(de)环境中(zhōng)，其营收(shōu)仍保持增长，尤其在(zài)内地市场，新鸿基的表现尤为突出。公司推出的上海滨江凯旋门和杭州国际金融中心等项目均取得了不俗的销售成绩。此外，新鸿基还通过优化物业投资组(zǔ)合(hé)和强(qiáng)化租金收入，保持了公(gōng)司财务的稳健性。

但也仅仅是维持现(xiàn)状，想再找回祖上那(nà)种“突飞(fēi)猛进”的感觉，还是(shì)很难。

“一代”们(men)“顺(shùn)风顺水”借“东风”，“二代”们有的激进、有的保守(shǒu)，有的(de)能“硬控”未来(lái)，而有的在(zài)等待(dài)机(jī)遇，对于未来，三(sān)大家族策略各有不同，但守业的艰难依然相同。

/ 探索？衰落？

三大家族的下一轮风光在何方(fāng)？ /

市场在(zài)变，早已不是下行囤楼，上涨卖出就(jiù)能赚钱(qián)的简单(dān)逻辑了。面对大陆与(yǔ)香(xiāng)港房地(dì)产市场环境的变化，长实集团(tuán)、恒隆地产、新鸿基地产(chǎn)这三大家族企业，也正积极寻求转型之路(lù)。

他们开始调(diào)整业务(wù)结构，减(jiǎn)少对(duì)传(chuán)统住宅开发的依(yī)赖，加大在基建(jiàn)、商(shāng)业地产、酒店、零售等领域(yù)的投入。同时，也(yě)在积极(jí)探(tàn)索(suǒ)新的增(zēng)长点(diǎn)，如(rú)科技、环保、健康等前沿(yán)领域，希望通过技术创新和跨界合作，实现企业的可持续发(fā)展。

已退休的李(lǐ)嘉诚并(bìng)没有(yǒu)闲着，开始“玩”起了AI。值得一提的是，早在2012年李嘉诚就投资了大模型赛道的明星公司(sī)DeepMind。随着新一轮AI技术浪(làng)潮的兴起，他的AI投资力度逐(zhú)渐扩大。进入2022年(nián)，他的投资(zī)项目中(zhōng)，有超过七成与AI相(xiāng)关，在三大家族中(zhōng)，可以说，李氏(shì)家族是“玩的最花(huā)”，最无惧未来的。

除了此之外，李氏家族还掌握着英国40%的电信市场、7%的供水市场、约830万户家庭(tíng)以上的电(diàn)力供应、以及大量的天然(rán)气、地(dì)产、商(shāng)场、码头等产业，通过这(zhè)些领域的布局，意图分散了(le)香港(gǎng)和大陆地产投资(zī)的风险。

恒隆地产则(zé)除(chú)了对主营业务“更新迭(dié)代”之外，似乎并没有其它跨界动作，新掌门人陈(chén)文博在致股东函中表示：尽管内地消费市场近期放缓，但管理层(céng)认为消费者追求高品质生活的(de)趋势未变，奢侈品及优质服务需求犹(yóu)存(cún)，此乃恒隆业(yè)务(wù)优势。管理层将积极应对(duì)市场(chǎng)变(biàn)化，减轻(qīng)其影响。

而新鸿基地产则不仅专注于房(fáng)地产开发，还(hái)积(jī)极拓展(zhǎn)多元化业务布局，涵盖港口及相关服务、零售、基建、能源、科技、医疗保(bǎo)健、电讯、财(cái)务及投资等多个板块(kuài)，对于本身业(yè)务就相对(duì)稳定的它，其它领域的拓展不过是“双保险”罢了。

在国际化方面(miàn)，“二代(dài)”们并未停下脚步。如继续(xù)拓展海外市场，特别是东南亚、欧洲(zhōu)等(děng)新兴市场，以分(fēn)散(sàn)风险(xiǎn)，寻找(zhǎo)新的发展机遇。同时，他们也加强了对内地市场的关注，利用粤港澳大湾区等区(qū)域发展的契(qì)机，加强与内地的(de)合(hé)作与交(jiāo)流。

虽然(rán)老牌香(xiāng)港房企和“二代(dài)”们(men)正面临(lín)盈(yíng)利下滑(huá)和市场挑战，但都在努力创造机(jī)会，等(děng)待“回暖”的(de)机遇。

“一代”们借助时(shí)代的红利，完成了产业(yè)奠基，大(dà)赚特赚。尽管“二代们”学历更高，视野更广(guǎng)，但所处的环境，远比那时复杂，想学着祖辈吃一口房地产的大肥肉(ròu)，并不现实。虽然(rán)他们对于未来仍旧看好，但眼下的困难如何度过，如何扭转营收颓势，才是当务之急。

创业不易(yì)，守业更难，中国香港三大房产豪门(mén)，此刻应该比普通人更深刻理(lǐ)解(jiě)这句话的含义。

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