又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再(zài)添重磅新品。

4月(yuè)30日，中金(jīn)印力REIT将正式上市交易。随(suí)着这只REIT上市，首(shǒu)批4只消费基础(chǔ)设施REITs全部成功上市。

值得一提的是，就在日前，已上(shàng)市的3只消(xiāo)费REITs刚刚发布首份成(chéng)绩单，一季度可分配金(jīn)额基本达到(dào)预(yù)期(qī)，底层资产(chǎn)出租率维持较高水(shuǐ)平。

第四只(zhǐ)消费REIT明日上市

据深交所(suǒ)消息，中金印力消费REIT将于4月30日起在深交所(suǒ)上市交易，成为第四只(zhǐ)上市的消费类(lèi)基(jī)础设施公募REIT。

上市交易公告书显示，中金(jīn)印力消费REIT基金份额总额达到10亿份，存续期设定为(wèi)25年。在此前的发行阶(jiē)段(duàn)，中金印力消费REIT就受(shòu)到认购资金追捧，公众发售部分提前结束募集(jí)。

公告显示，中金印力消费REIT的(de)募集资金总额为32.6亿元人民币，其投资目(mù)标主要是获取基(jī)础设施项目租金、收费等稳定现金(jīn)流。基金的投资策略规定(dìng)，投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，以确保投资组合的(de)稳定性和收益性。

截至2024年4月23日，机(jī)构投资(zī)者在(zài)该基金的持有份额占比高达96.21%，个人投资者的持有份额则为3.79%。前十名(míng)持有人中，包(bāo)括了印力商(shāng)用置业有限公司和深圳市地铁集团(tuán)有(yǒu)限公司等(děng)知名企业。

从中金印力消费REIT的底层(céng)资产——杭州(zhōu)西溪印象城来(lái)看，其在2014年至2022年(nián)的年加权平均出租率为98.2%，过(guò)去5年(nián)加权平均出(chū)租率(lǜ)约为98.1%，截至2023年(nián)9月30日出租率已达到99.6%。自2013年开业以(yǐ)来(lái)，该项目营业额呈(chéng)上升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营业额突(tū)破(pò)32亿元，再创历史新高。

作为万科旗下的购物(wù)中心开发与运(yùn)营平台，印力集团截(jié)至2023年10月的运营管理项目(mù)超164个，遍布全国53个城市，管理面积近1200万平(píng)方米(mǐ)，资产规模近1000亿元(yuán)。

去(qù)年底(dǐ)，首批(pī)4只消费基础设施(shī)REITs正(zhèng)式获批，今(jīn)年一季度，华夏(xi又一只消费REIT，明日上市！à)金茂商业(yè)REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT3只消费类REITs先(xiān)后完成募集，并于3月中旬成(chéng)功上市(shì)交(jiāo)易。

从3只已上(shàng)市(shì)消费(fèi)REITs表现来看，嘉实物美(měi)消费REIT表现最佳
，上市一个多月以来涨超4%，华夏华润商业REIT也取得正涨幅。

首批消费类REITs一季报符合(hé)预期

上市一个月后，我国首(shǒu)批上(shàng)市的三只消费类(lèi)基础(chǔ)设施(shī)公募REITs一季报揭晓，首次交出的成绩单(dān)基本符(fú)合预(yù)期。

整体来(lái)看，嘉实(shí)物(wù)美消费REIT、华夏金茂REIT、华夏华润商业REIT三个项目一又一只消费REIT，明日上市！季度可分配金额基本达到(dào)预期，其中(zhōng)物美消费REIT可供分配金(jīn)额达成率最高。

一季报显示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日成立以来(lái)营收为1887.58万元，净利润达663.93万元，可供分配(pèi)金(jīn)额为1211.32万元。此(cǐ)前招募说明书显示(shì)，2024年可分配金额的预测值为6699.55万元(yuán)，预测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全年
比(bǐ)重进行加权，报(bào)告期内(nèi)可分配金额完成率为18%。

华夏金茂商(shāng)业REIT一季报实现收入为1462.13万元，净利润达到281.87万 元，当期可供分配金额为887.27万元，2024年度预测值为5254.29万(wàn)元，成立两个月(yuè)达成其中的16.88%。

作为目前(qián)市场规模(mó)最大的消费REITs，华夏华润商业REIT自2月7日成立以来(lái)实现可供分配(pèi)金额5122.89万元，招募说明书显示，全年预测值为(wèi)3.41亿(yì)元，占比15%。

值得一提的是，华夏华润商业REIT报告期内实现营(yíng)收为1亿元，净利润为-426.58万(wàn)元。另据招募说明书显示
，2024年净利润预测为-4183.36万元，年度核心支出用于购买项目公司股权。2025年，这一预测数字将回正至1332.28万元(yuán)。

一季报显示，三只消费(fèi)类REITs项目的出租率均保持在高位(wèi)，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基础设施项目是以超市为主力店的社区商业(yè)，包括位于北京(jīng)市的大成项目、玉蜓桥项目(mù)、华天项(xiàng)目和(hé)德胜门项目。截至2024年3月末，上述资产整体出租(zū)率为98.33%，招募说明书显示，2023年6月末，四个项目的总出租率为88.71%。

作 为华(huá)夏华润商业REIT底层资(zī)产的青岛万(wàn)象城(chéng)，截至一(yī)季度末出租率(lǜ)为99.16%，较去(qù)年年中的98.49%进一步提(tí)升。华(huá)夏金茂REIT底
层资产长沙(shā)览秀城(chéng)一(yī)季度末出租率维持在98.26%。

值得一(yī)提的是，从(cóng)整个公募REITs市场看，3只消(xiāo)费类REITs一季度出租率(lǜ)排名较为(wèi)居前。消费类REITs底层(céng)资产(chǎn)租户结构相对稳定、分散化程度较高的特点，相较产权类资产而言(yán)，集中退(tuì)租风险更低(dī)。

此外，一季报显示，多只消费REITs将引流增收、提升品(pǐn)牌作(zuò)为底层(céng)资产运营的核心(xīn)方向。比如，华夏金茂REIT一(yī)季报称，长沙(shā)览秀城项目合理(lǐ)利用场内空间，通(tōng)过多经业务和联营代销业务丰富消费(fèi)场景并拓宽了收入来源(yuán)。华润商业REIT则指出，青岛万象城正(zhèng)在进行局部业态(tài)主动优化调(diào)整与装修改造，进(jìn)一步(bù)提升项(xiàng)目资产价值和收(shōu)益水(shuǐ)平。‍‍‍‍

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