房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售量下降态势未改，同(tóng)时土地成交规模持续收缩，从而导致新房供应规(guī)模也(yě)保持在低位。

　　“金九(jiǔ)银十”素来是房
地(dì)产市场的销售旺季，期(qī)间(jiān)，房企做(zuò)足
营销工作，积极(jí)推盘促销，通过优惠政策和活(huó房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因)动吸引购(gòu)房者。每年9、10这(zhè)两(liǎng)个月，房企的供应量和销售业绩通常也会明显(xiǎn)优(yōu)于其他月份。

　　然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盘积极(jí)性(xìng)却(què)一般。究其原因，与市场上销售下行态势未(wèi)改，新房库存较高，去化周期(qī)拉长，土地成交规模(mó)收缩，房企资金存压等一系列因(yīn)素有关。

　　推盘积极性不足

　　近日，房地产研(yán)究机构克而瑞调研(yán)的数据显示(shì)，9月28个(gè)重点城市预计新增(zēng)商(shāng)品住(zhù)宅供应(yīng)面积703万平方(fāng)米(mǐ)，环比下降(jiàng)4%，同比(bǐ)下(xià)降59%，绝对量显著不及二季度月均水(shuǐ)平，与一季度月均699万平方米基本持平。

　　分城(chéng)市来看(kàn)，仅一(yī)线城市供应量将环比增(zēng)长10%，三(sān)四线同环(huán)比近乎腰斩。

　　一线(xiàn)城市中，北京、广州两(liǎng)个城(chéng)市集中放量，新房(fáng)供应量环(huán)比分别(bié)增长28%、33%，上海、深圳新房供(gōng)应(yīng)量的同环比(bǐ)均处(chù)于下降态势，其(qí)中，深圳(zhèn)降幅较大，环比下降22%，同比(bǐ)下降70%，供应量或将(jiāng)不足3000套(tào)。

　　二线城市(shì)供(gōng)应量环比微跌5%，同比(bǐ)降幅(fú)超6成，分化持续加(jiā)剧。其中，西安、长沙单月供应量较大，超过50万平方米
，环比增长4%和79%。宁(níng)波、重庆、厦门三个(gè)城市的(de)供(gōng)应量虽然不及50万平方米，但环比增幅较大，分别(bié)为660%，79%，32%。剩下(xià)的二线城市供应量基本都保(bǎo)持同环(huán)比齐 降态势，即便(biàn)是前期热(rè)度(dù)较高的成(chéng)都、杭州，9月的新房(fáng)供应房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因量也(yě)出现环比下降，房企(qǐ)推盘积极性并(bìng)不高涨。

　　相比于一、二线城市(shì)，三、四线城市(shì)新房供应量则显著回(huí)落，同(tóng)、环比降幅均在4成以上。克而 瑞(ruì)研究中心称，因低迷(mí)行情(qíng)影响，三、四线城市基本都处于去(qù)库存阶段。

　　明源地产研(yán)究院认(rèn)为，以前的房(fáng)地产市场，淡旺季分明，年后有“三月小阳春”，延续到“五月黄金周”；六月至八月市场逐渐回归平淡，九月又重回
高峰，“金九银十”由此而来。之(zhī)所以有旺 季，一方面与 旺季期间房企集中推盘带来的联动效应有
关，另一方面，在这些旺季，前面几个月(yuè)淡(dàn)市(shì)的需(xū)求积(jī)累(lèi)爆发。而这几年疲软的市场需(xū)求，将所(suǒ)有的波峰波 谷熨平，“金九银十”成色不再。今年八月份以来，新(xīn)政的效果逐(zhú)渐减弱(ruò)，楼市的(de)热度重新回落(luò)，房企(qǐ)对九月的成交没抱太大期
待。

　　去化压力是主因

　　中指研究院(yuàn)企 业研究总监刘水对第一财经表示，“金九银十”传统营销旺季来临，但今年房(fáng)企的推(tuī)盘积极(jí)性不如以往，主要还是受目前市场下行压力影响。“新房销售量下降态势未改，同时土地成交规模持续收缩，从而导(dǎo)致新房供应(yīng)规模也保持在低位(wèi)，加之房企(qǐ)目前的资金压力，导致房企在推盘方面更加谨慎。”

　　广东省住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心研究员李宇嘉对第一财经表(biǎo)示，“金九”开发商推盘供应积极性不高，背后的主要(yào)原因在于开发商手里的库存待售房源比较多，另外，开发商新盘去化(huà)率整(zhěng)体也
比(bǐ)较低(dī)，去化周期比较长。据他统计，目前市场上大概(gài)有一半的新房是2024年之前就上市的库存。“这样的情(qíng)况下，如果开发商仍然(rán)推新盘(pán)，销(xiāo)售不畅的情况下，只 会导(dǎo)致市场预(yù)期(qī)更差，而且还会拉长开发商资
金回款(kuǎn)的周期。开发商当前的首要目
标是先(xiān)把(bǎ)手里的房
子卖掉。”李宇嘉说(shuō)。

　　李宇嘉也表(biǎo)示，在其调研过程中发现(xiàn)，当前开发商推盘的(de)节奏也发生了变化：“以前是以楼栋为单位推出房源，现在有的(de)楼盘则开(kāi)始以楼层为单位(wèi)，步
子迈得比较小，这与(yǔ)9月房企推盘积极性不(bù)足的逻辑一致，背后的原因都是(shì)市场上库存较高，开发(fā)商去化困难。”

　　新房市场整体去(qù)化速度放缓，去化周期拉长，已是事实。9月上旬，房地产中(zhōng)介(jiè)机构深圳中(zhōng)原的二级市场营销高峰论坛上，中原地产大陆区(qū)二级市场战略中(zhōng)心(xīn)总经理任壮表示，在2016、2017年房地产市
场行
情好的时候，全国29个重点城市新房住(zhù)宅项目开盘首周的去化率
平均在70%左右，此后逐渐下降。今年“517政策”后，全国(guó)首付比例(lì)整体下(xià)调，市场行(xíng)情好转，周度平(píng)均去化率升(shēng)至33%。随着“517”新政效应减弱，8月，该(gāi)数值已回落至29%。

　　房地(dì)产研究机构中指研(yán)究院测算结(jié)果(guǒ)显示，截至2024年7月(yuè)，全国(guó)住宅“已开工未售库(kù)存”为(wèi)25.2亿平方米，其中“竣工(gōng)未售库(kù)存(cún)”为3.8亿平方米。尽管库存量有所下降 ，但从出清周期来看，目前(qián)“已(yǐ)开工未售库存”的出清周期约为3.4年，且呈现上(shàng)升趋势，去化压力(lì)较大。

　　中指研究院认为，尽管当前的库存(cún)规(guī)模有所下降，但是与2016~2017年市场库存规(guī)模(mó)回落不同的(de)是，2016~2017年的情况是“市(shì)场销(xiāo)售提(tí)升、库存水平下降(jiàng)，去化周期(qī)缩短，市场库存压力缓解”，而目前“虽然市场库存(cún)水平下降(jiàng)，但(dàn)销售持续低迷，去(qù)化周期仍(réng)呈延长态势
，市(shì)场库存压力攀升”。

　　今年(nián)5月以来，“去库存”已成为房地产的重要施策方向，多(duō)个城市相继发布了收储房源征(zhēng)集公(gōng)告(gào)，但受 收购价
格、资金成(chéng)本、房源错配等因素影响，国企收储“去库(kù)存”模式整(zhěng)体仍处于探索阶段。

　　中指研究院认为，我国房地(dì)产销(xiāo)售仍面临调整压力，市
场(chǎng)仍处于筑底阶段，“去库存”政策若在未(wèi)来几个月加快落地节奏(zòu)，将对房(fáng)企现金(jīn)流改(gǎi)善(shàn)及居(jū)民预期将产生积极影响。住房端，国企收储是最直接(jiē)的去库(kù)存手段，但政策细节仍有待优化，落(luò)地节(jié)奏有待加快。土地端，盘(pán)活存量(liàng)土地、优化土地供应是主要政策方向，其中退地置(zhì)换或成为(wèi)改善土地库存结构的一种有(yǒu)效方式(shì)。

　　刘水表示，市场需求(qiú)端，一线城市限购政策存在较(jiào)大优(yōu)化空间，同时(shí)继续下调房贷(dài)利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等(děng)或成为需(xū)求(qiú)侧政策优化方(fāng)向，从而(ér)进一(yī)步降低(dī)居民购
房成本。整体(tǐ)来(lái)看，随着“金九银十”传统旺季的(de)来临(lín)，房企仍需充分把握 这一时机，积极应对市场挑战以达(dá)到快速去化的目的。

责任编辑：刘万里 SF014

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