首次！外资巨头，突然转向

楼市罕见一幕(mù)。

外资巨头突然罕(hǎn)见唱多(duō)中国房地(dì)产市场，引发关注。瑞银大中华区房地产研究主(zhǔ)管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看(kàn)跌之后，由于(yú)政府的援助，我们第一次对中国(guó)房地产行业变得更加乐观。”

从市场层面来看(kàn)，中国房地(dì)产市场正陆续出现积极信号。其中，上海(hǎi)豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指(zhǐ)数环比上涨；深圳楼市(shì)也出现(xiàn)复(fù)苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深(shēn)圳(zhèn)月内二(èr)手住宅成交套数达到2067套(tào)，超过3月同(tóng)期。

那么，在一系列(liè)利好信号的加持下，中国楼市何时将迎(yíng)来拐点(diǎn)？

罕见唱多

瑞(ruì)银大中华区房地产研(yán)究主(zhǔ)管分析师John LamJ在最新的采访(fǎng)中表示：“在三年的看跌之(zhī)后，由于政府的援(yuán)助(zhù)，我们第一次对中(zhōng)国房地产行业变得更加(jiā)乐观。”

他预计(jì)，国(guó)内住(zhù)房需求和供应将(jiāng)在明(míng)年某个时候恢复到历史平均水(shuǐ)平，中国大型地产开发(fā)商们的股票可能会出现(xiàn)反弹。

值(zhí)得一提的是，John Lam曾在2021年初(chū)罕见(jiàn)地对中(zhōng)国恒大集团(tuán)给出了“卖出”评级，并将目(mù)标价从14.5港元下调至6港元，是唯一一位(wèi)给予恒大卖出评级的分析师，震惊市场(chǎng)。

站(zhàn)在当前，John Lam认为(wèi)，在经历了调整之后，中国房地产行(xíng)业正准备缓慢复苏。

John Lam预计，中(zhōng)国今年的(de)房地产行业销量和价格不会上涨(zhǎng)，但降幅会有所缓解。他认为，按面积计算(suàn)，今年国内住宅销售可能会下降7%，低(dī)于2022年创纪录的(de)27%跌(diē)幅。新(xīn)屋开(kāi)工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收(shōu)窄。

John Lam预测，一旦房(fáng)价稳定下来，被压抑的需求将会回归，因为过去(qù)三年的(de)房(fáng)地产价格下跌周期导致人们推迟购买。

John Lam还(hái)提到，由于许多房地产企业已停(tíng)止购(gòu)买(mǎi)土地和建造(zào)房屋，从而减少了供应量。在(zài)楼市低迷(mí)期间，中国开发商的(de)新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积(jī)计(jì)房地产销售37%的降幅。

John Lam认(rèn)为，这种(zhǒng)“去库存”可(kě)能会使国内住房的库(kù)存水平明(míng)显(xiǎn)下滑。

John Lam进一步表示，中国的房地产市场比日本更健康，其危机程(chéng)度也不及后者严重。其原因是，中国城市化率(lǜ)和家庭杠杆率较低(dī)，并(bìng)且实施(shī)了严格(gé)的外汇管制(zhì)，这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理(lǐ)房地产泡沫。

John Lam预测，期待房地产(chǎn)价格和新开工率在2025年6月(yuè)前恢(huī)复(fù)稳定(dìng)。目(mù)前，最大的争论是购房者需求如何恢(huī)复的宏观问(wèn)题。

积极(jí)信号

其(qí)实，从市场层面来看，中(zhōng)国房地产市场正陆续出现积极信(xìn)号，一线城市及新一线城市的回暖迹(jì)象愈发明显(xiǎn)。

据(jù)中(zhōng)指院的统计数据显示(shì)，截至(zhì)3月31日，重(zhòng)点城市二手房成交套(tào)数(shù)已连续6周环比增长，单周成交量一度达(dá)到2023年下半年以来周度(dù)最高水平。另(lìng)据贝壳研(yán)究院监测(cè)，今年以来，贝壳重点50城市二手房成(chéng)交量持续向上修复(fù)，部分(fēn)城市和产品价格跌幅止跌甚至(zhì)略有小幅上涨。

具体来(lái)看，上海楼市的(de)复苏较为明显，豪(háo)宅销(xiāo)售堪称火爆：

4月21日，融创外滩壹号院二期开盘，该项目单日销售额达99.97亿元，去化(huà)率100%，成为今年内上海单盘销(xiāo)售额TOP2的项目。

4月18日(rì)，上海(hǎi)陆家(jiā)嘴(zuǐ)豪宅“滨江凯旋门”开(kāi)盘售罄，总价(jià)1.1亿(yì)元“楼王”开(kāi)场即(jí)被选购，单日(rì)收金(jīn)70.27亿元。

今年3月底，位于上海新天地板块的中(zhōng)海顺昌玖里开盘，以196.5亿元销售额直(zhí)接刷新全(quán)国开盘纪录。

受益(yì)于豪宅销售火爆的(de)带动，上海新房房(fáng)价指数环(huán)比(bǐ)涨幅已位列全国第一。据国(guó)家统计局数据显示，2024年3月，上海新房房价指数环比上(shàng)涨0.5%，领(lǐng)涨全国；同比上涨(zhǎng)4.3%，位居全国第二。

另外，深圳楼市也持续出现复苏(sū)迹象(xiàng)。据深圳(zhèn)市房地产信息平台公布(bù)的数据，3月份二手房成交套数达到4547套，其中二手住(zhù)宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以(yǐ)来新高(gāo)。

进入4月份，截至4月15日，深(shēn)圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过(guò)3月份同期。

另据深圳市房地产中介协会发布(bù)的数据(jù)，4月(yuè)8日至4月14日，深圳全(quán)市二手房成交量（含(hán)自(zì)助(zhù)）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来新高。

其中，刚需(xū)是支(zhī)撑近期深圳(zhèn)二手房市场放量(liàng)的重要(yào)力量。3月份深圳二手住宅成交结构当中，60—90平方米住宅成交(jiāo)占比39%，成交占比最大；户型方面，3月份三(sān)房户型成交占比42%，占(zhàn)比最大。

据北(běi)京市住建委官网数据统计，今年(nián)3月，二手房网签(qiān)量14280套，环(huán)比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并创下了近一年来的最高(gāo)点。

重(zhòng)大变(biàn)化

当前(qián)，我国(guó)房地产市场供求关系已发生(shēng)重大变(biàn)化。

光大证券(quàn)在最新(xīn)的研报中指出，2024年监管层继续积极优化房地产政策(cè)，加快构(gòu)建房地产发展新(xīn)模式。供给侧看，监(jiān)管提(tí)出金融业支持(chí)房(fáng)地产责无旁贷，继续通过(guò)信贷、债券、股权(quán)等综合(hé)方式支持房地产融(róng)资，强调不同所(suǒ)有制房企(qǐ)融资“一视同仁”，建立城市(shì)房(fáng)地(dì)产融资协调(diào)机制，提(tí)升经营性物业贷抵押(yā)率及用途等，优质房企融资(zī)性现金流有望提升(shēng)。

光大(dà)证券表示，需求(qiú)侧看(kàn)，住建部提出充分(fēn)赋予城(chéng)市(shì)房地产调控自(zì)主权，地方政府“因城施(shī)策”加大需求(qiú)侧购房支持力度(dù)，包括优化“认房认贷(dài)”，下调首(shǒu)付(fù)比例及按揭利率，进一步优(yōu)化限购范(fàn)围和普通住(zhù)宅标准，对多孩家庭和人才(cái)购房给予进一(yī)步支持等；随着地方政府(fǔ)楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化(huà)和区域分化或进一步加剧(jù)。

中银国际也(yě)认为，各地在“因城施策”框架下，需求端政策进入了新一轮发力期，或对市场的企稳(wěn)和(hé)购房者(zhě)置业情(qíng)绪的修复有一定效(xiào)果。今年行(xíng)业供给侧将持(chí)续出清，项目(mù)白名单的落地一定程度上有(yǒu)助于(yú)缓解(jiě)部分房企资金紧张的局面。

校(xiào)对：高源‍‍‍‍