物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总 评

文｜陈聪 张(zhāng)全国(guó) 刘河维(wéi) 王天瑜 朱翀佚李俊波

2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长，外拓质量有(yǒu)所提升，效率也维持稳(wěn)定，体现类公用事(shì)业属性。影(yǐng)响企业估值的最核心因素依然是公司治(zhì)理问题。独立性风险较(jiào)小的公司(sī)、高分红的公司，能(néng)够(gòu)获得更高的估值溢价。我们相信，伴随企业主(zhǔ)动控制增量关联交易，逐渐消(xiāo)化存量关联占款(kuǎn)，并提(tí)高分红水(shuǐ)平，物(wù)业服务企业的独立性担忧(yōu)能够有所减轻(qīng)。我们看好核心主业发展稳健、分红率(lǜ)较高的物业服务企业。

▍独立(lì)性、分红和治理仍是(shì)资本市场对物业服务企业的核(hé)心关切。

当前市场投资者对于物业服务公司主业的类公用事业和受经济周期影响小的属性认同度高，对(duì)解决企业资(zī)金被占用和关联方占款增(zēng)加问题的(de)信心(xīn)弱。高分红的(de)公司估值更(gèng)高，独(dú)立程度高的(de)公司(sī)估值更高。关联方在物业(yè)服(fú)务公司的占款总规 模确实有所(suǒ)增(zēng)加，根据各样本公司公告（本报告公司数
据除额外注明外均来(lái)自各样本公司公告），2024年中期样本企业(yè)关联方贸易应收款相较于去年同期增长20.6%，增速相较于2023年全年增(zēng)长3.7个百(bǎi)分点，存量贸(mào)易应收款(kuǎn)相对于(yú)企业净(jìng)利润比例庞(páng)大。当然，企业也(yě)开始控制和压降关(guān)联方交易规模，到2024年中(zhōng)期，非业主(zhǔ)增值物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评服(fú)务收入和毛利润占比已经下降至7.2%和6.5%。

▍许多(duō)企业顺应市场需求提升分红比例。

提升分红是减轻资金占用风险的重要举措。2024年中期，众多企业(yè)宣派中期股息(xī)，并有企业提升了分红水平，并获得投(tóu)资者 认可(kě)，重(zhòng)点公(gōng)司中，有4家提(tí)升了中期分(fēn)红水平。不过，提升股
利支付率普遍采取特殊股息(xī)的(de)名义。我们认为，作(zuò)为现金牛行业，70%左右的股利支付(fù)率是匹(pǐ)配行业(yè)运营特点的(de)。

▍企业回归基础(chǔ)服务，行业稳步提质拓展。

2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物业(yè)服务增速达到11.8%，依然是行(xíng)业 规模增(zēng)长的主要推动因素。企业保持(chí)一定的
外拓规(guī)模，但拓展更加谨慎，合约质量明显提升，样本企业上半年在管面积同(tóng)比增长12%，住宅方面的拓(tuò)展更加注重项(xiàng)目密度，非住宅方面的拓(tuò)展更注重拓(tuò)展大额合同。合同质量提升叠加提效动作，2024年上半年(nián)重点企业（剔除(chú)开发商出险(xiǎn)及(jí)亏(kuī)损(sǔn)的企业）基础物业服务毛利率14.1%，比去年同期增(zēng)长0.1个百分(fēn)点，在行业压力较大(dà)背景下逆(nì)势保持(chí)较好的效率。整体而言，叠加销(xiāo)管费(fèi)率下(xià)降，重点企业2024年上半年净利润同比增长12%，与收入增速保持持平。

▍企(qǐ)业进一步加强应收款(kuǎn)和(hé)现金流(liú)管理。

2024年上半年(nián)，宏观经济不确定性之(zhī)下(xià)各类业态的业(yè)主
支付意愿都有所下降。企业(yè)应收款整体规模(mó)相较去年均有所增长，大多数企业的应收款增长幅度都高于收入的增长幅度。我(wǒ)们统计，2024年上半年样本(běn)企业贸易应收款增长幅(fú)度达到7.9%，大 于营收7.3%的增速，但小于2023年全(quán)年贸易应收款12.2%的同比增速。这(zhè)说明虽然应(yīng)收款确实面临挑战，但(dàn)整体(tǐ)而言企业已经在努力(lì)控制应收款(kuǎn)增长(zhǎng)水平。2024年上半年(nián)，企业应收账周转天数和应(yīng)付款周转天数分别同(tóng)比(bǐ)增加10天和(hé)7天(tiān)，现金循(xún)环周期没(méi)有(yǒu)明显恶化。

▍风险因素：

部分(fēn)企业股利支付(fù)率过低，账面资金运(yùn)用(yòng)过于低效的风险。应收风险积累，运(yùn)营回款在2024年下半年进一步放慢的风险。开发行业下(xià)行，企业
有可能(néng)在(zài)非业主增值(zhí)服务带来亏损状态下继(jì)续开(kāi)展该项业务的风险。企业毛利率进一步 下行的风险。存(cún)量时代下，企业外拓竞(jìng)争(zhēng)加剧(jù)的风险。

▍投资策略：

2024年中报，物业服务企业(yè)核心(xīn)业(yè)务保持增长，外拓质量有所提升，效(xiào)率也维持稳定，体现类公用事业属性 。影(yǐng)响(xiǎng)企业估值(zhí)的最核心因素依然是公司治理问题。独立性风(fēng)险较小的公司、高分红的(de)公司，能够获得更高的(de)估值溢(yì)价。我们相信，伴随企业(yè)主动控制增量关(guān)联
交易，逐渐消化存量关联占款物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评，并提高分红水平。当前股利(lì)支(zhī)付率不及50%的公司，一旦提升股(gǔ)利支付率，我(wǒ)们(men)预计市值也有不小的向上弹性。从行业整体而言，我们(men)预(yù)计当前重(zhòng)点(diǎn)关注企业的2024年股利支(zhī)付(fù)率为(wèi)53%，具备投资价值。

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