北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客

去年北京
土(tǔ)拍市场成交的涉宅(zhái)地(dì)块，已陆续开放售楼处或入市销售。

在北京南四环的大红门板(bǎn)块，中环悦府项目是丰台(tái)区(qū)正在推售的热门楼盘，该项目用地是去年华润置地与21家房企的(de)激(jī)烈(liè)竞争中(zhōng)高溢价所获。

4月16日，中环(huán)悦(yuè)府项目一位销售人员告(gào)诉《每日经(jīng)济新闻》记(jì)者，目前只要选定房源就可以享受“一口价优惠”，即总价减去10万(wàn)元。而且每个房间的赠送面积大，“绝对是内城 楼(lóu)盘得房率的‘天花板’。”

不(bù)过，记者查询北京市住建委官网发现，华润(rùn)中环悦府项目（备案名：润盈嘉园）于4月13日开盘
共推(tuī)出326套房源，截至4月23日的预订量仅有7套。不过4月(yuè)29日，记者再次查询时，发现该项目的预订量已减(jiǎn)少至6套。

据北京 某房企营销负责人透露，中环悦(yuè)府项(xiàng)目受到周边竞品楼盘的影响(xiǎng)，销(xiāo)售(shòu)压力大，尽管早已取得预售许可证，但因蓄(xù)客量不高，拖延了半个多月(yuè)才开盘。

开(kāi)盘半月仅预 订6套房

去年12月26日，北京2023年土拍压轴大战上 演，丰台大红门地块共吸引了22家房企报名参拍，成为同批次最(zuì)热门的(de)地块(kuài)。最终，华润置地(dì)经过北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客19轮报价，以34.845亿元(yuán)摇号斩获该地块，溢价(jià)率为15%。

从地段来(lái)看较为优越，该地(dì)块位(wèi)于北京南三环与四环之间，靠近地铁大红门南站，北面遥望故(gù)宫博物院(yuàn)，离天坛公园不到5公里。不过从地块(kuài)周边市场来看又颇(pǒ)具挑战，靠(kào)近地(dì)铁站方(fāng)向就依次开发了三(sān)个楼盘项目：中海 和瑞叁号院、永定金茂府和华(huá)润中环悦府。

华
润中(zhōng)环
悦府样板房(fáng)地上贴着赠送面(miàn)积的分割线(xiàn) 图片来源：每经记者 刘(liú)颂辉 摄

记者注意到，上述(shù)三(sān)个项目的备案指导(dǎo)价均为9.5万元/平方米，更加靠近地铁站的中海和瑞叁号院和永定金茂府(fǔ)项(xiàng)目已经是销售一两年的老盘，楼面价分别(bié)为5.38万元/平方米和5.07万元/平方米。而华润(rùn)中环悦府项目的楼面价则达到6.82万元(yuán)/平方米，较 中海和瑞叁号院和永定金茂府项目每平方米贵了1万余元。

4月(yuè)16日(rì)，记者以购房者身份实地走访了北京 南四环大红门板块的部分楼盘(pán)项目(mù)。在华润中(zhōng)环悦府项 目(mù)现场(chǎng)，负责接(jiē)待的一位销售人(rén)员介绍(shào)，项目单价(jià)为8.74万~10.25万元(yuán)/平方米(mǐ)，均(jūn)价为9.5万元/平方米(mǐ)，总价在1200万元以上，2025年12月底开始交付(fù)。

华润中环悦府4月13日开盘推出房源情况 来源：北京市(shì)住(zhù)建委官网

也(yě)许是工(gōng)作(zuò)日的原因，售楼处看房的人不(bù)多。负责接待的销售(shòu)人 员拿出一份6号楼“销控表(biǎo)”，66套房源上有约20套被涂(tú)上颜色，意思是(shì)已被购房者锁定。当记(jì)者打算算一下被涂上颜(yán)色的8层房源价格时，其表示，这是老(lǎo)的(de)“销控表”，实际 上8层 肯定是有房(fáng)源的。等待一段时间后，其拿出(chū)新的“销控表”，上面显示一些锁(suǒ)定好的房源(yuán)被划去，实际可供挑选的空白房(fáng)源更多了。

记(jì)者还分别走访了中海和瑞叁号院和(hé)永定金茂府项目售楼处，这两个楼盘项目的实际销售均价约为(wèi)8.87万元/平(píng)方米和9.32万元(yuán)/平方米，低于(yú)华(huá)润中环悦府(fǔ)项目。两(liǎng)个(gè)楼盘均(jūn)于(yú)2025年12月底交房。

一位不愿具名的业内人员向记者表示，相较于相邻两个楼盘项目(mù)，华润中环悦(yuè)府的拿地时间晚，项目的利润空间压缩
，却(què)同样在明(míng)年12月底开 始交房，“开(kāi)发建设周期短(duǎn)，会对房子的品质形成压力。”

从华润(rùn)中环悦(yuè)府4月13日开盘(pán)后的销售情况来看，记(jì)者查询北京市住建委官网发现，该项目此次共(gòng)推出6个楼栋(dòng)共326套房源，截至4月(yuè)29日的预订量仅有6套，其中2#楼预订2套、3#楼预(yù)订2套、6#楼预订2套。

华润中环 悦府6#楼的预订情况 来源(yuán)：北京(jīng)市住建委官 网

记者在(zài)现场看到，华(huá)润中环悦府北(běi)侧紧(jǐn)邻着学(xué)校，南边则(zé)是一处大型家居建材市(shì)场，小区业(yè)主居住的静谧度或(huò)将受到影响。

华润置地北方大区(qū)方面向记者(zhě)表示，中(zhōng)环悦府是公司高端产品系“悦系”作(zuò)品(pǐn)，在打造过程中(zhōng)，是基于北京瑞府、北京悦府等明星产品基础上，结合在地性客户(hù)需求，进行(xíng)了一定的产品创新(xīn)，更
好地满足高端客群(qún)功能性与审美体验(yàn)。

“项目(mù)具体交付时间以合同约定为准。在项目建(jiàn)设(shè)过程中，将通过精益(yì)节点(diǎn)管理与严格(gé)质量管控等举措，可做(zuò)到保质保量交付。同时 ，会以(yǐ)实景示范区形式 呈现项目(mù)部分区域的施工品质，让客户提前(qián)看(kàn)到项目实景效果。”华润置地北方大区(qū)方面表示，中环悦府(fǔ)项(xiàng)目于4月(yuè)入市，当前为正常销售阶段，具体签约数据以北京市住建委数据为准 。

上述北京(jīng)某房企(qǐ)营销负责人告诉记者，近期(qī)北京新盘仍处于销售(shòu)下行(xíng)趋(qū)势，有些楼盘
宣称的销售业(yè)绩(jì)，实际(jì)上完(wán)成一半也不到，降(jiàng)价打折成为普遍现象。“大红门板块的新房定(dìng)价过(guò)高(gāo北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客)，后续开发商大概率也将降价销售。”

“送面积”提高得房率

在(zài)拿地成本较高的情况下，华润中环悦府一方面以(yǐ)“北京中轴线”为营销(xiāo)卖点，强调项(xiàng)目处在(zài)纵贯北京老(lǎo)城的中轴线上，精装修品质高；另一方面，则突出“赠送面积”的特殊性。

上述中环(huán)悦府的销售人(rén)员称，项目(mù)得房率基本上在(zài)86%以上，小户型的得房率能达到91%。“项目的产品品质、赠送面(miàn)积(jī)是片区(qū)内新房(fáng)的标杆，绝对是内城得(dé)房率(lǜ)的(de)‘天花板’，赠送面积大，得房率比旁边的项目高很多。可以说，增加的赠送面积，变相在套内多出10多(duō)平方米，实际单价折算下来也(yě)在9万元/平方米左右。”

在该项(xiàng)目一套(tào)134平方米四房的户型图上，南面的两个(gè)卧室(shì)和(hé)客厅阳台各有一扇(shàn)门和(hé)玻(bō)璃墙。而记者走进样板间却发现，门和墙不见了踪影(yǐng)，被改(gǎi)成(chéng)地砖铺平到最外侧的落地(dì)窗，包括北(běi)侧两个(gè)卧室的飘(piā北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客o)窗位置也铺成了(le)平整(zhěng)的地砖。样板间赠送面积的位置，则贴上了分割(gē)线。

华润中环悦府营销中心 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄(shè)

“传统阳台一般是半赠送，属
于无效赠送，而我们项目把(bǎ)阳台推掉之(zhī)后，直接包进(jìn)客厅里来，把每平方米的面积都融 入(rù)室内空间，真正(zhèng)做到‘有效赠送’。而(ér)且落地窗一步落(luò)地，飘窗位(wèi)置都做(zuò)成平的，公司全部会做好再(zài)交付。”上述销(xiāo)售人员表示(shì)，北侧设(shè)备平台赠送的面积不会对后期使用造(zào)成影响，“公司会另外找 位置做设(shè)备平台。”

在样(yàng)板间的卧室里，与记者一同看 房的还有另外两组家庭，一位销售人员正指着北侧卧室地面上的分割线，向大(dà)家介绍赠送面积的位置，设备平(píng)台如何(hé)改成(chéng)套内空间。

事实上，“赠送面积”是前些年新房市场常见的营销噱头，又被称为“偷面积(jī)”。虽然目前在上海、成都(dōu)等地，“赠送面积”的营销方式已基本被杜(dù)绝，但在北京楼市(shì)却仍然比较普遍。

据记(jì)者粗略计算，中环悦府的134平方米户型的房源变相“偷”了约20平(píng)方米(mǐ)，占总面积的15%。其余137平方米、145平方米、166平方米、176平方米和213平方米(mǐ)户型(xíng)的房源，也均存在“偷面积”的情况。

北(běi)京金诉律师事务所主(zhǔ)任王玉臣(chén)表示(shì)，开发商类似“赠(zèng)送面积”的目的往往是为了吸引购房者，尽快销(xiāo)售回款。对于购房者而言，一些赠送面积最(zuì)终可能既办不了房产证，也无法(fǎ)受到法(fǎ)律有效(xiào)保护，但房款中其实已(yǐ)包括了(le)这部分(fēn)费用。比如赠送面积多的(de)楼盘比(bǐ)不(bù)送面积的楼盘要贵，实际上已算在房款里了。“开发(fā)商类似赠送面积的行为多 数属于违规操作，如果(guǒ)最终交房时的状态和规划不符，即为违规行为，具体要和原始规划进行比(bǐ)对。”

北京市丰台区城市(shì)管理(lǐ)综合执(zhí)法局一位业务科室的工作人员也表示，开(kāi)发商承诺(nuò)的“赠送面积”，将原(yuán)本规划(huà)为设备平台(tái)等位置(zhì)改成室内部分，该部分规(guī)划的面积不计入购房合同内，严格(gé)来说属于违章(zhāng)建筑(zhù)。后期如果遭(zāo)到举报，有调查被拆除恢复原(yuán)样的风险。

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