保利发
展去年营收3468亿 新战略聚焦“品质时代”

证券时报记者 张一帆(fān)

4月22日晚间，保利发展披露的(de)最新财报显示，2023年，保利(lì)发展全年实现营收规模(mó)3468.28亿
元，归(guī)母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货币资金(jīn)余额1480亿元。在经营层面，去(qù)库存战略的执(zhí)行帮助保利发(fā)展实现房企中唯一的4000亿级销售。同时，在连续第6年经营活动现金流为正的前提下，保利发展(zhǎn)持续聚焦核心城市，拓(tuò)展金额中99%位于核心
38城。

公司(sī)表示，2024年保利发展仍将坚持布 局核心城市(shì)，把(bǎ)握“品质时代”机(jī)遇。在最(zuì)新发布的行(xíng)业白皮书中，保利发展(zhǎn)提出应(yīng)全方位(wèi)理解“品质时代”，“品质(zhì)时代”的关键是牢牢(láo)紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高(gāo)质(zhì)量发展。

销售领跑(pǎo)：坚(jiān)定去库存

保 利发展2023年度实现营收(shōu)规模3468亿元(yuán)，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两(liǎng)位数下滑
的背景下(xià)，保利发展全口径销(xiāo)售4222亿元，成为(wèi)行业唯一(yī)一家过(guò)4000亿的(de)房企，市场占有(yǒu)率逆势(shì)提升(shēng)至3.6%。保利发展称，2023年，公司采取(qǔ)积(jī)极灵活的营(yíng)销策略，坚决果断去库(kù)存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自2021年(nián)下(xià)半年以(yǐ)来(lái)一以贯之(zhī)的(de)“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了“稳经营、去库存、调结构(gòu)、防风险”的经营策略，持续加强两级联动，以应对市场波动。

保利发展表示，在管理层及时有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地(dì)执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的(de)销(xiāo)售结 构持续优化：城市深耕效(xiào)果持续凸显(xiǎn)。公司在确定性(xìng)强的核心38城销售贡(gòng)献近9成，同比提升2个(gè)百分点(diǎn)。市场占有率不断提升。公
司2023年市占率(lǜ)3.6%，同比提升(shēng)0.2个百分点，其中，核(hé)心38城市占率达6.8%，同(tóng)比(bǐ)提升(shēng)0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花(huā)板不断突破提升(shēng)。存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存(cún)量项目去化 力度，存量(liàng)项(xiàng)目签约金额2575亿元 ，占全年销售金(jīn)额的61%。人效进一(yī)步提升(shēng)。2023年(nián)，保利发展人均签约金额与2022年持平，人均(jūn)交付套数比(bǐ)2022年提升(shēng)26%。

同时，在谨慎保守(shǒu)的(de)会计政策下(xià)，公司当期销售向未来收入转结的保障度较高。截至报(bào)告期末，保利发展尚持(chí)有合同负债3772亿元，已(yǐ)售未回笼资金约966亿(yì)元，未(wèi)来收入(rù)保障度高(gāo)。

债务优化：

经营活动现金流为正

对比业绩快报，年报中新增披露的各项财务数据显示，保利发(fā)展在手资(zī)金充沛、负债进一步压降、现金流健康、债务结构(gòu)持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的(de)前提下，保利(lì)发(fā)展实现(xiàn)了资源补充和债务结构优化，实现了安全和 发展的平衡。

保利发展在2023年(nián)实现了连续第六年(nián)的经营 活动现(xiàn)金流为正。开源方面，保利发展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼(lóng)金额4304亿元，销售回笼率(lǜ)102%，其中当年销(xiāo)售回笼率78.3%；同时通过(guò)加速参股项目投资回(huí)收等方式，累计(jì)增加可(kě)动用资金529亿元。节流方面，公司以(yǐ)销定产，全年新开工(gōng)面积1491万平方
米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面(miàn)积4053万平(píng)方米，完(wán)成29.1万套品质交付(fù)。

连续(xù)六年的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)净流入，保障了保利发展的“存粮”。财报 显示，截至(zhì)2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的(de)合理(lǐ)水平。

整体来看，2023年保利发(fā)展财务结(jié)构进一步优化：期末公司资产(chǎn)负(fù)债率76.55%、扣预收资产负债率(lǜ)67.14%、净负债(zhài)率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分(fēn)点，现(xiàn)金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

在行业普遍收紧(jǐn)银根的背景下(xià)，保利发展逆势加码(mǎ)股东(dōng)回报。按今年1月前(qián)期股东回报规划，将分红比例跃升至(zhì)40%，相比此(cǐ)前(qián)提高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿(yì)元回购(gòu)方案(àn)。

转型目标：新质生产力

的基(jī)础设施服务(wù)商

进入(rù)2024年，保利发展仍然保持进取的态度。在资源(yuán)端把握布局核(hé)心城市，在销(xiāo)售端秉持为(wèi)客户建“好房子”，在两大高确定(dìng)性战略规划指引下，结合公司多年管理经验沉淀(diàn)出“总部+城(chéng)市平(píng)台”扁平的两级管理架构，保利发展有望穿(chuān)越新的地产周期，实现长期可持续(xù)的(de)发展。

在资源端，在最新发布的(de)《保利(lì)2023—2024年不动产行业白皮书(shū)》明确(què)指(zhǐ)出，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同(tóng)时也(yě)强调要维持适度(dù)杠杆(gān)，保(bǎo)持合理投资和(hé)土地储备，将投资聚焦到有确(què)定需求的优质区域。

在2023年，保利发展不仅是“销冠(guān)”，近年拿地(dì)金额也位居行业 首位。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同
比(bǐ)提(tí)升(shēng)26%，拓展权益比提升16个(gè)百分点至(zhì)83%。公司新(xīn)增(zēng)项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较(jiào)强盈利能力。值(zhí)得注意的是，公司拓(tuò)展金(jīn)额中99%位于核心38城。

在优质增量资源的补(bǔ)充下，保利发展土(tǔ)储结构持续优化(huà)。报
告期末，公司(sī)土地储备计容(róng)建面(miàn)7790万平方(fāng)米(mǐ)，其中存量项目6608万平方米，增(zēng)量项目1182万(wàn)平方米(mǐ)，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面(miàn)积储备占比近7成，提升2.4个百(bǎi)分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通行(xíng)证。在今年的全国两会上，住建部部长(zhǎng)倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁(shuí)就能有(yǒu)市场、有(yǒu)发(fā)展、有(yǒu)未来(lái)。

2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在(zài)交付(fù)提升(shēng)的同时获得客户满意度提升。

值得注意的是，保利发展今年进一步(bù)拓(tuò)展“品质时代”的内涵，将“服务”摆在了更为显要的位置。事实 上，新一年的白皮书正(zhèng)式更名为不动产行业白皮书。保(bǎo)利发展称，“房地产”大家(jiā)讨论得更多的是销售，“不动产”注重资产价值和使用价值的双重属性。而发展不(bù)动产要坚持(chí)“用户思(sī)维”，以最终客户使用需求为根本出发点，全(quán)方位提升产品和服务品质。

在白皮书中，保利发展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础(chǔ)设(shè)施服务商”转(zhuǎn)型(xíng)，从(cóng)区域布局、产品(pǐn)业态到供应链技术创新、服务输出等方面，为新质生产力提供硬(yìng)件支撑和软件服务，持续(xù)助推社 会经济的(de)高质量(liàng)发展(zhǎn)。

4月22日晚间，保(bǎo)利发展披露的最新(xīn)财报显示，2023年，保利发(fā)展(zhǎn)全年实现营收(shōu)规模3468.28亿元，归母(mǔ)净利润120.67亿元，截至2023年末(mò)，公司货币(bì)资金余(yú)额1480亿元。在(zài)经营层面，去库(kù)存(cún)战略的执行帮(bāng)助保利发展实现房企(qǐ)中唯一的(de)4000亿
级销售。同(tóng)时(shí)，在连续第6年(nián)经营活动现金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额(é)中99%位于 核心38城。

公司表示(shì)，2024年保利发展仍将坚持布(bù)局(jú)核心城市，把握“品质时代”机遇。在最新发布的行业白皮书中，保利(lì)发展提出应(yīng)全方位理解(jiě)“品质时代”，“品(pǐn)质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高质(zhì)量发展。

销售(shòu)领跑：坚定去库(kù)存

保利(lì)发展2023年度(dù)实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比增(zēng)长23%；归(guī)母净利润120.67亿(yì)元，同比下滑(huá)34%。

在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下，保利发(fā)展全(quán)口径销售4222亿元，成为行(xíng)业唯
一一家过4000亿的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展称，2023年，公司采(cǎi)取积极灵活的营销策略，坚决(jué)果断去库存。

销售规模持(chí)续领 跑，体现了保利发展自2021年下半年以
来一以贯之(zhī)的“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了“稳经(jīng)营、去库存、调结构(gòu)、防风险”的经(jīng)营策(cè)略，持续加强两级联(lián)动，以应对市场波(bō)动。

保利(lì)发展表示，在管理层及时有效的(de)经营策(cè)略(lüè)调(diào)整下，依托扁平的两级架构高效落地(dì)执 行，4000亿的销售成绩单之下(xià)保利(lì)发展的销售结构持续(xù)优(yōu)化：城市深耕效果(guǒ)持(chí)续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。市场占有率不断(duàn)提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城 市(shì)占率达6.8%，同比提升(shēng)0.7个
百分点；市占率超过10%的城(chéng)市共27个，单城市占(zhàn)率(lǜ)天花(huā)板不断突破提升。存量(liàng)项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目(mù)签(qiān)约金(jīn)额2575亿元，占全(quán)年销售(shòu)金额的61%。人效进一步提升。2023年，保(bǎo)利发展(zhǎn)人均签约(yuē)金额与2022年持平，人均交付(fù)套数比2022年提升26%。

同(tóng)时，在谨慎保守的会计政策下，公司当期(qī)销售向未来收入转结的保障度较高。截至报告期末，保利(lì)发展尚持有合同负(fù)债3772亿元，已售未回笼资金(jīn)约966亿元(yuán)，未来收入保障度高。

债务优化：

经营活动现金流(liú)为正

对比业绩快报，年报(bào)中新(xīn)增披露的(de)各项财务数据显(xiǎn)示，保利发展在手资金充沛、负债进一步(bù)压(yā)降、现金流(liú)健康、债务结构持续优化。整体来看，在保(bǎo)持经营现金流为正的前(qián)提下，保利发展(zhǎn)实现(xiàn)了资源补充和债务结构优化，实现了安全和发展的平衡。

保利(lì)发展在2023年实现了(le)连续第六年的经营活动(dòng)现金流为正。开源方面(miàn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)一手抢销售，一手抓回款，全年(nián)回笼金额4304亿元，销售回(huí)笼率102%，其中当年销售回笼(lóng)率78.3%；同时通过加速(sù)参股(gǔ)项目投资回收等方式，累计增加可动用资(zī)金529亿元。节流方(fāng)面，公司以销定产，全年新开工面积(jī)1491万平方米(mǐ)，同比下降37%；集(jí)中(zhōng)资源保障品质交付，竣工面(miàn)积4053万平方米，完成29.1万套品质交(jiāo)付。

连(lián)续六年的经营活动现金净流入，保障了(le)保利发展的“存(cún)粮”。财报(bào)显示，截至2023年末，公司货(huò)币资(zī)金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理(lǐ)水(shuǐ)平。

降债务、降利息(xī)，双管齐下，债(zhài)务结构持续(xù)优化。截至2023年末，保(bǎo)利发展有息债务(wù)余额(é)3543亿元，较期初(chū)减少(shǎo)271亿元。融资成本方面，年内公司新增融(róng)资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中(zhōng)，三年期(qī)直接融资成本最低(dī)降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财(cái)务结构进(jìn)一步优化：期末公司资产负(fù)债率(lǜ)76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别(bié)较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点(diǎn)，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平(píng)。

在行业(yè)普遍 收紧(jǐn)银根的背景下，保利发展逆势加码(mǎ)股东回报。按今年1月前期股东回报规划(huà)，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍(bèi)，同时保利发展(zhǎn)还实(shí)施了不超过20亿元回购方案。

转型(xíng)目标：新质生产力

的基础设施服务商

进入2024年，保利发(fā)展仍然保持进取的态度(dù)。在资源端把握布局核心城(chéng)市，在销售端秉持
为客户(hù)建“好房子”，在两大高确定性战略规划(huà)指引下，结合公(gōng)司多年管理经(jīng)验沉淀出“总部+城市平台”扁平
的(de)两(liǎng)级管理架构(gòu)，保利发展有(yǒu)望穿越新的地产周期，实现长期可持续的 发(fā)展。

在资源端，在最(zuì)新发布的《保利2023—2024年(nián)不动产行业白皮书》明确指出(chū)，“房企不(bù)能再走‘三(sān)高’的(de)粗放式发展(zhǎn)道路”，但同时也(yě)强调要维持适度(dù)杠杆，保持合理投(tóu)资和土地储备，将投资聚焦(jiāo)到(dào)有确定需求的(de)优质区域。

在2023年，保利(lì)发展不仅是“销冠”，近年拿地金(jīn)额也位居行业首位(wèi)。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元(yuán)，权益地价1359亿元，同比提(tí)升26%，拓展权益比(bǐ)提升(shēng)16个百分点至83%。公司(sī)新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具(jù)有较强盈利能力。值得注意(yì)的是，公司拓(tuò)展金额中99%位于核心38城(chéng)。

在优质增量资(zī)源的补充(chōng)下，保利发展土储结构持续(xù)优化。报(bào)告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目(mù)6608万平方(fāng)米，增量项
目1182万平方米，存量项目占比(bǐ)下降8个百(bǎi)分点(diǎn)；核(hé)心38城面(miàn)积储备占比近7成，提升2.4个百分点。

在销(xiāo)售端，建“好房子(zi)”被(bèi)广泛认为是(shì)支 持房企跨越新周期的(de)通行证。在今年的全国两会上，住建部(bù)部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为(wèi)群众建设好(hǎo)房子、提供好服务
，谁就能有市场、有发展、有未来。

2023年，保利发展 完成29.1万套产品交付(fù)，在交(jiāo)付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意(yì)的是(shì)，保(bǎo)利发展(zhǎn)今年进一步拓展“品质时代”的内(nèi)涵，将“服务”摆在了更为(wèi)显要的位置。事(shì)实上(shàng)，新一年(nián)的白皮书正式(shì)更名为不动产行业白(bái)皮书。保利发展称，“房地产”大家讨论得更多的是销售，“不动产”注(zhù)重资(zī)产价保利发展去年营收3468亿 新战略聚焦“品质时代”值和使用价值的双重属性(xìng)。而(ér)发展不动产要坚持“用户思维(wéi)”，以最(zuì)终(zhōng)客(kè)户保利发展去年营收3468亿 新战略聚焦“品质时代”使用(yòng)需(xū)求为根本出发点，全 方位提升产品和服务品质。

在白皮书中，保利发(fā)展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从区(qū)域布局、产品业态到供应链技术(shù)创新、服务输出等方面(miàn)，为新质生产力提供硬件支(zhī)撑和软件服务，持续助推(tuī)社会经(jīng)济(jì)的高质量发展。

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