万达等来了金(jīn)主，富力的金主却想快点“割席”。

　　近日，富力地产（02777.HK）公布，旗下全资附属公司(sī)兆(zhào)晞 有限公司（下称“兆晞”）在
中国间接(jiē)持有的68间酒店及1栋写(xiě)字楼被担保代理人委任的机构人员接管。

　　同时(shí)被(bèi)接管的，还有富(fù)力地产（香港）有限公司（下称(chēng)“富力香(xiāng)港”）持有的御逸有限公司股(gǔ)份（下称“御逸”）、御逸持(chí)有的兆晞股份。其中，兆晞是(shì)御逸的全资附属公司，御逸是富(fù)力香港(gǎng)的全资附属公司，富力(lì)香港则是富力地产的全(quán)资(zī)附属公司。

　　事(shì)情的起因是(shì)一笔金额为6.14亿美(měi)元的尚未偿还的境外债(zhài)务，而这笔债务的抵押品之一，便是(shì)本(běn)次被接管的68间酒店及1栋(dòng)写字楼。

　　此次被(bèi)接管的酒店资产(chǎn)，可追溯(sù)到一宗(zōng)“世纪交(jiāo)易”。

　　2017年7月(yuè)19日，在北京万达索(suǒ)菲特酒店，万达创始人王(wáng)健林
、融创(chuàng)创始(shǐ)人孙宏斌以(yǐ)及富力地(dì)产创始(shǐ)人(rén)李思(sī)廉与张力杯觥交错，庆祝(zhù)一场中(zhōng)国房地产(chǎn)历史(shǐ)上的最大交易(yì)。

　　作为白衣骑士的富力
地产，以189.55亿元的代价(jià)虎口(kǒu)夺食，“捡漏”万达(dá)集团(tuán)旗下73家酒店，一举成为全球最大豪华酒店业主。此后，李思廉(lián)曾多次表(biǎo)示，这是一 笔划算的交易，坚称“买得不贵”。

　　7年后，这些资(zī)产再生变数。因为上述债务，淡马锡跟富力(lì)地(dì)产翻了脸。

　　新加坡政
府投(tóu)资机构淡马锡旗下私募信贷(dài)主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下(xià)称“Seatown”）是债权(quán)人之一，在今年7-8月，Seatown在香港高等法院接连(lián)提交对(duì)兆晞、富力香港(gǎng)的清盘呈请。

　　2022年，富(fù)力地产率先完成了境(jìng)内外债务整体重组，如(rú)今，却又再(zài)次走向资金困局。

　　淡马锡翻脸后，68间酒店被接管了

　　7月(yuè)8日，因为一笔包 含本金及应付利息合共6.14亿美元的贷款(kuǎn)尚未(wèi)偿还，Seatown在香港高(gāo)等法院提交了(le)对兆(zhào)晞的清(qīng)盘呈请。

　　这笔债(zhài)务的融资协议订立于2023年1月13日。天眼查(chá)显示，兆 晞持有广州兆晞投资有限公司（下称“广州兆晞”）100%的股(gǔ)份，广州兆晞又对外投资了73家酒店管理公司。这(zhè)些公司有(yǒu)多(duō)个显著的特点，它们均成立于(yú)2017年10月，且由广州兆晞(xī)100%控股，其中，不少(shǎo)公司又再全资控股了其它酒店(diàn)管理公司，其它(tā)酒店(diàn)管理(lǐ)公司的股东曾是大(dà)连万达商业地(dì)产股份(fèn)有限公司。

　　富(fù)力地产对Seatown的清盘呈请十分不满。原因之一(yī)是Seatown“仅为该贷款(kuǎn)的其(qí)中一名贷款人，只持有(yǒu)该贷款尚未偿还(hái)本金额18%”，富力地产董事(shì)会认(rèn)为Seatown的呈(chéng)请不代表兆晞和富力地产其它持份者的利益。

　　“该贷款已有足够的抵押(yā)品，有(yǒu)担保债权人可(kě)以行使其权利强制执行抵押品，而不是申请附属公司清盘”，富力地产董事会认为，任何此(cǐ)类(lèi)申(shēn)请完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘(qǐng)清盘的尝试都会损害价值，“并会减少债权人的可收(shōu)回的追讨”。

　　强制执行抵押品和向法院提交清盘(pán)呈请是两种不同的债务追回方式。其中，强制执行抵押品通常是指债(zhài)权人直接对(duì)抵押品(pǐn)进行处置，以收回债务，这种方式直接针对特定的资产(chǎn)，通常适(shì)用于有(yǒu)明确抵押物的债务；而向法院提交清(qīng)盘呈请则是(shì)请求法院(yuàn)对(duì)债务人 公司进行清算，这通常涉(shè)及到公司(sī)的整
体资产和(hé)负债。

　　汇生国际(jì)资本总裁黄(huáng)立冲对(duì)时代(dài)财(cái)经表示，对债务(wù)人公司进行(xíng)清盘(pán)呈请是一种更为彻底的解决方式，可能会导致公司的解(jiě)散。

　　黄立冲分析，Seatown之所以选(xuǎn)择清(qīng)盘的方(fāng)式，“可能(néng)是(shì)因为(wèi)Seatown认为通过清盘能更好(hǎo)地保护其整体利益，也可 能是(shì)因为抵押品的价值不足(zú)以覆盖
债务(wù)，或者
是因为清盘(pán)可以(yǐ)解决公司(sī)的(de)其它潜在问题，比如公司(sī)运营不
善或财务(wù)不(bù)透明等(děng)”。

　　在(zài)公告中(zhōng)，富(fù)力地产(chǎn)透露 ，公(gōng)司一直积极与Seatown沟通，也将继续沟通，争(zhēng)取双方达(dá)成一个“友好解决方(fāng)案”。

　　不过，沟通显然没(méi)有成功。8月19日，Seatown又一(yī)次在香港高等法院提交了清盘呈请。这(zhè)一次，Seatown的目标是兆晞的母公司富力香港，富力香港同时是这笔债(zhài)务的担保人 之一。

　　资金困境之下，富力地产似乎既(jì)无力(lì)招架Seatown，也(yě)无法阻(zǔ)止全(quán)体债权人的进(jìn)一步行动。

　　9月(yuè)3日，这笔(bǐ)债务的担保代理人(rén)Serica Agency Limited委(wěi)任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法证及企业重整有限(xiàn)公司）接管了融资协议为担保
代理(lǐ)人设立担保的资(zī)产，包括但不限(xiàn)于富力香港持有的御(yù)逸股份、御逸持有的兆(zhào)晞股份以(yǐ)及兆(zhào)晞的资产。

　　根据金融服务公司TMF GROUP的介(jiè)绍，当贷(dài)方以抵(dǐ)押品作(zuò)为贷款担(dān)保时，一
般都会(huì)委任一(yī)家(jiā)担保代理(lǐ)或代理(lǐ)，在借方违反(fǎn)贷款(kuǎn)或债券合约时履行权利。因此，担保代理人往往代表的是所有债(zhài)权人的利益。

　　不过，黄立冲指出，担保代理人委派机构接管富力地产债务的抵押物，可能是作(zuò)为对借款公
司提交清盘呈
请(qǐng)的一系列动作的(de)一部分，也可能是独立于清盘呈请的行(xíng)动，这(zhè)取决于贷款协议的具体条款以及贷款人之间的协商。

　　完成债务重(zhòng)组(zǔ)两年后，富力(lì)又(yòu)要直面(miàn)危机

　　无论清盘，还是接管，富力地产都渐渐失去对(duì)68间酒店及1栋写字楼拥有的主动权(quán)，这(zhè)是富力地产不愿看(kàn)到(dào)的结果。

　　“过去一(yī)年，合约销售大幅下降，加上(shàng)缺乏还款能(néng)力，加速债务(wù)到期。这些异常状态导致现金流出现更多(duō)不确定性，且无法进行战略规划，难 以管理流(liú)动资金以
履行(xíng)债务偿还责任”，在(zài)8月底发布的2024年中期报告中，富力地产坦言，公司及同业将(jiāng)继续面对财务限制及资产流动(dòng)性问题。

　　酒店是富力地产的“救星”之一。“面(miàn)对艰难的经营状况，本集团(tuán)主要依赖(lài)销售近(jìn)期已 落成(chéng)物业及经常性投(tóu)资物业所产(chǎn)生的现金流”，富力地产称，除了 已落(luò)成物业的合约销售(shòu)带(dài)来的现金流，“另一个(gè)重要的现金流是来自可产生(shēng)营运及租金(jīn)收入的投资物业，如零(líng)售(shòu)商场及酒店”，而截至6月30日，富力地产拥(yōng)有(yǒu)90间酒店。

　　“投资(zī)资产组合可提供(gōng)应急而稳定的现金流，不易受市(shì)场(chǎng)波 动所影响。加上，中央政府一直鼓(gǔ)励本土消费及当(dāng)地旅游，促进本集团酒店及旅游资产的增长”。

　　中期报告显(xiǎn)示，上半年，富(fù)力地产实现(xiàn)协议(yì)销(xiāo)售收入(rù)约56亿元，同比减少58.64%；实现
营业(yè)额为142.11亿元，同比减(jiǎn)少15%。其中，来自物业发展的营业额为104.84亿元，同比减(jiǎn)少15%；投资物业租金收入为4.25亿元，同比微增2%；酒店营运(yùn)营(yíng)业额为27.62亿元，同(tóng)比减少7%。

　　黄立冲认为(wèi)，淡马锡作为一个有经验的投资者，有能力进行(xíng)深入的市场分析和风(fēng)险(xiǎn)评估，从而在市场不确定性(xìng)中找到投资机(jī)会，这也或许是Seatown选择(zé)酒店资产作为抵押品的原因(yīn)，“尽管当前内地(dì)房地产形势不佳，但他(tā)们可(kě)能认为(wèi)酒店资产具有长期价值(zhí)，或者认为这些资产在(zài)市场复苏时能够带来较高的回报”。

　　时代财经注意(yì)到，除了投(tóu)资(zī)富力旗下的酒店资产外，淡马锡还(hái)投资了万达。

　　港交所权益披露文件(jiàn)显示，淡马锡(xī)于2023年1月11日(rì)持有(yǒu)万达酒店发(fā)展65.04%的股份，相当于30.55亿(yì)余股；次日，万达酒店发展公告称，由(yóu)王健林最终
实益拥有(yǒu)的控股股东万达(dá)海外(wài)，已将其持有(yǒu)的超 过30.55亿余股公司普通股质押给(gěi)贷款人，作为获提供贷款融的抵(dǐ)押品(pǐn)。

　　据界面新(xīn)闻去年1月的报道，贷款(kuǎn)人是淡(dàn)马锡旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供贷(dài)款，由(yóu)此获得万达酒店发展的股份。截至(zhì)2022年12月31日，万达酒(jiǔ)店发展拥
有122家酒店，合(hé)计(jì)超过2.86万间客房，另有232家(jiā)已签约管理(lǐ)正在(zài)开(kāi)发中(zhōng)尚未开业的酒店。

　　作为富力地产体系内相对 优(yōu)质(zhì)的资(zī)产，酒(jiǔ)店的控制权一旦(dàn)旁落，对富力地(dì)产现已承压(yā)的(de)资金状(zhuàng)况无疑是(shì)雪上加霜。

　　2022年，富力地产率先完成了境 内(nèi)外(wài)债务整体重组(zǔ)。同年7月，富力地产(chǎn)附属公司怡略公 布，10支美元票据合并为3支（下称“怡略(lüè)票据”） ，并(bìng)展期3-4年，票据总额将近49.44亿美元，当时(shí)，富(fù)力方面还拿(ná)出了位于马来西亚(yà)新山的富力
公主湾项目(mù)和位(wèi)于英国伦敦的 LONDON ONE 项目（即(jí)ONE Nine Elms项目）作为增信。此次美元票(piào)据展期，亦(yì)被市(shì)场称为亚洲房企最大一(yī)笔债(zhài)务重组案例。

　　如今，却又再次(cì)陷(xiàn)入资金困局。在富力地产的酒店资产卷入债务违约风波之时，上述3支展期后的债(zhài)券也走到(dào)了风险的边缘。8月11日，富力地产(chǎn)发布公告称，怡略票据目前还剩45.27亿(yì)美元(yuán)尚未(wèi)偿还，票据一共1.47亿美元的利息需(xū)在7月11日(rì)支付(fù)，但在过(guò)了一个月宽限期，富(fù)力地产由于“面临的现金流压力”没有(yǒu)支付。

　　今年5月，富力地产卖掉了ONE Nine Elms项目，偿(cháng)还了项目贷(dài)款，也注销了(le)部分怡略票据，富力地产称公司借此“成功降低了债(zhài)务规模”。而在淡马锡提出清(qīng)盘呈请后，一只脚“上岸”的富力又(yòu)被拽回岸边，新一轮挑(tiāo)战才(cái)刚
刚开始。

责任编辑：石秀珍 SF183

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