百强房企销售8月再探底，高端住宅走出独立行情

　　郁(yù)亮称(chēng)，当前市场竞争关键要素已经从过去的规模变为产品力和服务力。

　　作为传统的销售淡(dàn)季，房企(qǐ)业绩在8月份不出意外地延续(xù)着冷清态势。

　　第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示，8月，百强房企实现销售操盘(pán)金(jīn)额2512亿元，环比降低10%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平；同比仍在下降，降幅约(yuē)26.8%。

　　累计业绩来看，1-7月(yuè)百强房企实现销售操盘金额23821亿元，虽然同百强房企销售8月再探底，高端住宅走出独立行情比仍下(xià)降36.5%，但降幅再收(shōu)窄(zhǎi)1个百分点，已实现连续6个月收窄。

　　具体到企业表现来看，以全口径计(jì)，保利发展以2208亿(yì)元的销售额坐稳行业第一，领先第二名中(zhōng)海地产约400亿元；万科、华润置地分别以1637亿元、1554亿元的销售(shòu)额紧随(suí)中海之后。招商蛇口、绿城的(de)销售额也(yě)突破千亿元，分别居于行业第五(wǔ)和第六位。

　　这也(yě)是今年前8个月全(quán)口径销售(shòu)额在千亿(yì)以(yǐ)上的房企，共计6家，较去年同期减少6家；同时，百亿房企的数量也仅余56家，而去年同期尚有94家。

　　销售规模的不(bù)断收缩，也使得(dé)以住宅开发销售为主业的房企，在财务表现上(shàng)受到重(zhòng)创。

　　以头部企业(yè)万科为例，在今年上(shàng)半年(nián)，该公司营业收入同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。业绩(jì)亏损的主要原因之一就是开发业(yè)务结算规模和毛(máo)利率(lǜ)下滑。

　　根据中指研究院监测数据显示，目前已(yǐ)公布了2024年中期业绩的(de)105家(jiā)A+H股房企，营业收入均值115.91亿(yì)元，同比下降(jiàng)13%，净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。

　　其中，有72家企业营收同比下降，87家企业净利润同比下降，50家房企出现亏损；有24家为疫情后首次亏损(sǔn)。

　　中指院(yuàn)分(fēn)析称，在市场需求疲软、房价下(xià)行、市场竞争加剧等(děng)背景(jǐng)下，房(fáng)企销售去化受(shòu)阻，“以价换量”成为去库存常用(yòng)手段，进而导致营收规模增长动力(lì)不足、利润(rùn)水平承压(yā)。同(tóng)时，房企持(chí)续对投(tóu)资(zī)性物业以及存货等计提减值，也对行业利润(rùn)水平进行一定侵蚀。

　　这一态(tài)势(shì)将在未来一(yī)段时间内(nèi)延续。中指院认为，市场(chǎng)调整和低(dī)毛利项目销(xiāo)售资源进入交付结转导致(zhì)盈利承压仍将持续(xù)。

　　上(shàng)述机构续称，未来房企应(yīng)积(jī)极(jí)提升产品质量以获得更强的市场(chǎng)适应力。如通过户型方案的精细化设计提升(shēng)产品(pǐn)居(jū)住价值，通过(guò)产品和街区、城市融合提升(shēng)文化价值，实现产品和形象溢价，以较好的去化(huà)率和(hé)产品溢价能(néng)力(lì)，助力企业销售业绩和(hé)利润改善。

　　打造好产品也是在(zài)行业深度调整的当下，构建起发展新模式过程中，房企逐步(bù)形成的(de)共(gòng)识。

　　在越秀(xiù)地产董事(shì)长(zhǎng)及执行董事林昭远看来，房地产行业新的发(fā)展(zhǎn)模式就是，保障性住房由政府来作为主导，市场(chǎng)性的由企业来进行市场化运作。未(wèi)来，行业(yè)要回到“好房子”的属性，好产品(pǐn)、好服务应该是市场的主流。

　　万科董事会主席郁亮(liàng)在近(jìn)日的中(zhōng)期业绩(jì)会上提及，随着(zhe)房地(dì)产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的(de)规模变为产品力和服务力(lì)，也就是给(gěi)消费者提供(gōng)优质住房。如今，行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新(xīn)一代(dài)。

　　万科联席总裁、开发经营本(běn)部首席合伙人(rén)张海也表示，当前，住(zhù)房市场供求关系已经发生重大改(gǎi)变，其中之一便(biàn)是各(gè)类保租房(fáng)和人才房为解决刚需人群居住问题提供(gōng)了(le)更多(duō)选择，而满足(zú)客(kè)户对更(gèng)高生(shēng)活品质的改善型产品占据新房市场越(yuè)来越(yuè)重要的地位(wèi)。

　　这也是中高端住宅在整体冷清的(de)市场环境中，表现坚挺的因素之一。今(jīn)年上半年，多(duō)地接连出现日光盘或热销盘，直接带动房企销售业绩。

　　例如，3月-6月，中海地产位于上海(hǎi)、深圳、北京(jīng)的高端项目连续开盘，其中中海顺昌(chāng)玖里(lǐ)甚至(zhì)创下(xià)单盘(pán)196.5亿的销售(shòu)业绩。京沪深三城(chéng)的上述豪宅产品为中海在上(shàng)半年创下了近(jìn)500亿的销售业绩(jì)。

　　即便是县级市义乌，豪宅项目也颇(pǒ)受欢迎，绿城旗(qí)下的一(yī)高端项目合(hé)计销售额超35亿元。深耕上海的瑞(ruì)安房(fáng)地产也计划，于(yú)今年下半年(nián)推出翠湖六期和翠湖滨江，以拉动(dòng)销售业绩。

　　克而瑞则预计，随着9月(yuè)份(fèn)传统营(yíng)销旺季来临，房(fáng)企无论从推盘强(qiáng)度、还是营销力度都将有所提(tí)升，9月整体(tǐ)成交或将(jiāng)环比持增。

　　中指院(yuàn)也认为，“金九银十”的传统旺(wàng)季来临，短期内核心城(chéng)市新房市场活跃度或小幅回(huí)升，但前期土地大幅(fú)缩量或制约房企供(gōng)货能(néng)力，进而拖累销(xiāo)售恢(百强房企销售8月再探底，高端住宅走出独立行情huī)复(fù)。不过，“以价换量”下，预计核心城市二(èr)手房市场有望保持一定活跃度。

责任编辑：赵(zhào)思远

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