六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银(yín)行板块迎来重度回调。

截至收盘，42只上市(shì)银(yín)行股中(zhōng)除沪农商行收涨0.3%、重庆银行平盘外，其余40只悉数下跌。银行板块日内下跌1.52%，领(lǐng)跌所有行业板块。而(ér)在(zài)银行板块内，国有六(liù)大行跌幅均超2%领跌板块，其中农业银(yín)行下跌4.48%，工商(shāng)银行下(xià)跌3.03%。

多位受访人士对记者表示，今日银行股下挫，一定程度上与(yǔ)市场上存量房贷降息预期升温有关。

麟评居住大数据研究院首席(xí)分(fēn)析师(shī)王小嫱告诉财(cái)联社记者：“今日银行股价下跌，大概率与(yǔ)前两天市场消息称存量房贷降息预(yù)期有关。一旦银行存量房贷利(lì)息下(xià)调，将进(jìn)一步降低银行的(de)收益率，直接影响银行的盈利能力，短期来(lái)看对(duì)银行股价来说(shuō)有一定的(de)负面作用。”

“综合来看，存(cún)款房贷降(jiàng)息预期(qī)多(duō)少对银行股表现造成(chéng)一定影响。”上海易(yì)居房地产研(yán)究院副院长严跃进(jìn)也告(gào)诉财联社记者：第一，如果(guǒ)存量按揭贷款转按(àn)揭(jiē)改革确认推行，对银行来说是利空(kōng)的。第二，从银行的个贷数(shù)据来看，房地产(chǎn)业(yè)务下行对贷款(kuǎn)产生了一(yī)定的冲击，个六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？人住房贷款同比下(xià)跌(diē)比较明显、第(dì)三，多家银(yín)行最新个人住(zhù)房贷款不良率有所(suǒ)增加，部分城商(shāng)行尤(yóu)为突出。

中金公司(sī)9月2日认为，近期银行股价快速上涨后出现回调，除了对于存量(liàng)按(àn)揭利率调整导致息(xī)差承(chéng)压的担忧之外(wài)，也由于短期内交易(yì)拥挤(jǐ)度上升，在整体市场风险偏好改善导(dǎo)致避险资金(jīn)流出高股息板块。

不过(guò)，中金公司此(cǐ)前(qián)也指出，假设存量按揭利率下调，虽然短(duǎn)期内抑制银行(xíng)股价(jià)表现，但也意味着中(zhōng)期风(fēng)险的提前缓释。王小嫱补充(chōng)，从长远来看，降低存(cún)款利率(lǜ)有望减缓当前的提前还贷(dài)现象，减缓居(jū)民贷款的压力，改善当前的消(xiāo)费预期，提振市场的消(xiāo)费能力(lì)和信心。存量房贷的贷款利率下(xià)调有助(zhù)于更好地管(guǎn)理风险，稳定发展。

存量房贷利率降息(xī)预期升温(wēn)，机构测算显示调降空间或超过2000亿

政策面上，据央行(xíng)今年7月发布的《中国区域金融运行报(bào)告(gào)（2024）》，存量房贷利率下(xià)调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用，强调(diào)在下一步工作中要“坚持在(zài)市场(chǎng)化法治化轨道上推进金融创新发展，督促金融(róng)机构继续将降低存量房贷利(lì)率(lǜ)的(de)成效落实到位，理顺增(zēng)量和存(cún)量房贷利率关系，有效减轻(qīng)居民利息负担，释放(fàng)公众投资和消(xiāo)费动(dòng)力，激发市场活(huó)力，推动(dòng)经济持续回升向好”。

市场面上，存量房贷利率与新增房贷利率的差距(jù)还在(zài)进一步扩(kuò)大(dà)。自去(qù)年四季度存量按揭利率下调(diào)后，今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至(zhì)3.85%，同时取消全国层面(miàn)首套、二套房贷利率下限，目前(qián)除北京、上海和深(shēn)圳房贷(dài)利率未取消(xiāo)下限外，全(quán)国其他城市均取消(xiāo)了利率下限(xiàn)。多地(dì)新(xīn)发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分(fēn)城市利率(lǜ)降(jiàng)至(zhì)3%以下。

在王(wáng)小嫱看来，由于(yú)9六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？月份(fèn)是楼市政策的(de)高发期，且以(yǐ)往(wǎng)9月多次出台重磅(bàng)政策，不排除9月份会(huì)实施下调存量房贷的贷款利率的可能性。虽然短期能给银行(xíng)带来负面影响和经营压力，但从整体宏观经(jīng)济(jì)发展的角(jiǎo)度，降低存量房贷利率是大势所趋(qū)。

“政(zhèng)策窗口趋近，若调降存量房(fáng)贷利率，潜(qián)在空间(jiān)或2倍于2023年(nián)9月。”开源(yuán)证券首席宏观(guān)分析(xī)师何宁认为，乐观(guān)情形(xíng)下可能包括两部分调降，一是面向存量非首套(tào)房、类似于2023年(nián)9月(yuè)的补降的情况。二是2024年5月取消房贷利率(lǜ)下限而(ér)存量房贷并未享有的情(qíng)六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？况。两者合计对应潜(qián)在调降空间1922亿元-2693亿元，占2023年居民可支配收入(rù)的0.35%—0.49%。

中金公司估算，假设全部按(àn)揭贷款利率通过(guò)转按揭和自主调整的(de)形式下调至新发放利率(lǜ)水平，估(gū)算存量按揭利率平均下调(diào)约60bp，估算(suàn)减少(shǎo)借(jiè)款人利息(xī)支出每年(nián)约2400亿元，规模超过2023年。假设转按揭的范围仅包(bāo)括(kuò)首套房房贷（假设占存量房贷比(bǐ)例约为90%），估(gū)算存量按揭(jiē)利率平均下调约54bp，估算减少借(jiè)款人利息(xī)支出每(měi)年约2000亿元。

提前还贷热度不减，银行优质按揭资产仍在缩水

一直以来，按揭贷款都是银行青睐的优质资产。从中报数据来看，存(cún)量房(fáng)贷用户提前(qián)还款的需求依旧旺盛，银行的按(àn)揭资产规模“缩水”趋势未止。

东方财富Choice数据显示，上(shàng)半年42家上市公司的个人住(zhù)房贷款余额达34.076万亿元(yuán)，较去年同比减少1.97%。六(liù)家国有大行上半年(nián)个人住房贷款余额合计26.12万亿元，在42家上市银行个人(rén)住房贷款余额总规模中占(zhàn)比77%。上半年(nián)，仅六大行的个人住房贷(dài)款余额就同比减少了6547.59亿元。剔除规模增加的邮储银行，其他五家国有大行个人住(zhù)房按揭贷款余(yú)额减少6923.06亿元。

不过，当(dāng)前商业银(yín)行的净息差(chà)仍然面临一定压力。对(duì)于存量转按揭、存量房贷利率下调的可能性(xìng)，严跃(yuè)进也提示，直接下(xià)调业务冲(chōng)击比较大，需要综合考虑银行的(de)息差空间，包括降低存款成本等，只有这样(yàng)银行才有主动性。

克而瑞研(yán)究中心也认为，对于跨行“转(zhuǎn)按揭”，商业(yè)银行需要考虑的情(qíng)况比(bǐ)较多，包括如何建立统一(yī)的转贷程序，怎么避免新贷款银行附加过多转(zhuǎn)贷条件，如何缓解净息差收窄后银行面临(lín)的(de)经营压力(lì)，银行(xíng)净息差在(zài)1.5%左(zuǒ)右，存量房(fáng)贷降息、跨行“转按揭”推行的对商业银行的负面影响较大，也将直(zhí)接制约商业银行的积极性和安全运营，还需后续(xù)更多细则出台来支撑。

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