北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火热的那些年，各(gè)地售楼处为(wèi)了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘(piāo)窗和设备平台改造成房(fáng)间，用来“赠送面积”。

《每日经(jīng)济新闻》记者(zhě)近期在北京调查(chá)发现，个别区域再次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送面积”，得房率可以(yǐ)达(dá)到90%以上，后期会统一改造进行交(jiāo)付。

受访北京市法律(lǜ)界和房管部门人士(shì)表(biǎo)示，开(kāi)发商宣称的“赠送面积”要注意(yì)甄别，实(shí)际上这部(bù)分(fēn)面(miàn)积不能计入购房合同，交(jiāo)房后存在一定法律风险。

不(bù)过，不同城市间有着不同管理方式。

4月18日，长沙市房地产平稳健康和安(ān)全运行协调小组(zǔ)印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》通知，明确优化阳台等空间面(miàn)积(jī)计算规则，业内(nèi)测算累(lèi)计赠送可以做到套内建筑面积30%左右。

得房率最高超过100%

4月15日，每经记(jì)者走访了(le)北京市丰台区某楼盘，销售人员指着样板间地上(shàng)贴着(zhe)的分割线讳莫如深(shēn)，“分(fēn)割线外的(de)一(yī)半部分不计算产证(zhèng)面积，是开发商‘送(sòng)’给你的，房间(jiān)面积只能在分割线内。”

除了(le)南侧两处卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位(wèi)置也贴有分割线，被改成平地。原本面积(jī)较小的北卧(wò)室，显得空间更大了。

在另(lìng)一个央企(qǐ)开发商的售楼处内，销售人员称(chēng)，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平方米(mǐ)。与其他项(xiàng)目相比，自家楼盘的“赠送面积”更(gèng)大，得房率更高。

赠送的包括1.5米宽的(de)全部阳台(tái)面积，南侧两个卧室，以及北侧两(liǎng)个设备阳台。“备案时阳台有两根柱子，实际上(shàng)精装交付时开发商(shāng)会打掉，改成室内空(kōng)间”，该销售(shòu)人员(yuán)介(jiè)绍。

每(měi)经记者在大兴区亦庄(zhuāng)板(bǎn)块走访(fǎng)时看到(dào)，一家北京国资房企和一(yī)家央企开发商的项目得(dé)房率约80%，样板间地上没有分割线，赠送的只是正常的飘窗位(wèi)置(zhì)。

据北京一位房地产(chǎn)业内人士透露，目前个别区域的确出现改造设备阳北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件台赠送面积(jī)现(xiàn)象(xiàng)，有的楼盘最高得房率超过100%，主要与周(zhōu)边配套设施较差，位置偏(piān)僻有关。大部分区域还是根据监管要求，在营销方面比(bǐ)较北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件规(guī)范。

每经记者(zhě)以购房者身份咨询北京市丰台区房管局，房(fáng)屋交易市场管理科一(yī)位工作人员(yuán)提醒，开(kāi)发企(qǐ)业在营销时承诺赠(zèng)送的面积不能计(jì)入购房合同，改造后有一定(dìng)的法律风险。而且，后期(qī)的物(wù)业费收取和二手房交易都与面积相关。

丰(fēng)台区(qū)城市管理综合行政执法局一位工作人员则表示，不计(jì)入合同的部分即(jí)便开发(fā)商许(xǔ)诺使用，也不具(jù)备法律效力，一旦被举(jǔ)报，将由街道办事处的城(chéng)管执法人员调查处理。

已有城市明确赠(zèng)送面积规则

不过(guò)，在很(hěn)多城市并(bìng)未(wèi)明确商品房套内空(kōng)间面积管(guǎn)理的情况下(xià)，4月18日，“楼(lóu)市调控优等生”长(zhǎng)沙(shā)却明确了“赠送面积(jī)”规定。

长沙明确提出(chū)进一步优化阳台(tái)等空间面积计算规则。因城(chéng)市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项(xiàng)目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计(jì)入容积率和建筑(zhù)面积(jī)进行商(shāng)品房预售和不动产登记。居住建筑阳台(tái)等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的(de)部分，其水平(píng)投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控制(zhì)。

合理调整飘窗和设备(bèi)平台管控要求，进一步提升住宅(zhái)使用功能完整性。飘（凸）窗宽度可与房(fáng)间等宽，出挑宽度不超过(guò)0.8米。中央空调(diào)设备平台和分(fēn)体式空调外机搁板可同时设置，不大(dà)于4.0平方米/户的设备(bèi)平(píng)台不计入容积率和建筑面积。

湖南中原研究院分析认(rèn)为(wèi)，该政策主要影响(xiǎng)三个层面(miàn)：

最重要的赠送方(fāng)面，之前封(fēng)闭阳台(tái)是全计容(róng)，现在能做到半赠送；居住阳(yáng)台的赠送面(miàn)积则由半赠送提升到套内建(jiàn)面的20%。

飘窗位置不计入套内面(miàn)积，还(hái)可以(yǐ)做(zuò)到与房间(jiān)等宽，这意(yì)味着(zhe)，开发商在建设房间(jiān)时可以(yǐ)多(duō)出(chū)0.8米进深空间。

设备平台不(bù)计入赠送面积，最多能再赠送4平方(fāng)米。

多重规定之后(hòu)，累计赠送大(dà)概可以做到30%，长沙新房有望迎(yíng)来(lái)“负公摊”时代。

对于未明确赠送面积的城市，北京法学会不(bù)动产法研(yán)究会(huì)理事、北京金诉(sù)律师事务所主(zhǔ)任王玉臣(chén)表示(shì)，购房者要注意：

第一，尽量(liàng)不要轻信所谓的“赠(zèng)送面(miàn)积”说法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的赠送。

第二，务必注意(yì)所谓的赠送应当写在合同，只要写不到合同里，一般北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件要么是违建，要么是侵占(zhàn)公摊或公共(gòng)部分。

第三，购(gòu)房者可以(yǐ)在购房时(shí)要求开发商提供所谓“赠(zèng)送面积”的相关规(guī)划文件，进行基本判断。如果(guǒ)和规划(huà)不符(fú)，则属于违规行为。

第四，购房(fáng)时对购房过程和相关宣传材料做好取证，尤其是关于“赠送面积”部分的内容。

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