“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”

在全国多地通(tōng)过修(xiū)订建筑容积(jī)率计算办法提升建筑实(shí)际使用率的背景下，“得房率 100%”的房地产项目持(chí)续增多，特别是部分龙头(tóu)房企，积(jī)极推进(jìn)相关项目，以抢占市(shì)场先机。

在西安、长沙乃至北京五环外区域，一批“零公(gōng)摊(tān)”楼盘正在密集入市。通过“赠送”阳(yáng)台等半敞开空间的形式，部分项目实际得房率可以达(dá)到甚至超过100%。目前(qián)，广(guǎng)州、合肥、浙江、长沙(shā)、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿(lǜ)化面积不计入容积率等(děng)方式，侧面提升项目得房率。9月4日，湖南(nán)湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。

“卷公摊”的根本目的仍是竞品质和“卷销售”，在满足购房者需求的同时(shí)令项目更具比较优势。目前保利、华润、龙湖及中铁建等房企(qǐ)在“100%得房率”的赛道中参与度较高。

多城政(zhèng)策引导“零公摊(tān)”

“得房率超100%”项目积(jī)极入市

在部(bù)分二三线城市(shì)，一批标榜“零公摊(tān)”“得房率超100%”项目正高调入(rù)市。

今年8月(yuè)，长沙本地国企慧城置业旗下云(yún)起·虔来项目(mù)，便以“长沙首(shǒu)个负(fù)公摊(tān)产品(pǐn)”的标签(qiān)亮相。项目信息显示，该楼盘面积(jī)介于128平方米至168平方米之间，全屋通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面积的形式，实现了103%-107.9%的实际使用率。

在西安，一批超高得房率的新盘已呈井喷态(tài)势，比如保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境(jìng)等项(xiàng)目的得房率均突破了100%。以今年年初取证入市(shì)的华润明德润府为例，该项(xiàng)目标榜“大明(míng)宫板块唯一(yī)的第(dì)四代洋房社区”，主流户型产(chǎn)品面积为128平方米至170平方(fāng)米，对外公示销售均价约22260元(yuán)/平方米。该楼盘置业顾问就此向本(běn)刊表示：“通过‘赠送’阳台、露台等部分(fēn)面(miàn)积，我们项目的实际(jì)得房率确实可达100%，项目实际成交单(dān)价为21000元左右。”

让“零公摊”得以(yǐ)流行的，是越来越多的城市开始松(sōng)绑建筑设计规(guī)则。去年(nián)年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等多(duō)地城市出台明(míng)确新规，通过放(fàng)松阳台尺寸(cùn)限(xiàn)制、鼓(gǔ)励露(lù)台等半开放式设计(jì)、支持空中绿化面积(jī)不计入容积(jī)率等方式，侧面助推开发商提升项目(mù)得房率。

本(běn)刊了解到，这类“计容面积(jī)新规”在浙(zhè)江区域尤为普及。今年5月，绍兴、温州、金(jīn)华、湖州等城市的部分新推地块中均注明(míng)：空中花园绿化阳台、开放式风(fēng)雨连廊等不计容积率，挑高客(kè)厅只算单层面积等。

在一线城市中，广州(zhōu)已在去年11月发布《广州(zhōu)市建筑工程容(róng)积率计算办法》，放(fàng)宽了半开敞空(kōng)间的“不计容(róng)”比(bǐ)例。今年8月28日，广州挂(guà)牌的天河(hé)南方面粉厂地块开(kāi)始成为新规试点，按照出让规划，该项(xiàng)目半开敞空间(jiān)的“半计容”比例(lì)可由原(yuán)本(běn)的15%提高至20%，同时允许其阳台(tái)面积扩大至(zhì)30%、按一半水平投影面积计算容积率(lǜ)建筑(zhù)面积。

从上述城市出台的新规来看，政(zhèng)策层面并未直接取消公摊，而是通过允许开发商“赠送”半开(kāi)敞空间面积等形式“抵消”公摊。“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”此前(qián)国(guó)内(nèi)高层住宅公摊比例通常(cháng)为20%至(zhì)25%左右(yòu)，对应得房率为75%至80%。理论上，房企只要利用新规合理设计，得房率可以达到甚至超过100%。

更进一(yī)步的(de)是，9月4日，湖南湘(xiāng)潭更是直接支持按套内面(miàn)积计价销售。据湘潭市政府发布的《湘(xiāng)潭市促进房地产(chǎn)市(shì)场高质量发展的(de)若干(gàn)措施》，对一(yī)次性(xìng)团购10套及以上(shàng)新建(jiàn)商品住房的，团(tuán)购价格不纳入城市商品房价格监测范围；同时支持房(fáng)企实行按住(zhù)房套内(nèi)面(miàn)积（不(bù)含公摊面积）计价宣(xuān)传销售，进一步优化住宅销售方(fāng)式。

“卷公摊”实为“竞销售”

头部品牌房企保持较高参与(yǔ)度

越来(lái)越(yuè)多的项目“卷公摊”背后，开发商面临“竞品质(zhì)”、加速新房销售去(qù)化的需求，而超高得房(fáng)率(lǜ)是一大卖点。广东省城乡规(guī)划院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)近期正在贵阳等地调研，其向本刊介绍：“现(xiàn)在包括很多二(èr)三线城市在主推‘第四代住宅’的(de)概念，附带大阳台、大露(lù)台、大入户花园，并且这(zhè)些配套都是‘半(bàn)赠送(sòng)’面积。”

在李宇嘉看来，开发(fā)商“卷公(gōng)摊”是基于提高得房率、提振产品对(duì)购房者的吸引力(lì)而产生(shēng)的结果。据(jù)介绍，目前(qián)市场对于商品房总价和单(dān)价都很敏感，在各地放宽建筑设计(jì)标准的背景下，提高(gāo)得房(fáng)率能变相实现“降房价”的效(xiào)果，既控(kòng)制了总(zǒng)价，也能顺应居(jū)民的(de)住房新(xīn)期(qī)待。

“对于通过赠送面积来提升得房率(lǜ)的操作，业内曾经习惯把这叫做‘偷面积’，比如飘窗往外再(zài)多(duō)铺一点儿，露台和阳(yáng)台面积扩张一点，如果是两层(céng)复式(shì)的楼盘(pán)就把挑空面积做多(duō)一点(diǎn)等等，进而增加实际的使用面积。”镜鉴咨询创始(shǐ)人张宏伟向(xiàng)本刊(kān)介绍(shào)，“现在部分城市的(de)设(shè)计规范(fàn)要求和调控政(zhèng)策有所放开，比如增加半开放空间的面积比例(lì)，同时这些设计不计入或者‘半计(jì)入’建筑面(miàn)积(jī)。如此一来房子实用面积增加，呈现(xiàn)为(wèi)‘零公摊’甚至得房率超过100%的结果(guǒ)。”

不过，在张宏伟(wěi)看来，“零(líng)公摊”并不一定等同“变相降价”。“得房率较高的房子(zi)，价格往往比(bǐ)常规楼盘略微高一点。毕竟飘窗、露台等面积(jī)外扩，意味着开发商投入的成本也会增加。不过，即使价格稍贵，这(zhè)类房(fáng)子性价比也高。”

在张宏伟看(kàn)来，开发商致力(lì)于提(tí)升得房率，无非出于两(liǎng)种原因，一是与其他竞品相比(bǐ)，这种房子更(gèng)好卖；二是为了提升住宅的性价比，使项目(mù)更具定价优势。

在更大程(chéng)度上(shàng)，“零公摊”是“第四代住宅”的特征之一。在我国近四十年的商品房发展(zhǎn)历史中(zhōng)，业内认为每隔十年就诞生一代概念的住宅产品，如“第一代(dài)住宅”指体制单位分配住房，“第二代住宅”引(yǐn)入物业管理，“第三(sān)代住(zhù)宅”具备更完善的配(pèi)套设施，到目前的“第四代住宅”，则旨在打造(zào)人与自然和谐互动(dòng)的生活(huó)空间。2021年住建部(bù)正式发布《城市森林花园住宅设(shè)计标准(zhǔn)》已将(jiāng)第(dì)四代住宅的概念正式落地，简言之，“第四代住宅”具有“户(hù)户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。

本(běn)刊了解到，在“得房率超过(guò)100%”的赛道中，目前以保利发展、华(huá)润置地、龙湖集团和中铁建为代表的头部品牌房(fáng)企落地项目较多，这批房企正通过(guò)“竞品质”抢(qiǎng)占“第(dì)四代住宅”的市场份额。

北京顺(shùn)义涌现超高得房率(lǜ)新盘

保利项(xiàng)目(mù)成得房率“卷王”

区(qū)别于部分二三(sān)线(xiàn)城市“普(pǔ)及(jí)零公(gōng)摊”，以北(běi)京为代表的一线城(chéng)市，正在(zài)外(wài)围区域涌现高得房率(lǜ)的新(xīn)盘，其中顺义板块(kuài)尤为突出，譬如首开璞提润府项目、建发观云等项目都曾(céng)以“超高得房率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和煦(xù)、颐璟(jǐng)和(hé)煦项(xiàng)目(mù)，更因“100%实际(jì)得房率”被市场人士称为北(běi)京“卷王”。“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”>

本刊了解到，尽管北京尚未明确出炉(lú)政策鼓励开发商(shāng)“零公摊”，但在顺义、房山等非核(hé)心区(qū)域，在符(fú)合报建报规(guī)要求前提下，通过“赠送面积”提高得房(fáng)率的形式(shì)具备可行空间。

今(jīn)年4月，北京市规划和自然资源委员会官网发布《关于北(běi)京市顺(shùn)义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地项目(mù)规划建筑方案公示期间采信情况的公告》，其中(zhōng)首条公众反(fǎn)馈意见便是投诉该用地项目“偷(tōu)面积，2个设备平台，1个防火(huǒ)挑檐。交房全包进去，得(dé)房率(lǜ)100%以(yǐ)上，严重影响市场”。

这宗遭遇投诉的顺义区空港六期(qī)用地项目，正是(shì)7月份首期开盘的(de)保利建工星宸和(hé)煦(xù)。不过，据公告披露的(de)星宸和煦项目建设单位及(jí)设(shè)计单位(wèi)的意见——该设计符(fú)合国家各项法(fǎ)律法规。后期照图施工，依法验收；另据北京市规划和自然资源委员会顺义分局意见——根据建设单位提供(gōng)材料，经研(yán)究，建设单位意(yì)见属(shǔ)实，予以采信。

保利建(jiàn)工(gōng)·星(xīng)宸和煦项(xiàng)目置业顾问就此向(xiàng)本(běn)刊表示：“这个项目的(de)名义得房率其实在85%左右，媒体(tǐ)口径宣传的‘100%得房率’是把赠送的防火(huǒ)挑檐面积计算了进去。按照(zhào)不同的户型，我们项(xiàng)目的赠送面积在十五平方米(mǐ)至十八平方米左右。在顺义，很多楼盘现在的得房(fáng)率都挺高。”

本刊(kān)查询北京市住建委官网(wǎng)了解到，主打“高得房率”的背后，上述星(xīng)宸和煦、颐璟和煦项目去化并不顺畅。其中，保利建工·星宸和煦（备案名(míng)“悦煦雅苑”）于(yú)今年(nián)7月4日取得预售许可证，推出9栋(dòng)楼共270套(tào)房(fáng)源，住宅面(miàn)积3.37万平方米。截(jié)至9月(yuè)5日，项(xiàng)目签约35套，签约面积4245平方米。以(yǐ)此(cǐ)测算，该项目目前网签率仅为一成(chéng)。

张宏伟就此表示，目前(qián)不(bù)同城市对建筑规范的(de)管控和调(diào)整力度(dù)有差异，这取决于各个城市的(de)市场状态。高能级城市在建筑规范上执行严格，二三四线城市操作空间很大。就北京区域而言，五环以外区域的项目(mù)面临去库存压力，顺义等(děng)区域允许“送面积”等操作去提升得房率，也是执行尺度上的一种灵活调整。

在其看来：“8月份(fèn)楼市整体成交情况有所回落，现在步入九月，为了避免‘金九银十’变成‘铜九铁十’，类似提升得房(fáng)率等购房刺激性政策有必要陆(lù)续出台。”

（文(wén)章来源：证券市场周刊）

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