存量房贷利率下调博弈：动力何 在，压力卡在哪？

“存量房贷降到多少你才不提前还贷？”这是最近社交(jiāo)网络上时常被讨论的话题。

新房利率(lǜ)一降再降。据瑞银(yín)方面(miàn)估算，如今，新房房贷利率仅(jǐn)3.3%，而存量房贷利(lì)率平均达逾(yú)4.1%。80个基(jī)点(diǎn)的差距下，存量房贷高(gāo)位站岗者“绷不(bù)住了”。

与(yǔ)此同时，大行(xíng)房(fáng)贷规模缩水、个人
住房贷款不良率抬头。近(jìn)期，市场关于存 量房贷降息的讨论再起，有消息称，存量按揭客(kè)户有望与银行重新协商房贷利率(lǜ)。

9月5日，关于招商银行APP北京地区开始测试“存量房贷利率调整”功能的消息(xī)，也引起不少关注。对此，招商银行方面表存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？示，网(wǎng)传该(gāi)行APP截图(tú)中的“存量房贷利率调(diào)整”是(shì)去年上线的功能，针对的(de)是上轮房(fáng)贷(dài)利率调整业务的办理(lǐ)，并非当前(qián)市场讨论的本(běn)轮房贷利率调整(zhěng)。

还有消息称，也可(kě)以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订(dìng)按揭合同。据称，该方案可能对首套和二套都适用(yòng)，首(shǒu)次下调(diào)可
能发生在未来几周内。

瑞(ruì)银大中华(huá)金(jīn)融行(xíng)业研究(jiū)主(zhǔ)管颜湄之预(yù)计，央行或在数月后下(xià)调存量房贷(dài)利率。

但存量房贷降息，压力与动力并存，首当其冲的(de)就是拖累银行息(xī)差。招商银 行行长王良(liáng)日前明确表示，该政(zhèng)策还没有得到确认，如果落地将对银行业(yè)的存量按揭利率带来一定负面的影(yǐng)响。

百万房贷有(yǒu)望少还(hái)12万

事实(shí)上，存量房贷降低(dī)并不(bù)是新鲜事(shì)。在去年9月，存量(liàng)房(fáng)贷利率已经进行过一次(cì)统一调整。

当时的政
策(cè)主(zhǔ)要面向存量首(shǒu)套房，要求存量房贷下调(diào)后的LPR加
点不能低于发放时(shí)的城(chéng)市下(xià)限。央行指出，政策实施首(shǒu)周有(yǒu)98.5%符合条件的存量首(shǒu)套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民(mín)币、平均降幅73BP，即居民(mín)每年减少偿付1584亿元。

按照央(yāng)行发(fā)布的(de)《2023年第四季(jì)度中国货(huò)币政策(cè)执行报告》，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房(fáng)贷的利率(lǜ)完成(chéng)下 调(diào)，调整 后加权平均利率是4.27%。

如果具
体到借(jiè)款
人，按(àn)照100万元按揭贷款、等额本(běn)息还款计算，存量按(àn)揭利率下调70bp，估算可降低(dī)借款人月供约400元，节约月(yuè)供和总还款额约5%。

持续 走低的贷(dài)款市场报价利(lì)率(lǜ)。（图源：央(yāng)行官网）

若新一轮存(cún)量房贷降息落 地，可能会降多(duō)少(shǎo)？

开源证券首席(xí)宏观分析(xī)师何宁在接受时代财经(jīng)采访时认为，若调降存量房贷利率，潜在(zài)空间或2倍于2023年9月。具体的操作可能涉 及两方(fāng)面，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量 非首套房贷规模约15.8万(wàn)亿(yì)元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿(cháng)付788亿元-1182亿元。

第二种可能性，即跟进(jìn)“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限后，二季度加权(quán)平均房贷利率迅(xùn)速(sù)下降24BP，而存量房贷并未享有，该部分若按30-40BP计算，则居民每年减(jiǎn)少偿付1134亿元-1515亿元(yuán)。

如果假设(shè)全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新(xīn)发放利(lì)率水平(píng)，中金研报估算(suàn)，存量按揭(jiē)利(lì)率平均下调约60bp，估(gū)算减少借款人利息支(zhī)出每年约2400亿元。

按照(zhào)100万元按揭贷款、30年期等额本息还款计算，存量按揭利率下调60bp估(gū)算可降低借款人(rén)月供约340元，总还款额大约能省下12万元。

房贷降
息博弈

上海首(shǒu)席经济学家金融发展中心副主(zhǔ)任刘煜辉近期表示，中国(guó)应该大幅度地降低存量房贷（38万(wàn)亿(yì)元）的利息(xī)水平， 甚至完全(quán)可以与10年期和(hé)30年(nián)期的长期国债利率(lǜ)绑定。因为中国没有完备的个人破产制度，与国(guó)际上通行做法比较，中国的银行承担(dān)的风险实际(jì)上(shàng)是要小(xiǎo)很多的。

然而(ér)，备受期待的存款房贷降息想要落地，还存在不(bù)少压力(lì)。

国(guó)盛金融研究团队预测，若存量房贷(dài)利率下调，预计(jì)实际降幅将小于45bps，对银行(xíng)息差产生约(yuē)6bps的负向影响，对净利润增速影响约(yuē)-5.3%。

净息差 ，一般用以衡量银行生息资产的获利能力(lì)，也就是赚钱的能力，是银行核 心的效益性(xìng)指(zhǐ)标之一，而净息差降低，则意味着(zhe)银行从传统存贷业务中获(huò)取的利润在持续减(jiǎn)少。

近期，银行净息差逐渐止跌(diē)，但(dàn)仍处(chù)历史最低(dī)水平。截至2024年(nián)6月末(mò)，42家A股上市银(yín)行的平均净息差为(wèi)1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行净息差低于1.8%的“警(jǐng)戒线”。

不(bù)过，中金研报(bào)认(rèn)为，虽然(rán)存(cún)量按揭存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？ 利率的可能调整对(duì)银行息差(chà)形成影响，但假设负债成本同步调整，预计对于息差的总(zǒng)体影响是中(zhōng)性的。

“实际上(shàng)，即使不调整存量按揭利率(lǜ)，居民可能仍(réng)在通过提前还(hái)贷、或者是通过经营(yíng)消费(fèi)贷置换等方式对银行息差形成压力。”研报称，息差能否企稳，根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的
改(gǎi)善(shàn)。

提前还贷的现象(xiàng)“风靡”近一年，按揭早偿率仍位于14%左右的高位，还可能存在使用消费和经营(yíng)贷置换按揭的空间(jiān)。在提前还贷压力较大的情况下，调整存量房贷利率在一定程度上对银行和借款人来说是“双赢”，也能释放更多消费(fèi)活力。

但若考虑“转按(àn)揭(jiē)”，银行要面临的压力或许更大。

转按揭，简单来说(shuō)，是将目前房贷换成其他银行(xíng)利(lì)率更低(dī)的房
贷。颜湄(méi)之估计，若(ruò)允(yǔn)许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可(kě)能会把银行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行(xíng)利润影响严重(zhòng)。她预计，目前不(bù)会完全开放转换按揭，但若最终要市场化的话，相信会朝着此方(fāng)向(xiàng)发展。

招商银行行(xíng)长王良(liáng)日前在业绩发布会上表示，招行还没(méi)有接到宏观按揭管理部门，人民银行或者国家金融监督(dū)管理总局的意见，也没有(yǒu)征求过银行意见。“这方面政策推(tuī)出的话，对(duì)银行业的(de)存量按揭(jiē)利率带来一(yī)定负面的影响。宏(hóng)观管理(lǐ)部门会做好充分论证和(hé)研究，推出这样的政策。”王良表示(shì)。

广东省城(chéng)乡规划(huà)院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉建议，尽可能一次性降到中长期定期存款利(lì)率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而减少(shǎo)提前还贷，鼓(gǔ)励按揭买房。

“尽(jǐn)管此举可能降(jiàng)低银行利率，但可以减缓提前(qián)还贷(dài)和不愿意贷(dài)款的形势。把贷款增量做(zuò)起来，即便利率低
了，总利润 也是不变的 ，而且资金成本也下降了。对商品房销售的影响，趋势上无法(fǎ)扭转，但斜率上可(kě)以缓(huǎn)解下滑。”李宇嘉对时代财经说。

对于借款人来说，比起期待存(cún)量(liàng)房贷(dài)利率的调整，目前更现实(shí)的方式或(huò)许是“商转
公”。

近期，已有(yǒu)山东青岛、江西赣(gàn)州、安徽宣城等近30个
城市的住房公积金(jīn)中心发布(bù)“商转(zhuǎn)公(gōng)”政策，借款者可根据相关规定，将部分或(huò)全部商贷转换成公积金贷款。

以商(shāng)贷(dài)利率3.95%为例，公积金贷款(kuǎn)首套利率为2.85%，选择等额本息(xī)贷款60万元、期限30年，“商(shāng)转公(gōng)”后，公(gōn存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？g)积金(jīn)贷款月供比商业贷款减少365.88元(yuán)，一年节省4390元，30年将节省13.17万元。

目(mù)前，北上(shàng)广尚(shàng)未(wèi)跟进“商转公”政策。今年5月，广州住房公(gōng)积金管理中心曾(céng)在回复居民问询时表示，目前国内开(kāi)展(zhǎn)“商转公”业务的城市除深圳，基(jī)本均为体量较小的城市，北京、上海均未开(kāi)展此项业务。

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