重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将施行新的房地产交易政(zhèng)策(cè)。

重庆市住房城乡建委(wěi)日前发布《关于调整优化(huà)房地产交易政策的通知》，出(chū)台调整(zhěng)新购住(zhù)房再交易管理(lǐ)、优化住房套数认定(dìng)标准(zhǔn)、支持住房“以旧(jiù)换新”、加快存量商(shāng)品(pǐn)房去化(huà)、加大住(zhù)房租赁市场发展力度等五项(xiàng)措施。

通知显示，重庆将调整新购住(zhù)房再交易管(guǎn)理(lǐ)，自 2024年9月1日起，凡在重庆市中心城区新购新建商品住房和二手住房的（以(yǐ)网签备案时间为准），取得《不动产权证书》后即可上市(shì)交易。

据了解，对2024年9月1日前已纳入再交易管理(lǐ)范(fàn)围的住房，仍按原政(zhèng)策执行。

原政策包括，2023年9月1日以前购买的商品住房和二手住房，在办理不动产权证(zhèng)满两年后可(kě)上市交易。2023年9月1日至(zhì)上述通知印发前购买的商(shāng)品住房和二手(shǒu)住房，买(mǎi)卖合同备(bèi)案满两年且取得不动产权证后可上市交易；其中，2024年5月20日后(hòu)购买的商(shāng)品(pǐn)房现房取(qǔ)得不动产权(quán)证后即可上市交易。

“重庆最新(xīn)楼市政策对(duì)限售规则进行(xíng)调整，将对(duì)激发市场活跃(yuè)度产生利好。不过，这(zhè)其中重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度也反映(yìng)出一个问题，即在(zài)当前市(shì)场形势下，例如限售这类在市场过热时期(qī)出台的措施，是否应当尽早进(jìn)行调整甚至取消。各地有必要进一步梳理楼市交易环节相关限制性政策，加大调整力度，提高(gāo)市场流动性。”易居研究(jiū)院副(fù)院长(zhǎng)杨跃进在接(jiē)受记者采访时说。

广东(dōng)省住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉向记(jì)者(zhě)表示，取得《不动产权证书》后即可上市交易，促(cù)进换房需求，促进(jìn)供(gōng)需(xū)两端交易活跃。

“同时需要注(zhù)意的是，此(cǐ)举也可能加速二手方挂牌量的攀升。特别是当前预期房价下跌，二(èr)手房挂牌量居高(gāo)不下的背景中，交易越晚成交价格越低的情况下，取消限售可能(néng)加速二手房挂牌房源数(shù)量的增长。”李宇嘉称。

调整限售政(zhèng)策(cè)的同时，重庆还优化了住(zhù)房套数认定(dìng)标准。

按(àn)最新(xīn)政策，重庆居民家庭（包括(kuò)借款人、配偶及未成年子女）在(zài)重庆(qìng)市申(shēn)请商业性个人住房贷(dài)款购买商品住房时，仅核(hé)查家庭成员在拟购住房所在区县住房情况，家庭成员(yuán)在拟购住房所在区县无住房的，认(rèn)定为首套房。

而对于居民将重(zhòng)庆(qìng)市内自有(yǒu)存量(liàng)住房盘活用作租(zū)赁(lìn)住房(fáng)，且取得租赁合同备案证明的，在重庆市购买住房时已出租(zū)的住房可不纳入家(jiā)庭住房套数(shù)计算。支持商业银行按认定的住房套数发(fā)放商业(yè)性个人住房贷款(kuǎn)，加(jiā)大让利力度。

“以行政(zhèng)区域作为是(shì)否享受首套住房的标准，即在本区域内无房无贷既可以享受首套；重庆并非首个实(shí)施(shī)该政策的城市，此前广州杭州均已经执行(xíng)落地。重庆楼市新政提出鼓(gǔ)励银行按照(zhào)此标准(zhǔn)来执行，具体还要看银行(xíng)执行的情况，考虑到当前(qián)按(àn)揭贷(dài)款往往被(bèi)银行认定为优(yōu)质资(zī)产，因(yīn)而(ér)预计银行(xíng)按此规(guī)则来执行的概率较大。”李宇嘉表示。

其进一步指出，租赁挂牌不再认定为首套，该政策在(zài)广州等城市已经执行，这其中的关键问题在于，很多(duō)房源虽然已经(jīng)挂牌租(zū)赁，但并没有取得租赁备案(àn)。而该举措有可能会刺激这类需求，即业主手上已(yǐ)有一套房产，为改善需求而租出去（以租养供），其再购买一套大户型房产或学位房。

据了解，本(běn)次政策优化后，重庆(qìng)将支(zhī)持范围由2024年(nián)5月(yuè)20日(rì)重庆市出台的渝房市办〔2024〕2号文的“中心城区”扩大(dà)至(zhì)“全市”，并由一个家庭核减一(yī)套调整为按实际出租套数进行核减。

就该项(xiàng)措施，重庆(qìng)住建(jiàn)委进行(xíng)政策解读时明确，租(zū)赁合同备案证(zhèng)明向房屋所在(zài)地住建部门申请出具。住房套(tào)数的认定，中心城区向房屋所在地房地产交易管(guǎn)理部门申请审核认定，中心(xīn)城区以外区县(xiàn)向房屋所在地(dì)住(zhù)建部门申请审核认定。各商业银行凭住房套数认定证明办理商业性个人住房贷款，享受相关优惠政策。住房公积(jī)金贷款(kuǎn)、涉税套数认定和住房存量贷款(kuǎn)利率调整等不适用本条政策。

支持住房“以旧换新”方面(miàn)，对2023年9月(yuè)1日以来出售重庆市内自有住房，并于2024年9月1日—12月31日在中心城区购买新建(jiàn)商品住房且完成契税缴(jiǎo)纳的，由(yóu)中心城区各区政府（管委(wěi)会）结合自身实(shí)际情况，给予每(měi)套新购住(zhù)房不低于总房款0.5%的补贴。鼓励各区政府（管委会）加大补贴力度。

此外，重庆将加快存量商品(pǐn)房去化，开展收购已建成(chéng)存(cún)量商品房用作保障性住房工作，坚持“以需(xū)定购(gòu)”，组织区县政府和有(yǒu)条件的国有(yǒu)企业加大收购力度，积(jī)极争取(qǔ)保障性住房再贷款政策支持，推(tuī)动条件成熟的项目尽快落地。

据悉，重庆鼓(gǔ)励区县政府将(jiāng)拟实施国有土地上房屋征收的存量(liàng)住房(fáng)纳(nà)入收购范围，按照不高于征收评估价和自愿的原则组(zǔ)织收购(gòu)，支持相关(guā重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度n)居民“以小换大”“以旧换新”的改(gǎi)善性住房需求。

分析师认为，“以旧换新”措施从各地政策目前的效果(guǒ)来看，实际效果相对有限。

“这主要是因(yīn)为，居民(mín)对(duì)房(fáng)价调整有较强(qiáng)的预期，这种预期从挂牌二手房源(yuán)去化比较难，卖(mài)房周期较长可以看出来。而存量房盘活用于保障房，目前很多城市仍处于出台政策阶段。由于(yú)存量收购用(yòng)于保障房，被(bèi)收购房源价格往(wǎng)往(wǎng)非常低，这与开发商所预期的价格存(cún)在差距，因此目前(qián)落地的效果还未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月市(shì)场情况不太理想，9月将进入楼市传统旺季。重庆最新楼市政策(cè)，将对增强市场信心产生积极作用，也将对其他城市(shì)产生示范效应。”严跃进表示。

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