三只消费类
REITs首份季报揭晓

在基(jī)金(jīn)合同成立两个月(yuè)、上市一个月后，我国首批上市的三只消费(fèi)类基础设(shè)施(shī)公募REITs首次交出了(le)短期成绩单。

随着公募基金一季(jì)报披露完毕，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT的一
季度表现(xiàn)也得以揭晓。整(zhěng)体来看，三个项目在(zài)季报统计期内的可分配金额，基本达成 了2024年(nián)全年预测值在时间加权下的预期，同时底(dǐ)层资产出租率均超98%，相比首发评估基准时点稳(wěn)中有升。在吸引(yǐn)客流、保租增收方面，提升品(pǐn)牌级次则(zé)成为(wèi)多(duō)只(zhǐ)消费REITs底层资产运营的核(hé)心方向。

不过区别于上市前的讨论热度，消(xiāo)费类REITs发行以来(lái)，二级市场表现(xiàn)和投资人的态度始终相(xiāng)对更为“冷静”。有受访对象向21世纪经济 报道记者表示，后续仍希(xī)望持续跟踪与验证消(xiāo)费类基础设施底层资产营(yíng)运质量与募投资金的
使用情况。

收益分配基本实现预期

从政策提振(zhèn)、产品申报到正式进入二级市场，2023年以来，消费(fèi)类基础(chǔ)设施REITs的开(kāi)闸无疑是业内最值得关(guān)注的(de)热点之一。最近数(shù)据显示，我国已成立公
募REITs共36只，包含消费类REITs4只。

当前，除中金(jīn)印力消费REITs刚刚于本月(yuè)初结束募集外(wài)，另外3只已率(lǜ)先(xiān)登陆资本市场(chǎng)一(yī)月有余。截至4月22日，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华(huá)夏华润商业REIT均完(wán)成了上市以来首份季报的披露。

首批消费REITs“成绩单”表(biǎo)现(xiàn)如何？具体来看，物美(měi)消费REIT、华夏 金茂(mào)REIT的基金合同成立(lì)日为1月31日，华夏(xià)华润(rùn)商业REIT则成立于2月7日，而以三只(zhǐ)基金(jīn)各自的成立日到3月31日作(zuò)为其一季度报告期的统计区间，成立两个(gè)月以来，区间内(nèi)可供分配金额达成(chéng)率最高(gāo)的为(wèi)物美消费REIT。

一季报 显示，物美消
费REIT成立以(yǐ)来营收1887.58万元(yuán)，净利润663.93万元，可供分配金额1211.32万元，而(ér)此前(qián)项目在招募说明书中对2024年可分配(pèi)金额的预测(cè)值(zhí)为6700万元。如简单按项目(mù)成立时间占全(quán)年比重进行加(jiā)权，报告期内的可分配金额完成率为18%，超过了年预测值1/6的预期。

金茂商业REIT一季报同样显示，该基金在当期(qī)可供分配金额887.27万元，两个月达成了年(nián)度预测值5254.29万元(yuán)的16.88%。报告期内，该基金实现收入1462.13万元，净利润281.87万元。

华润商业REIT作(zuò)为(wèi)目(mù)前市场上规模最(zuì)大的消费(fèi)REITs，成立54天实现(xiàn)的可供(gōng)分(fēn)配金额为5122.89万元，约为全年预(yù)测3.41亿元(yuán)的15%。一季度对应年化分派率达到(dào)5.03%，略高于全年预测的4.93%。

其中，该项目报告(gào)期内(nèi)实现的营收为1亿元，净利润(rùn)-426.58万元，也是三单消(xiāo)费(fèi)REITs一季报中唯 一净利润为负的项目，不过记(jì)者注意到(dào)，这(zhè)一亏损并非经营性(xìng)原(yuán)因导致。在招(zhāo)募说明书中，管理人对华润商(shāng)业REIT2024全年净(jìng)利润的预测为-4183.36万(wàn)元，其中年度的(de)核心支出(chū)用于购买项目(mù)公司股(gǔ)权。在对2025年的预测中，这一数字将(jiāng)回正至1332.28万(wàn)元。

在经历出租率和二级价格大幅(fú)下跌(diē)后，市(shì)场对于产权类REITs资(zī)质的衡量视角正逐渐改(gǎi)变，稳定的出租率日益成为(wèi)底层资(zī)产的生命线(xiàn)。一(yī)季报显示，三只
消费类REITs项目的出租(zū)率(lǜ)均(jūn)保持在高位，且2/3项目的出租率相(xiāng)比首发(fā)评估基准时点有所提升。

据了解，嘉实物美REIT的底层基础设施项目类型为以超市为主力
店的社(shè)区商业(yè)，包(bāo)括位于北京市的大成项(xiàng)目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目。截至2024年(nián)3月末，上述基础设施资产整体的出租率为98.33%，而据基金招募说明 书，在2023年6月(yuè)末，四(sì)个项(xiàng)目的(de)总(zǒng)出(chū)租率仅为88.71%。

再看华夏基金旗下的两只基金——作为华润商业(yè)REIT底层(céng)资产(chǎn)的青岛万象城，其截至(zhì)一季度末的出租率(lǜ)为(wèi)99.16%，相比去(qù)年年中的98.49%同样得到了进一步提升。金茂REIT底层资产长沙览秀城(chéng)一季度末的最新出租率则(zé)维(wéi)持在98.26%，较2023年6月末(mò)时点微幅下降0.1%。

值(zhí)得一(yī)提的是，放在全公(gōng)募REITs市场来看，三(sān)只消费(fèi)类(lèi)REITs一季度的出租率排名整(zhěng)体十分居前 。事实上，区别于产业园(yuán)等常见的(de)公募(mù)市场产权类资产，消费类REITs底层(céng)资产租户分散的特性(xìng)，让其相较于产权类资(zī)产(chǎn)的集中退租风(fēng)险(xiǎn)更低。在一(yī)季(jì)报中，多(duō)个项目都出现了租户“结(jié)构稳定 ”“分散化程度(dù)较高”等描述。

关注(zhù)长线经营能力与收益兑 现

作为商业地产(chǎn)行业“投融管退(tuì)”闭环的重要通道，从去年10月首批产品申报到快(kuài)速(sù)获批发行，消费类REITs一度成为(wèi)REITs市场炙手可热(rè)的话题。在诸多分析人士看来，REITs的出台意味着赋予商(shāng)业地产区别于一般房地产领域的新定位，有(yǒu)望加速盘活存量
资产，为实体商业消费场景注入新活(huó)力。

Wind数据显示，从上市到一季度末，三只消费类REITs均录得负收益，平 均下跌5.3%。而二季度以来(lái)，几只产
品(pǐn)的市场表(biǎo)现有所回升，截至4月22日，物美消费(fèi)REIT和华润商业REIT分别(bié)自(zì)成立以来微幅增长0.8%和(hé)0.3%。金茂(mào)商业REIT则下跌5.6%，在市场排名(míng)较为靠后。

一家参(cān)与了公募(mù)REITs投资的险资(zī)机构人士向(xiàng)21世纪经济报道记者表示，消费类公募REITs的收益一方(fāng)面来自(zì)底层资产的租金收(shōu)入，另一方面来自资(zī)产增值空间。而当前，其所在的(de)公(gōng)司对于参与消(xiāo)费类(lèi)基础设施的(de)投资(zī)仍较为(wèi)谨慎。

“目前国家对于商(shāng)业地产(chǎn)的调控政策还是比较严的，但百货(huò)商场、购物中心，本质上也属于靠租赁作为主要收入(rù)来源的地产(chǎn)。”该人士三只消费类REITs首份季报揭晓指出。“2023年各商场的平均租金较(jiào)疫情(qíng)前出(chū)现明显的修复，但目前我们还(hái)在持续关注长效(xiào)稳(wěn)定的收益兑现(xiàn)。”

区别于房企以高杠杆赚取投资收(shōu)益(yì)的旧三只消费类REITs首份季报揭晓有(yǒu)模式，由于租金收入(rù)与(yǔ)公募REITs的分红率息息相关，追求高 质量的运(yùn)营(yíng)管理能力以提
升资(zī)产吸(xī)引力(lì)正成为经(jīng)营新形(xíng)势(shì)。今年(nián)的一(yī)季(jì)报中，两只以(yǐ)购物中心为底层资产的REITs也披露了增收(shōu)思路。

其中记者注意到，两家购物中心(xīn)均致力
于提(tí)升商城的品(pǐn)牌级次(cì)，引进并留存高(gāo)端潮 流，品质(zhì)化、概念化店铺成为(wèi)招商储备(bèi)方向。

在经营提升(shēng)方面，长沙览秀城项目(mù)合理利用场内空(kōng)间，通(tōng)过多(duō)经业务和联营(yíng)代销业务丰富消(xiāo)费场(chǎng)景并拓宽了收入来(lái)源(yuán)。金茂消费REIT一季报表(biǎo)示，项目“通过联营业务向多经业务的转型，大幅提升了多 经业务规模比例，综合来(lái)看联(lián)营业务及多(duō)经业(yè)务的净收(shōu)益 高于发行时预测水(shuǐ)平”。

华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整(zhěng)与装修改造，计划于2024年10月(yuè)末完(wán)成(chéng)，届时预计将新增可租赁面积约6168平方米，规划约40家(jiā)商铺(pù)，进一步提升项目资产价值和收益水平(píng)。

今年(nián)2月，商(shāng)务部曾围绕推动消费持续扩大，把(bǎ)2024年定为“消(xiāo)费促进年”，并提出一季度坚(jiān)持“政策+活动
”双(shuāng)轮驱动，突出重(zhòng)点品类、节庆时令等，继续组织开(kāi)展(zhǎn)丰富多彩(cǎi)的促消费活动营造良好消费氛围。业内(nèi)人士看(kàn)来(lái)，中 期维度上(shàng)，预 计消费类基础设施REITs有望在国民消(xiāo)费需求持续释放，以及商旅文体融合消费新场景的(de)拓(tuò)展中受益。

此外，前述(shù)险资人士还(hái)指出，目前我国符合消费(fèi)REIT底(dǐ)层资产入池条件的适格资产多为一线、新一线城市(shì)中的商业设施
，但这类城市的商业设施建设同样已基本趋于饱(bǎo)和，意味着后续 资产增容的选择空间较为有限。

不过对此(cǐ)，近期
新“国九条”中提到的“研究制定不(bù)动产投资信
托基金管理条(tiáo)例”也令人期待。

“如后续出台新规对公(gōng)募REITs募集资金再(zài)投资去向多元化方面有所(suǒ)规定，可能会对消费(fèi)类基础设施的(de)发展形成补充，也对投资人形成更好的参(cān)考。”该(gāi)人(rén)士称。

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