商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？

浙江省宁波市统筹推进(jìn)城市更新(xīn)，提质加速推进保障房(fáng)、人才房、青年公寓(yù)等项目建设，不断提升住房(fáng)品质，完善(shàn)各项配(pèi)套(tào)设施。图为宁波市应(yīng)家保障房及其周边的学校、地铁等配套设施。

胡学军摄（人民视觉）

房贷利率再迎下调。近(jìn)期，国内多(duō)地多(duō)家银行宣(xuān)布下调个人住房商(shāng)业贷款利率。在江苏苏州、广东佛(fú)山，部分银行推(tuī)出的首套房贷利率(lǜ)降至3.05%；在云南玉溪，首套房及二套房贷利率进(jìn)入“2时代”，降至2.95%。

房贷利率下调对购房者是一大(dà)利好(hǎo)。而当商业贷款(kuǎn)利率(lǜ)持续下调并接近公积(jī)金贷款利率时，购(gòu)房者(zhě)也面临(lín)新的选择。公积金贷(dài)款(kuǎn)是否还具有吸引力？如(rú)何继(jì)续发挥住房公积(jī)金的(de)保障优势？

多地多家银行宣布下调房(fáng)贷(dài)利率

你的房贷(dài)利率是多少？

“我(wǒ)前不久刚买了首套新房，用了组合贷的形(xíng)式，公积金(jīn)贷款65万元，商贷15万元，利率(lǜ)分别为2.85%和3.25%。”家住河南郑州的刘勇智说(shuō)，从自己去年开始看房以来，当地房贷利率一直保持下调趋势。在对比多家(jiā)银行贷款方案后，他最(zuì)终敲定了目前(qián)的贷款方式。“现在算(suàn)是近期的利率(lǜ)低位，购房(fáng)负担减轻了不少。”他说。

类似的情况(kuàng)不仅(jǐn)发生在郑州。来自江苏苏州的钟毅(yì)最近(jìn)正在咨询购房贷款事宜(yí)，他告(gào)诉笔者，自己咨(zī)询了当地多家银行，其中多数(shù)表示目前首套房贷(dài)利率为3.05%，部分银行还可以申请2.95%的首套房贷利率。“2.95%的房贷利(lì)率对于征信和债务情(qíng)况要求相对严格，银(yín)行的说法商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？(fǎ)是‘收入能够两倍(bèi)覆盖负债’就(jiù)可以申请，放款(kuǎn)周期在1周左右。”钟毅说。

进入6月以来，国内多地多家(jiā)银(yín)行纷纷调整(zhěng)房贷利率下限。7月，中(zhōng)国人民银行将1年期和(hé)5年(nián)期以(yǐ)上贷款(kuǎn)市场报价利率（LPR）均下调10个基点(diǎn)，分别达到3.35%、3.85%。LPR下调(diào)后，多地房贷利率随之(zhī)调(diào)整，在广东广州和佛山(shān)、江苏南京和(hé)苏州(zhōu)以及(jí)云南玉溪等(děng)地，部分银行推出“2”开头的个人住房商业贷款利率，刷新(xīn)近期(qī)房贷利率下限。

银行为(wèi)何(hé)纷纷(fēn)下调房贷利率？广东省(shěng)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉分析，近期房贷利率下行受多重因素推动。“一方面有银行间对房贷份额的‘争抢’，通过降利率(lǜ)的手(shǒu)段吸(xī)引购房者贷款。另一方面，近期部分银行存款利率有所(suǒ)下(xià)调，跟按揭贷款利(lì)率(lǜ)呈倒挂趋势，这(zhè)推动了银行继续下调房贷(dài)利(lì)率。此(cǐ)外，今年以来LPR经历了两次下调，也拉动了银行房贷利率随之调(diào)整。”李宇(yǔ)嘉说。

“房贷利率通(tōng)常(cháng)随LPR变动而变动，最近(jìn)房贷(dài)利率再下调是市场利率(lǜ)下调(diào)而(ér)造成的(de)。”首都经济贸易大学京津(jīn)冀房地产研究(jiū)院(yuàn)院长赵(zhào)秀池(chí)说，房贷政策是房(fáng)地产调控手段(duàn)之一，在楼市相对低迷的情(qíng)况下，下调(diào)房贷利(lì)率(lǜ)有利于(yú)减轻购房(fáng)者负担，促进刚需和改善性住房需求入市(shì)，对于稳定楼市有一(yī)定积极(jí)作用(yòng)。

商贷和公积(jī)金贷款利(lì)率接近(jìn)，影响购房者决策

申(shēn)请商业贷款、住房公积金贷款是目前购房者借贷(dài商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？)的主要方式。过去，不少购房者在(zài)申请贷款时会选择“个人住房商业贷款+住房公积金贷款”的组合贷方式(shì)。其中，公积金贷款因其利率(lǜ)低、普惠性强(qiáng)等特(tè)点(diǎn)，受到许多购房者欢迎。

家住北京市海淀区的郭欣文2021年买了一套40多平方米的一居室，“我当时刚工作两年，公积金余额不多，能申(shēn)请的贷款额度有限，最后(hòu)选择的是组合贷的形式。”她说，“我身(shēn)边已(yǐ)经买房且是首套房的朋友几乎都选(xuǎn)择组合贷(dài)，而且都是先把公积金(jīn)贷(dài)款额度‘拉满’，再申请商业贷款。毕竟公(gōng)积金贷款主打普惠，每个月(yuè)也能直接用一(yī)部(bù)分公积(jī)金还贷，对于刚毕业(yè)不久、积(jī)蓄不多的(de)购房者来说更加友好。”

还有些符合条件的购房(fáng)者选择了(le)纯公积金贷款。

“我是两年前(qián)买的婚房，全部用公积金贷款，当时贷款(kuǎn)利(lì)率不到3%。”来自(zì)天津的苏然是一(yī)名教师，她(tā)告诉笔者：“我的房子面积不算大，两(liǎng)室一厅，当时需要贷款72万(wàn)元，刚好我的公积金额(é)度有80万，能够全覆盖。公积金贷款额度高、利率低，对于购房者来说很实惠，在(zài)商贷利率比较高的(de)情况下(xià)，我想不少购房者都会(huì)尽量选择多用公积金贷款。”

不过(guò)，由于申请公(gōng)积金贷款(kuǎn)通常(cháng)会受连续缴存时间、账户余额(é)、贷款记录(lù)等条件限制，对于(yú)名(míng)下已有(yǒu)房产的购房者而言，如果(guǒ)想(xiǎng)再购置房(fáng)产(chǎn)，往往只能选择利率相对较高的商业贷款(kuǎn)。

“今年(nián)7月我买了第三套房，走的是纯(chún)商贷(dài)，利率差不多3.5%。”张成是一家创业公(gōng)司的老板，据他介(jiè)绍，选择(zé)纯商(shāng)贷是因为上(shàng)一套(tào)房的公(gōng)积金贷(dài)款没还完，只能申请商业(yè)贷款。“最近听说商贷(dài)利率下调(diào)了，对于(yú)第三套房来说，3.5%左右的(de)利率挺划算(suàn)。对于购买首套房的年轻朋友，在公积金贷款利率原就较低的(de)情(qíng)况下，进一步降低商贷利率更是利好。”

今年5月，中国人民(mín)银行宣布下调个人住房公(gōng)积金贷款利率0.25个(gè)百分点，5年以下（含5年）和5年以(yǐ)上(shàng)首(shǒu)套个人住房公积商贷利率下调，公积金吸引力还有多大？(jī)金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二(èr)套个人住房公积(jī)金贷款利率分别调整为不低于2.775%和(hé)3.325%。近期，各地又(yòu)纷纷下调商贷(dài)利率，在部分房贷利率进入“2时代”的地区，商贷利(lì)率(lǜ)和公(gōng)积金贷款利(lì)率利差越来越小。在商业贷款利率逼近公积金贷款利率的情况(kuàng)下(xià)，公积金贷款(kuǎn)的吸引力是否会降低？居民缴存意愿是否(fǒu)会受影响(xiǎng)？

“如果商贷利率明显低于公积金贷款利率，我当然会选择前者，但是会考虑从公积金账户里取钱来还商贷，这样既(jì)能享受较低(dī)的贷款利率，又能发挥(huī)公积金的普惠优势。对我来说，并不(bù)会因为商贷利率降(jiàng)了就‘抛弃’公积金。”苏然说(shuō)。

今(jīn)年(nián)56岁的李花是一名国有(yǒu)企业会计，在她看(kàn)来，商贷利率接近于公积金贷款(kuǎn)利率(lǜ)可能会吸(xī)引一部分购(gòu)房者(zhě)选择商业(yè)贷(dài)款(kuǎn)，但并(bìng)不会对其持续(xù)缴(jiǎo)存公(gōng)积金的决策造成影响。“即便公积金(jīn)贷款利率优势不如以前突出，但(dàn)是公积金作为一种保障(zhàng)性(xìng)资金，相当(dāng)于一笔稳妥储蓄，不管是(shì)租房还是买房都能(néng)提(tí)出来使用，是利于(yú)居民(mín)的(de)。”李(lǐ)花说。

优(yōu)化(huà)公(gōng)积金贷款(kuǎn)政策以发挥其保障优势

从目前走势看，商贷利率逼近公积金贷款利率(lǜ)，或许会在一定程度上削弱公积金贷款(kuǎn)的低利率优势(shì)。那么，公积金贷款该如何更好地发挥其保障作用？

“商贷利率的下调(diào)空间主要由LPR变动情况(kuàng)来确(què)定，未来商贷利率还有下降(jiàng)可能，客(kè)观地说，会在一定程度上导致公积金(jīn)贷款的吸(xī)引力降低。”赵秀池认为，下一步可以考(kǎo)虑随之调整(zhěng)公积金贷(dài)款利率，或进一步放宽公积金提取和使用门槛，为购房者创造便利。

李宇嘉(jiā)认为(wèi)，在公积金贷款低利率优势不再明(míng)显的情况下，适度下调公积金(jīn)贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸引力(lì)的手段之一。“推出住房公积金贷款的目的不是(shì)赚钱，而是利好购房者，要继续发(fā)挥其保障优势就应随市(shì)而动，突出其普惠性。与此同时，应该(gāi)进一步优化公(gōng)积金业务管理模(mó)式，提高公积金贷款效率并保障公积金管(guǎn)理机构合理的利润水平，未来还(hái)要积(jī)极扩(kuò)大(dà)公积金(jīn)缴存范围，让更多购房者、租房者(zhě)都能从中获益。”李宇嘉说。

业内人士指出，在当前低利率环境下，纯商贷或选择更大比(bǐ)例的商业贷款对(duì)于购房者而(ér)言更(gèng)划算(suàn)。但从长期(qī)看，房贷期限通(tōng)常长达(dá)20至30年，未来的利率走势较难评估，如果(guǒ)房贷(dài)利率走向上升通道，商业贷款(kuǎn)利率可能浮动走(zǒu)高，调整频次也较高，购房者或许(xǔ)“没那么省心”。在此情况下，更加稳定、调整(zhěng)较慢、利率长期较低的(de)住房公积金更能凸显其优势。

“公积金贷款和商业贷款二者是互为补充的，目的都是帮助购房人顺利购房。住房公积金不仅利率低、贷款(kuǎn)期限长，其贷款成数即贷款额度占(zhàn)房屋总价的比例通常较(jiào)高(gāo)，一直以来都较受购房者欢迎。因(yīn)此，即便短期内二(èr)者受利率浮动影响，购房者可能会做出不同以往(wǎng)的贷款决策，但两种贷款模式的定位和各自优势依然明显。”赵秀池建议，相关部(bù)门可考(kǎo)虑将公积金贷款成(chéng)数与住房性质挂钩，尤其对政策性住房给予照顾，降低政策性住房贷款(kuǎn)的首(shǒu)付比例并提高贷款额度，以此进一步发(fā)挥住(zhù)房公积金的保障作用。

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