一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低(dī)迷使
得土地财政收入持续减收。

财政部最新数据显示(shì)，一季度地方政府(fǔ)性基金收(shōu)入中(zhōng)的国有土地使用权(quán)出让(ràng)收入(rù)（下称“土地出让收入”）为8147亿元，同比下降(jiàng)6.7%，其中3月(yuè)份同比下降21%。

在稳楼市系列政策持续发力下，与2023年一季度土地出让收入(rù)降(jiàng)幅（-27%）相(xiāng)比，今(jīn)年一季度土地(dì)出让收(shōu)入降幅有(yǒu)明显缩窄。但(dàn)这一收入一(yī)季(jì)度持(chí)续下行，低于年初中(zhōng)央与地方(fāng)预(yù)算中对土
地出让收(shōu)入全(quán)年企(qǐ)稳预期。

图片来自平安证(zhèng)券研究所

土地出让收(shōu)入是一个对当(dāng)下土地出让成交反应比较滞后的数(shù)据。因为按照相(xiāng)关规定，地方政府跟企业达成土地成交后，一般要在10天内签订土地(dì)出让合(hé)同，合同签(qiān)订一个月内需要(yào)缴纳50%土地出让价款(kuǎn)，剩 余价款在一年内(nèi)付清。理(lǐ)论(lùn)上，上述土地出让(ràng)收入存在至少(shǎo)1个(gè)月(yuè)乃(nǎi)至1年的时滞。

因此，相比于土地出让收入，市场(chǎng)机构统计的土地出让金更(gèng)能反映当下土(tǔ)地(dì)成交情况。

根据民生证券固收首(shǒu)席分析师谭逸鸣团队研报数据，今年(nián)一季度全国土(tǔ)地出让金同比下降14%。

这一数据意味着后续土(tǔ)地出让收入(rù)增长将继续承压。一季度土地出让收入低迷(mí)跟房(fáng)地产市场(chǎng)低(dī)迷直(zhí)接相关。近(jìn)些(xiē)年，房地产市场低迷，销售面积和价格(gé)持续下降，开发商资金紧(jǐn)张，地方土地出让收入持续下滑(huá)。

国盛证券首席经济学家熊园分析认为，3月份地方土地出让收入降幅较前两个月明(míng)显走阔，前期土地出让收入加快(kuài)入库的影响正(zhèng)逐步显现。从地产销售数据来(lái)看，3月30大中城(chéng)商品房销(xiāo)售同比-47%、未有好转，在房地产市场表现偏弱的背景(jǐng)下，叠加前期加快入库(kù)，后续土地出让(ràng)收(shōu)入增速(sù)可能继续承压(yā)。

国金证券首席经(jīng)济(jì)学家赵伟分析，年初新房(fáng)成(chéng)交延续低迷态势，土地成交溢价率、成交面积仍处过(guò)往较低水(shuǐ)平，土地出让收入(rù)能否完成企稳仍需(xū)跟踪。根(gēn)据2023年土地出让收 入 占比测算，若
国有土地财政收入下降10%，对(duì)应政府性基金收入下滑9%，广(guǎng)义财政支出增速下降(jiàng)近2%。后续土地出让收入能否企稳或是影响广义(yì)财政支出强度的重要因素(sù)之一。

国家统计局数据(jù)显(xiǎn)示，今年一季(jì)度全国房地产开(kāi)发投资（按可比(bǐ)口径）同比下降9.5%，房地产开发企业房屋施工面积(jī)同比下(xià)降11.1%，新(xīn)建商品房销售面积同比下(xià)降19.4%，房地产开(kāi)发企业(yè)到位资金同比下降26.0%。

尽(jǐn)管一季度全国土地出让收入呈现下滑，但(dàn)省份间情况有明显差异。

比(bǐ)如，根据地(dì)方财政(zhèng)部门数据，一季度江西土地出让收入同比(bǐ)下降22.4%，云南这一收入同比下降(jiàng)6.7%。

谭逸(yì)鸣(míng)梳理数据(jù)发现，从土地出(chū)让金数据来看，一季度上(shàng)海、北京、福(fú)建、山(shān)东(dōng)、重(zhòng)庆、陕西(xī)等地土地出让金出现明显增长，广东(dōng)、江苏、浙江、安徽、江西、河南等地土 地出(chū)让金则出现明显(xiǎn)下(xià)滑。

图片来自民生证(zhèng)券研究院

“从(cóng)各省份拿地(dì)房(fáng)企的属性来看，2023年第一季(jì)度全国范围内国有企业(yè)拿地占比(bǐ)为67%，而2024年(nián)第一季度，全国国有企业拿地占比达到了82%，国有(yǒu)企业拿地的金额出现了大幅增长。”谭逸鸣(míng)称。

一(yī)位(wèi)基层财政局长(zhǎng)告诉
第一财经(jīng)，今年当地一季度土地出(chū)让收入略有增长，总体看今年土(tǔ)地出让收入形势应该比去一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战年好些(xiē)。

根据中央与地方预算报告(gào)，预(yù)计2024年地方(fāng)政府性基金预算本(běn)级收入约6.63万亿(yì)元(yuán)，增长0.1%。

政府性基(jī)金(jīn)收入中近九成收(shōu)入来自土地
出让(ràng)收入(rù)。外界预计，今年地方整体上土地出让收入能止跌。2022年(nián)和2023年土(tǔ)地出让收入分别同比(bǐ)下降(jiàng)23.3%和(hé)13.2%。

从地方上来(lái)看，由于房地产市场预 期(qī)还 不稳(wěn)定，增收难度大，像江苏、浙(zhè)江(jiāng)、四川等(děng)地(dì)预计今年土地(dì)出让收入继(jì)续有所(suǒ)下(xià)滑；广(guǎng)东(dōng)、辽宁等地预计收入(rù)有所增长。

粤开 证券首席经济学(xué)家罗志恒曾告诉第一财经，房地产(chǎn)形势变化较(jiào)快。政策力度持续加码将推动商品房和土地市场逐步企稳。2024年，中国经济将延续疫后恢复态势，房地产在政策作用(yòng)下(xià)预计(jì)逐步筑(zhù)底，供需两(liǎng)端政策加码(mǎ)有助(zhù)于提振市场(chǎng)信(xìn)心，促(cù)进土地(dì)市场成交。

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