“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”

在(zài)全(quán)国多(duō)地通过修订建筑(zhù)容积率计算办法提升 建筑实际使用率的背景下，“得房率(lǜ)100%”的房(fáng)地产项目持续增多，特别是部分龙头房企，积极推进相关项目，以抢占(zhàn)市场先机(jī)。

在西安(ān)、长沙乃至北(běi)京五环外区域
，一批“零公摊”楼盘正在密集入市。通过“赠送”阳台等半敞开空间的形式，部分项目实际得房率可以达到甚至超过100%。目前，广州、合肥、浙江、长沙、佛山、肇(zhào)庆(qìng)等(děng)多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持(chí)空中绿化面积不计入容积率等方式(shì)，侧面提升项(xiàng)目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台政策支持开(kāi)发(fā)商按套内面积计
价销售。

“卷公摊”的根(gēn)本目的仍(réng)是竞品(pǐn)质和“卷销售”，在满足购房者(zhě)需求的同时令项目更具比(bǐ)较优势。目前保利
、华润、龙湖及中 铁建等房企(qǐ)在“100%得房(fáng)率”的赛道(dào)中参与度较高。

多城政策引导“零公摊”

“得房率超100%”项目积极入(rù)市

在部分二三线城市，一批标榜“零公摊”“得(dé)房率超100%”项目正高调入(rù)市。

今年8月(yuè)，长沙本地国企慧城置业旗 下云起(qǐ)·虔来项目，便以“长沙首(shǒu)个负公摊(tān)产品”的标签亮相。项目信息(xī)显(xiǎn)示，该(gāi)楼盘面积介于128平方米至168平方米(mǐ)之间，全屋通过飘窗(chuāng)、阳台和(hé)电梯厅“计(jì)半”纳入(rù)计容面积
的形式，实现了103%-107.9%的实际使用(yòng)率。

在(zài)西安，一批超高得房率的新盘已呈(chéng)井喷态势，比如保利天瓒、华润明德润府(fǔ)、龙湖御湖境等项目的得房率(lǜ)均突破了100%。以今(jīn)年年初“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”取证(zhèng)入市的华润明德润府为例，该项(xiàng)目标榜“大(dà)明宫板块唯一的第四代(dài)洋(yáng)房社(shè)区”，主 流户型(xíng)产品面积为128平方米至170平方米，对外公示销售均价约(yuē)22260元/平方米。该楼(lóu)盘置业顾问就此向本刊表示：“通过‘赠送’阳(yáng)台、露(lù)台等部分面积，我们项目(mù)的(de)实际得房率确实(shí)可达100%，项目实际成交单价为21000元左右。”

让“零公(gōng)摊(tān)”得以流行的，是越来越多的城(chéng)市开始松(sōng)绑建筑设计规则。去年(nián)年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等多地(dì)城市出台明确新规，通过放松阳台尺(chǐ)寸限制、鼓励露台等半开放式设(shè)计、支持(chí)空中绿化面(miàn)积不计入容积率等方式，侧面助推开发商(shāng)提升项目得房率。

本刊了解到，这类“计容(róng)面积(jī)新规”在浙江区(qū)域尤为普(pǔ)及。今年5月，绍兴、温(wēn)州、金华、湖州等城市的部分新推(tuī)地块中均注明(míng)：空(kōng)中花(huā)园绿化阳(yáng)台、开放式风雨连廊等不计容(róng)积率，挑高客厅只算单层面积等。

在一线城(chéng)市中，广州已(yǐ)在去年11月发布《广(guǎng)州市建筑工程容积(jī)率(lǜ)计算办法(fǎ)》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例。今年8月28日，广州挂牌(pái)的天河南方面粉厂地块开始成为(wèi)新(xīn)规试点，按(àn)照出让(ràng)规划，该项目半开敞空间(jiān)的“半计容(róng)”比例可由原本的15%提高至20%，同时允许其阳台面积扩 大至30%、按(àn)一半(bàn)水平投影面积计算容积率建筑面积。

从上(shàng)述城(chéng)市出台的新规来看，政策层面并(bìng)未直(zhí)接取消公摊，而是通(tōng)过允许开发商(shāng)“赠送”半开敞空间面积等(děng)形式(shì)“抵消”公摊。此(cǐ)前国内高层住宅公摊比例通常为(wèi)20%至25%左右，对应得房率为75%至80%。理论上，房企只要利用新规合理设计，得房(fáng)率可以达到甚至超过100%。

更(gèng)进一(yī)步的是，9月4日，湖 南湘潭更是直接支持按套内(nèi)面积计(jì)价销售。据(jù)湘潭市政府(fǔ)发布的《湘潭市(shì)促(cù)进房(fáng)地产市场高(gāo)质量发展的若干措施》，对一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价(jià)格监(jiān)测范围；同时支持房企实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣(xuān)传销售，进一步优化住宅(zhái)销售方式。

“卷公摊”实为“竞销售”

头
部品牌房企保持较高(gāo)参与度

越来越多的项目“卷公摊”背后，开发商面临“竞品质”、加速新房销售去化的需求，而超高得房率是一大卖点。广东省城乡规划院住房
政策研究(jiū)中心
首席研 究员李宇“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”嘉近期正在贵(guì)阳等地调研，其向本刊介(jiè)绍：“现(xiàn)在包括很多(duō)二三线城市在主推‘第四代住宅’的概念，附带大阳台、大露台、大入(rù)户花园，并且这(zhè)些配套都是(shì)‘半赠送’面积(jī)。”

在李(lǐ)宇嘉看来(lái)，开发商“卷公摊”是基于提(tí)高得房率、提振产品(pǐn)对购房(fáng)者的吸引力而产生(shēng)的结果。据介绍，目前市场对于商品房总价和单价都很敏(mǐn)感，在各地放宽建(jiàn)筑设计标准的背景下，提高得(dé)房率能变相实现“降房价(jià)”的(de)效果，既控制了总价，也能顺应居民(mín)的住房新期待。

“对于通过赠送面积来(lái)提升得房(fáng)率的操作(zuò)，业内曾经习(xí)惯把这叫做‘偷面 积’，比如飘窗往外再多铺一点儿，露台(tái)和阳(yáng)台面积扩张一点(diǎn)，如果是两层复式的楼盘就(jiù)把挑空面(miàn)积做多一点等等，进(jìn)而增加(jiā)实际的使用面积。”镜鉴咨(zī)询创始(shǐ)人张宏伟向本刊介绍，“现在部分城市的设计(jì)规范要求和调控政策有所放开(kāi)，比如增加半开放空间的面积比例，同时(shí)这些设计(jì)不计入或者‘半计入(rù)’建(jiàn)筑(zhù)面积。如此一来房(fáng)子实(shí)用面(miàn)积增(zēng)加，呈现(xiàn)为‘零(líng)公摊’甚至得(dé)房率(lǜ)超过100%的结果
。”

不过，在张(zhāng)宏伟看来，“零公摊
”并不一定等同“变相降价”。“得房率(lǜ)较高的房子，价格往往比常规楼盘略微高一点。毕竟飘窗、露台等面积(jī)外扩，意味着开(kāi)发商投入的成本也会增加。不过，即使价格稍(shāo)贵，这类房子性价比也高。”

在张宏伟看来，开发商致力于(yú)提(tí)升得房率，无非(fēi)出于两种原因，一是与其(qí)他竞品相(xiāng)比，这种房子更好 卖；二是(shì)为了提升住宅(zhái)的性价(jià)比，使项
目更具定价优势。

在更大(dà)程度上，“零公摊”是“第四代住宅”的特征之一。在我国近四十年的商品房发(fā)展历史中，业内认为(wèi)每(měi)隔十年就诞生一代概(gài)念的(de)住宅产品，如“第一代住宅”指体(tǐ)制(zhì)单位分配住房，“第(dì)二代住宅”引(yǐn)入物业管(guǎn)理，“第三代住宅”具备更(gèng)完善的配套设施，到(dào)目前的“第四代住宅”，则旨在打造人与自(zì)然
和谐互动的(de)生活(huó)空间。2021年住建部正式发布《城市森林花园住(zhù)宅设计标准》已将(jiāng)第四代(dài)住(zhù)宅的概念(niàn)正式(shì)落地，简言之，“第四代住宅(zhái)”具有“户(hù)户(hù)有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。

本刊了解到，在“得房率超过100%”的赛道中，目(mù)前(qián)以保利发展、华润置地、龙湖集团和(hé)中铁建为代表的头部(bù)品(pǐn)牌房企落地(dì)项目较多，这批房企正(zhèng)通过(guò)“竞品质”抢占“第四代住宅”的市场份额。

北京顺义涌现超高得房率新盘(pán)

保利项目成得房
率“卷王”

区(qū)别 于(yú)部分(fēn)二三(sān)线城市“普及零公(gōng)摊”，以北京为代表的一线城市(shì)，正在(zài)外围区(qū)域涌现高得房率的新盘，其(qí)中顺义板块尤为突(tū)出，譬(pì)如首(shǒu)开璞提润府项目、建(jiàn)发观云等项目都曾以“超高得房率”作为(wèi)卖点；保利发展操盘的(de)星宸和煦(xù)、颐璟和煦项目，更因“100%实(shí)际得房率”被市场人士称为(wèi)北京“卷王”。

本刊了(le)解(jiě)到，尽(jǐn)管北京(jīng)尚未(wèi)明确出炉政策(cè)鼓励开发商“零公摊”，但在顺义、房山等非核心区(qū)域，在符(fú)合报建(jiàn)报规要求前(qián)提(tí)下，通过(guò)“赠送面(miàn)积(jī)”提高得房率的形式具备(bèi)可行空间。

今年4月，北京市规划和自然资源委员会官网发布《关于北京市顺义区空港六期(qī)SY00-2301-0001地块R2二类(lèi)居住用地项目规划建筑方案公示期间采信情况的公告》，其中首条公众反馈意(yì)见便是投诉该用地项目“偷面积，2个设备平台，1个防火挑檐。交房(fáng)全包进去(qù)，得房 率(lǜ)100%以上，严重影响(xiǎng)市场(chǎng)”。

这宗遭遇投诉的(de)顺义区空港六(liù)期用地项目(mù)，正是7月份首期(qī)开(kāi)盘
的保利建(jiàn)工星宸和煦。不过，据公告披露的星宸和煦项目建设单位及(jí)设计单位的(de)意见——该设计符合国家各项(xiàng)法(fǎ)律法规。后期照图施工，依法验收；另据北京市规划和自然资源委(wěi)员 会顺义分局意(yì)见——根据建设单位(wèi)提供材料，经(jīng)研究，建设单位意见属实，予以采信。

保利建工·星宸和煦项目(mù)置业顾问就(jiù)此向本(běn)刊表示：“这(zhè)个项目(mù)的名义(yì)得房率其实(shí)在85%左右 ，媒体口径宣传的‘100%得(dé)房率’是把赠(zèng)送的(de)防火(huǒ)挑檐面积计算了进去。按照不同的户型，我们项目的赠送面(miàn)积在十五平方米至十八平(píng)方米左右。在顺义，很多楼盘现在的(de)得(dé)房率都挺高(gāo)。”

本刊查询北京(jīng)市住建(jiàn)委(wěi)官网了解到，主打“高得房率”的背后，上述星宸和煦、颐璟和煦项目(mù)去化并不顺畅。其中
，保利建工·星宸(chén)和煦（备案名“悦煦雅(yǎ)苑”）于(yú)今(jīn)年7月4日取得(dé)预售许可证(zhèng)，推出9栋楼共270套房源，住宅面积3.37万平方米。截至9月5日，项目签约35套，签约面积4245平方米。以此测算，该项目目前网(wǎng)签率仅为一成。

张宏伟(wěi)就此表示，目前(qián)不同城市对建筑规范的管控和调整力度有差异(yì)，这取决于各个城市的市场状态。高能级城市在建筑规范上执行严格，二三四 线城市操作空(kōng)间很大。就北京区域而言，五环以外区域的项目面临(lín)去库(kù)存压(yā)力(lì)，顺(shùn)义等区域(yù)允(yǔn)许“送面积”等操作去提升得房率，也是执行尺(chǐ)度上的一种(zhǒng)灵活调整。

在其看来：“8月份 楼市整体(tǐ)成交情况有所回落，现在步入九(jiǔ)月，为了避免‘金(jīn)九(jiǔ)银十’变成‘铜九铁十’，类(lèi)似提升得房(fáng)率等购房(fáng)刺激性政策(cè)有必要陆 续出台。”

（文章来源：证(zhèng)券市场周刊）

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