美联储减息，香港
楼市要触底反弹了吗？

联储局「超预期」减息0.5厘，汇(huì)丰、中银等随(suí)即跟进「减P」（下调最优惠利率）0.25厘，对(duì)于本港楼市、股市、企业以至宏观经济，不啻为久旱逢甘(gān)露。然而，楼市面临供应(yīng)积压、信心低迷等结构(gòu)性(xìng)问题，单(dān)靠减(jiǎn)息恐(kǒng)怕(pà)不足以扭转局面。不少地产(chǎn)业界人士期望港府把握「联储局放水」契机，在《施政(zhèng)报告》推出稳定楼(lóu)市措(cuò)施，避免市场继续「一潭死水」，拖累整体经济。不过「加甜」太(tài)多也可能造成副作(zuò)用(yòng)，当局「出招」须小心拿捏(niē)力度。

直到本周初，利率期货市(shì)场仍显(xiǎn)示投资者压倒性预测联储局只会减(jiǎn)息0.25厘。及至外号「联储(chǔ)局线(xiàn)人」的《华尔街日报》记者Nick Timiraos发表独家(jiā)报道，透露局方对于减息(xī)四(sì)分一(yī)厘或半厘「十五十六」，市(shì)场人士才惊觉「事不寻常」。

果(guǒ)不其然，联储局在本港时间周四凌晨宣布减息0.5厘，某程度上让(ràng)市场「又喜又惊」。一(yī)般认为，联储局减美联储减息，香港楼市要触底反弹了吗？息或加(jiā)息的预设（default）幅度皆属0.25厘(lí)，只有在非常(cháng)情况(kuàng)下才会(huì)「超标」。但(dàn)若把镜头(tóu)稍为(wèi)拉远，便会发现(xiàn)0.5厘(lí)这个数字并非那么罕见。例如自1990年(nián)以来，联(lián)储局合计减息50多次，其中18次的幅度达0.5厘（对上一次是2020年(nián)3月抗(kàng)疫期间），此(cǐ)外「劲减」0.75厘和1厘也各有两次。而在加息方(fāng)面，期内加幅达0.5厘和0.75厘的次数分别(bié)为6次和5次。

无论如何，一举减息半厘确实不是最(zuì)常见情况，因(yīn)此部分人担(dān)心局方是否看(kàn)到一些「不祥征兆」，忧虑(lǜ)经济即(jí)将「出事」。不过，联(lián)储(chǔ)局
主席鲍威尔(ěr)在记者会上强调，未见(jiàn)任何迹象显示美国经济步(bù)向衰退(tuì)，此(cǐ)番大手减息主要因为此(cǐ)前两年(nián)把息(xī)率由0厘加到5.5厘，已成功遏抑通胀(zhàng)，因此现在有需要(yào)把限制性货币政策稍
为(wèi)放松，以免「落后于周(zhōu)期变化」。

供需失衡 消化(huà)存货需时

事实上(shàng)，随着美国通胀率(lǜ)回落至2.5%，同时失(shī)业率突破4%，不少市场人士认为联储局早于7月份便(biàn)应开始减息(xī)，现在已经「略迟」。再考虑到10月份并无(wú)议息会议（下次议息在11月(yuè)），因此今趟一次过减0.5厘，可视为(wèi)「补(bǔ)数」再加(jiā)「预减」，由此角度看就似乎比较(jiào)合情合理。

对香(xiāng)港(gǎng)来说，联储局大手减息无疑(yí)属喜(xǐ)讯。事关过去几年本港经济疲弱，原需放水接济，在(zài)联汇制度下却被迫「硬食」美国利率飙涨，犹如一个病人(rén)「寒底再食泻药」，难免衰多几钱重。现在终于(yú)等到美国货(huò)币政策由紧转松，恒生指数昨日急升2%庆祝，自8月份低位以来累计反弹约8%。同时，随着汇丰、中银等即(jí)时(shí)跟(gēn)进「减P」0.25厘(lí)，供楼人士(shì)立刻减轻负担(dān)（假设30年按揭，每百万元贷款额每月供款减少约145元），以新世界（00017）、领展（00823）为代表的一众「重(zhòng)债」地产
商也能纾(shū)缓财务重担。

然而，相较于息率高低带来的周期性(xìng)影
响，本港(gǎng)楼市以至(zhì)经济皆面临不少结构性挑战。这就像一个长期(qī)病患者「停(tíng)服泻药」之余，还须针对病症治(zhì)疗、固本培元，才可让身体再趋强健，否则恐怕(pà)只能「吊着半条命」。

在楼市方面，结构性挑(tiāo)战(zhàn)关(guān)乎供(gōng)需失衡，未来3至4年一手(shǒu)私楼潜在(zài)供应量达(dá)11万伙，同时市(shì)场信心(xīn)持续疲弱。按去年一手销量1.07万伙计
算，假若销情未见反弹，那便需要长达10年才可消化这批货源，还未计期内政府(fǔ)继续卖地带来的额外供应。减息固然有利于楼市(shì)需求，包括让(ràng)买楼人士更易「计数」，但这种刺激(jī)相信(xìn)未足以扭转(zhuǎn)供需格局。

就好似今年(nián)2月(yuè)份港(gǎng)府宣布全面撤(chè)销BSD、SSD等「楼(lóu)市辣招」，部分(fēn)市场人(rén)士也(yě)曾憧憬楼市一举转(zhuǎn)势。惟事实证明，单靠「撤辣」未能解决结构性问题，结(jié)果楼价在昙花一现短暂反弹过后，很快重(zhòng)陷(xiàn)跌(diē)浪，今年(nián)累积(jī)跌幅已近(jìn)8%。

正因如此，除(chú)非美国 即将重返接近0厘的QE超低息年(nián)代，否则息率若只是由5.5厘调降一至两厘，本港楼按利率料将维持(chí)于3厘(lí)以上，未必能(néng)够创造充(chōng)分需求以吸纳庞大供应。

无可否认，若以普罗大众负担能力(lì)计算，本(běn)港楼价仍属偏高水平。根据国际调查 机构Demographia今(jīn)年最新统计，按楼价中位数除以家庭收入(rù)中位数，本港市(shì)民「不吃不喝16.7年」才可支付楼价全款；尽管这个数字已较2021年高(gāo)峰期（23.2年）显著回(huí)落，却(què)继续(xù)是
全球主要城市之冠。

出招倘(tǎng)过重 恐重燃虚火

讲到底，楼价向来(lái)是本港社会一大头痛难(nán)题(tí)，「升又烦，跌又烦(fán)」，暴涨或急泻皆非好事。尤其是本港宏观经济已(yǐ)经偏(piān)弱，今年(nián)上半年一手私楼动工量仅4335伙(huǒ)，创10年新低，不但大(dà)批建筑(zhù)工人「冇工开(kāi)」及「被欠薪(xīn)」，还拖累中介、家电、物流、装修等不少下游行业。同(tóng)时值得(dé)留(liú)意的(de)是，楼价由2021年(nián)高位已回落近三(sān)成，倘(tǎng)若继续一泻如注，负财富效应(yīng)将令整体(tǐ)经济 及各行各业更难复苏。

由此角度看，政府一(yī)边维持(chí)短期楼价相对平稳，一边适度(dù)增(zēng)加长远房屋(wū)供应，以协助市民(mín)安居(jū)乐业，相信才是(shì)最符合社会利益。适逢特首李家超下月发表《施政报告》，业界(jiè)期望港
府把握减 息契机(jī)「加甜」，推出进一步稳定楼市措施。例如有论者(zhě)建议为年轻人重推「首置贷款」，又或者容(róng)许首置人士提取部分强积(jī)金支付首期，以及为「新(xīn)资本投资者入境计(jì)划(huà)」增设住宅投资额度等。可是这些(xiē)「甜招(zhāo)」皆(jiē)如双(shuāng)刃剑，如「落药」太重，便有机会重燃楼市「虚火」，当(dāng)局须小(xiǎo)心权衡考虑。

（转自：信报(bào)手笔）

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