万科突发！

这阵仗太久没见了(le)！

今天，万科A巨量大单封死涨停板，万科企业(yè)一度暴拉近20%，万科境内债(zhài)普遍上涨。与此同时，A股房地产(chǎn)板(bǎn)块大涨超(chāo)6%，港股内房股板块(kuài)狂拉超9%。最为关键的是，万科涨停的量亦达到(dào)了宝(bǎo)万之争以来的最大值。

从走向来看，北上资(zī)金今天上午再度狂买近137亿元。这意味着，有大钱进入到股市(shì)。那么，如此多的(de)资金进场做多，他们究竟(jìng)看到了什么？业内研究人士(shì)认为，基本 面(miàn)承压(yā)强化政策期(qī)许 全球流动性(xìng)切换或致“错杀”标的反弹。此外 ，今(jīn)天市场(chǎng)传出(chū)“淡化三(sān)大工程”等小作文，亦(yì)激(jī)发市(shì)场做多热情。

万科引爆

8年(nián)未见！今天，万科A被巨量大单封(fēng)死涨停，截至下午两点，换手率已(yǐ)经超过5%，万科企业更是飙(biāo)涨近20%。万科(kē)境内债(zhài)普(pǔ)遍上(shàng)涨，“22万科04”涨超7%，“21万科04”涨超6%，“22万科06”涨6%，“20万科06”涨(zhǎng)近5%，“20万科(kē)08”“22万科05”“21万科02”均涨(zhǎng)超3%。

不(bù)止万(wàn)科，地产股几(jǐ)乎(hū)全线爆发。华夏幸(xìng)福、荣盛发(fā)展、大龙地产、金地集团等20余股涨停。

天风证券认为，4月26日、4月(yuè)29日，地产板块连续两日大幅反弹，主(zhǔ)要或受外资机构(gòu)发布看多的观点，北向资金大幅净流入；消息面(miàn)上，传五一后(hòu)北上广(guǎng)深逐步取消限购措施，本周内长沙、成(chéng)都实质性取消限购，强化(huà)放松预期；一季度高层会议即将召(zhào)开(kāi)，资金
提(tí)前(qián)布局博弈增量政策。短期政策或(huò)聚(jù)集存(cún)量去库，政府(fǔ)成立收储机构、存量改保(bǎo)预(yù)期增强(qiáng)，出险房企存在受益空间等因素影响。

招(zhāo)商证券认(rèn)为，近期房地产板块关注度有所提高，关注点可以归纳为两类：一类是从基本面承压角度对更多政策(cè)的持续期(qī)许，不限于需求(qiú)端以及供
应端(duān)政策；另外一类则是不论(lùn)从(cóng)全球流(liú)动性或者国内流动(dòng)性变化视角，关(guān)注风格切换的可能。

短(duǎn)期博弈or意(yì)在长远？

最近两个(gè)交易日，关(guān)于房(fáng)地产的利好消息的确是频繁出现 。今天，更是
传(chuán)出了“淡化三大工程”等小作文。那么，新进的资金究竟是(shì)博弈短期，还是意在长远呢？

有机构(gòu)认为，三大工程是今(jīn)年乃至未来几年的重点工作(zuò)，但是由于新的“坐地”模式尚在探索期，2024年包括城中村改造的量可能不会很大(dà)。不过，未来建设(shè)规模逐渐起
量仍然是大概率(lǜ)事件(jiàn)。

当前的万科突发！确需要去库存，各地都有探(tàn)索(suǒ)。南京、郑(zhèng)州也在做，但核(hé)心仍然在于(yú)地方政府的投入力度。考虑(lǜ)到地方(fāng)财政较为紧张，由地方出大钱去库存(cún)的可能性不(bù)高。目前仅有中(zhōng)央尚有较多的资源能够协助去库(kù)存。

最近，包括(kuò)成都在内的核心一二线城(chéng)市逐渐(jiàn)走向应放尽放，但节奏可能还(hái)是维(wéi)持“小步快跑(pǎo)”，政策力(lì)度可能没有(yǒu)那么大。此外不仅契税，增(zēng)值税、个人所得税这些(xiē)交易(yì)环(huán)节的税(shuì)也需要(yào)调整。另外有一部(bù)分人对高层会议出台的政策有较高的期(qī)待，可能提前发 力炒作一波。

从炒作的(de)逻辑(jí)来看，市场(chǎng)的倾向点基本(běn)上在于(yú)政策，而非基本面。当下的政策预期都是向好的，但(dàn)基(jī)本(běn)上(shàng)却并(bìng)非如此。从当下的基(jī)本面来看，来自招(zhāo)商证券(quàn)的数据显示，4月1日 —4月25日样本城(chéng)市新房成交(jiāo)面积同比减少(shǎo)39%，二手房(fáng)成交面积(jī)同比(bǐ)减少11%，新房和二手房同比
降(jiàng)幅均有所收窄，但同比(bǐ)降幅的收(shōu)窄或有基(jī)数下降(jiàng)万科突发！的更大贡献，而日均成交水平也能反映这一点(diǎn)，近期新房日均(jūn)成交面积仍处于近5年最 低水平，而二手房成(chéng)交面积(jī)也仅仅(jǐn)高于2022年同期(qī)，低于近5年中其(qí)余年份同期水平(píng)。

这(zhè)次会否有所不同(tóng)？

其实，博弈政策已经不是第一(yī)次。那么，这次会(huì)不会有(yǒu)所不同？

当前(qián)，市场成交仍处于(yú)底部(bù)阶段
，春节后对“小阳春”过高预期或正经历向下修正(zhèng)。回顾3月份统计局口(kǒu)径房地产数据，“小阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳春市场表现不错，也因为二手(shǒu)房供应（挂牌(pái)）的增加削弱(ruò)了
其影响，表现为历史经(jīng)验的房(fáng)价涨跌的销量分(fēn)水岭(lǐng)并未起效，市场仍然呈现以价换量的特(tè)点，这其实就是需(xū)求改善但供需关系难以改善的结果。

招商证券认(rèn)为，当前市场(chǎng)情绪或从更广泛的风格切(qiè)换角度关注房地产。过去，民生、风险防范、经济是政策(cè)关注的三个重要维度，当前这三个维度或(huò)一致指(zhǐ)向进(jìn)一步宽松。从当前(qián)市场情绪观察，市场对 供需两端政(zhèng)策进一步发力(lì)的预期或在强化(huà)，这种预期和以往仅仅参与房地产和产业链股票政策(cè)博弈的情况可能不(bù)大相同，更广泛市场参与者可能由于风格切换的(de)潜在配置需(xū)求(qiú)，也难以不(bù)关注房地产。

本轮市场关注度提高的背景或与(yǔ)3月有所差异。年初以来(lái)，房地产股票曾经在3月经历过一波反弹，原因是基本面(miàn)和信用预期的“V”形变化带来房地产板
块及产业链股、债价格(gé)反弹。目前来看，与当时不(bù)同的是，彼时是部分投资人有销(xiāo)售基本(běn)面 修复预(yù)期，而目前是基本(běn)面承压带动投资(zī)下行从而对更(gèng)多政策产生预(yù)期。同时，信用预期和当(dāng)时(shí)也有不同，当时是从个别房企公告感(gǎn)受到了新增资金出现的积极可能，而目前更多或是市场(chǎng)在观察(chá)部分城市，不同类型去库存政策(cè)（需求端和供应端）的进展和评估阶段，拥有一些观察点溢价。

校对：高源

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