存 量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量(liàng)房贷降到多少(shǎo)你才不提前还(hái)贷？”这是最近社交网络上时常被讨论的话题。

新房利率一降再降
。据瑞银方面估算，如(rú)今，新房房贷利率仅3.3%，而存量房贷利率(lǜ)平均达逾4.1%。80个基点(diǎn)的差距下(xià)，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

与此同时，大行房贷规模缩水、个人住房贷款不良率抬头。近期，市场关于存量房贷(dài)降息的讨论再起，有消息(xī)称，存量(liàng)按揭客户有望与银行重新协商房贷利率。

9月(yuè)5日，关(guān)于招(zhāo)商银行APP北京地(dì)区开始测试(shì)“存量房贷利率调整
”功(gōng)能的消息，也引(yǐn)起不少关注。对此，招(zhāo)商(shāng)银行方(fāng)面表示，网传该行APP截图中的“存量房贷利率调整”是去年上线的(de)功能，针对的是上轮房贷利率调整(zhěng)业(yè)务的办理，并非当前市场讨论(lùn)的本轮房贷利率调(diào)整。

还有消息称，也可以将现
有按揭贷款直接转入其(qí)他银行，并重新签订按揭(jiē)合同。据称(chēng)，该方案可能对首(shǒu)套和二套都适用，首次下调可能发生在未来(lái)几周内。

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率(lǜ)。

但(dàn)存量房贷降息(xī)，压力(lì)与动力(lì)并存，首当其冲的(de)就是拖累银行息差。招商银行行(xíng)长王(wáng)良(liáng)日前(qián)明确表示，该政策(cè)还没有得到确认，如果落地将(jiāng)对银行业的存量按揭利率带来一定负面(miàn)的(de)影响。

百万房贷有望少还12万

事实上，存量房贷(dài)降(jiàng)低(dī)并不是新鲜(xiān)事。在去年9月(yuè)，存量房贷利率已经进行过一次统一调整。

当时的政策主要 面向存量首套房，要求存(cún)量(liàng)房贷下调后的LPR加点不能低于发(fā)放(fàng)时的(de)城市(shì)下限
。央行指出，政策实施首周有98.5%符合条件的存量首(shǒu)套房贷利(lì)率完成下调，合计4973万笔(bǐ)、21.7万亿元人民币(bì)、平(píng)均降幅73BP，即居民每年减少偿(cháng)付1584亿元。

按照央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报(bào)告(gào)》，截至2023年底，已有(yǒu)超过(guò)23万亿元存量房贷的利(lì)率(lǜ)完成(chéng)下(xià)调，调整后加权(quán)平(píng)均利率是4.27%。

如果具(jù)体到借款人，按照100万元按揭(jiē)贷款、等额本息(xī)还款计算(suàn)，存量(liàng)按揭 利率下调70bp，估算可降低(dī)借款人月供约400元，节约月供和总还款额约5%。

持续走低的(de)贷款市场报价利率。（图源：央行官网）

若新一轮存量房贷降息(xī)落地，可能会降多少？

开源证券首席宏观分析(xī)师何宁在接受时(shí)代财经采访(fǎng)时认为，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。具体(tǐ)的操作可能涉及(jí)两方面，一是面向存量 非(fēi)首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规(guī)模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民(mín)每年减少(shǎo)偿付788亿元-1182亿元。

第二种可能性，即跟进“517新政”。今年5月17日(rì)取消房贷利(lì)率下限后，二季度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量(liàng)房贷并(bìng)未享有，该部分若(ruò)按30-40BP计算，则居民每年(nián)减少偿(cháng)付1134亿(yì)元-1515亿元。

如果假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调(diào)至
新(xīn)发放利(lì)率水平，中金研报估(gū)算(suàn)，存量按揭利率平均下调(diào)约60bp，估算减(jiǎn)少借款(kuǎn)人利息支出每年(nián)约2400亿元。

按照100万元按揭贷款、30年期等额(é)本息还款计(jì)算，存量按揭利率
下调60bp估算可降低借款(kuǎn)人月供约340元(yuán)，总还款额(é)大约能省下12万元。

房贷降息博弈

上(shàng)海首席经济学(xué)家金融发(fā)展(zhǎn)中心副主任刘煜辉近期表示，中国应
该大幅度地降(jiàng)低存量房(fáng)贷(dài)（38万亿元）的利(lì)息(xī)水平(píng)， 甚至完全可以与10年期和30年期的(de)长期国债利率绑定。因为中国没有完备的个人(rén)破产(chǎn)制度(dù)，与国际上通(tōng)行做法比较，中国(guó)的银行(xíng)承担的风险实际上是要小很多的。

然而，备受期待的存款房贷降息想要落地，还(hái)存在不少压力。

国盛金融研究团(tuán)队预测，若存量房贷利率下 调，预计实际降幅将小于45bps，对银行息差产生约6bps的负向影(yǐng)响，对净利润(rùn)增速影响约-5.3%。

净息差，一般用以衡量银行生息资(zī)产的获利能力，也就是赚(zhuàn)钱的(de)能力，是银行(xíng)核心的效益性指标之一，而净息差降低，则意味(wèi)着银行从传(chuán)统存贷业务中获取(qǔ)的利润在持续减少。

近期，银行净息差逐渐(jiàn)止跌，但仍(réng)处历史最(zuì)低水平 。截(jié)至2024年6月(yuè)末，42家A股上市银行 的平均净息差(chà)为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行净(jìng)息 差低于1.8%的“警戒线”。

不过，中金研报认为，虽然存量(liàng)按揭利率的可能调整对银行息(xī)差形成影响，但假设负债成(chéng)本同步调整，预 计(jì)对于息差的总体影响是中性的(de)。

“实际上，即使不调(diào)整存量按揭利 率(lǜ)，居民可能仍在通过提前还贷、或者(zhě)是通过经(jīng)营消费贷置换等(děng)方式对银行息差形成压力(lì)。”研报称，息差能否企稳，根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善(shàn)。

提前(qián)还贷的现象“风靡”近一年，按揭早偿率仍位于14%左右的高位，还(hái)可能存在使用消费和经(jīng)营贷(dài)置换按(àn)揭的空间。在提前还贷
压(yā)力较大的(de)情况下，调整存量房贷(dài)利率在一定程度上对银行和借款人来说是(shì)“双赢”，也能释放更多消费活力。

但若考虑“转(zhuǎn)按揭”，银行要面临的压力或许更大。

转(zhuǎn)按揭，简单来说，是将目前房贷换成其他银行利率更低(dī)的房(fáng)贷。颜湄之估计，若允许按揭贷款人自行(xíng)转换银行，就(jiù)会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润(rùn)影响严重。她(tā)预计，目前(qián)不会完全(quán)开放转换按揭，但若最终要市场化的话，相(xiāng)信会朝(cháo)着此(cǐ)方(fāng)向发展(zhǎn)。

招商(shāng)银行行长王(wáng)良(liáng)日前在业(yè)绩发布会上表示，招行还没有接
到宏观按揭管(guǎn)理部门，人民银行或者国家金融监督管理总局的意见(jiàn)，也没有征求过银行意见。“这方(fāng)面政策(cè)推(tuī)出的话，对银行(xíng)业
的存量按揭利率带来一定(dìng)负面的(de)影响。宏观管理部门会做(zuò)好充分论证和研究，推出这样的政策。”王良表示(shì)。

广东省城(chéng)乡规划(huà)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉建(jiàn)议，尽可能一(yī)次性降到中长期定期存款利率的(de)水平，让居民形成(chéng)按揭仍旧(jiù)是低利率、普惠利率(lǜ)的观感和印象，进(jìn)而减少(shǎo)提前还(hái)贷，鼓励(lì)按揭买
房。

“尽管此(cǐ)举可能降低(dī)银行利率，但可以减缓提前(qián)还贷和(hé)不愿意贷款的形势。把贷款增(zēng)量做起来，即便利率(lǜ)低了，总利润也是不变的，而且资
金成本也(yě)下降了。对商品房销售的影响，趋势上无(wú)法(fǎ)扭(niǔ)转，但(dàn)斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉对时代财经说。

对于借款人来说，比(bǐ)起(qǐ)期待存量房贷利率的(de)调整，目前更现实的方式或许是“商(shāng)转公”。

近期，已有山东青岛、江西赣州、安徽宣城等近(jìn)30个(gè)城市的(de)住房公(gōng)积金中心发(fā)布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分或全部(bù)商贷转换成公积金(jīn)贷款。

以商贷(dài)利率3.95%为例(lì)，公积金贷(dài)款(kuǎn)首套利率为2.85%，选择等额本息贷(dài)款60万元、期限30年，“商(shāng)转(zhuǎn)公”后，公积金(jīn)贷款月供比商业贷款减少365.88元，一(yī)年节省4390元，30年将节省13.17万元。

目(mù)前，北上(shàng)广尚未跟进“商转公”政(zhèng)策。今年5月，广州住房公积金管理中心曾在回复居民(mín)问询时表示，目前国(guó)内开展“商转公”业务的城市
除深圳，基本均为(wèi)体(tǐ)量较小的城(chéng)市(shì)，北京、上海均未开展此(cǐ)项业务。

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