北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相 关规划文件

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市行情火热的那些年，各地售楼处为了制造(zào)噱头(tóu)吸引购房者，将(jiāng)阳台、飘窗和设备平台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新(xīn)闻》记者近期在北(běi)京调查发现，个别区域再次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通(tōng)过“赠送(sòng)面积”，得房率可(kě)以达到(dào)90%以上，后期会统一改造进行交付。

受访北京市法律界和房管部门人士表示，开(kāi)发商宣称的“赠送面积”要注意甄别，实际上这部 分面积不能计入购房合同，交(jiāo)房后存在一定法律(lǜ)风(fēng)险。

不过，不同城市间有着不同(tóng)管理方式。

4月18日 ，长沙市房地产平稳健康(kāng)和安(ān)全运行协调小组印发《优化房地(dì)产开发项目规划管理若干措
施》通知，明确优化阳台等空间面积计算规(guī)则，业内(nèi)测算累计赠送可以做到套内(nèi)建筑面积30%左右。

得房(fáng)率最高超过100%

4月(yuè)15日，每经记者走访了北京市丰台区某楼盘，销售(shòu)人员指着样板间地上(shàng)贴着的(de)分割线讳莫如深(shēn)，“分割(gē)线外的一半部分不计算产证面积，是开发商‘送’给你(nǐ)的，房间面积只能在分割线内。”

除了南侧两(liǎng)处卧室和一个客厅的(de)阳台(tái)，北侧两处卧室的飘窗位(wèi)置也贴有分(fēn)割线，被改(gǎi)成平(píng)地。原本(běn)面(miàn)积(jī)较小的北卧室，显得空间更大了。

在另一(yī)个央企开发商的售楼处
内，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平方米。与(yǔ)其他项目相比，自家楼盘(pán)的“赠送面积(jī)”更(gèng)大，得房率更高。

赠(zèng)送的包括(kuò)1.5米宽的全部阳台面积，南侧两个卧室，以及北侧两个设备阳台。“备案(àn)时阳台有两根柱子，实际 上精装(zhuāng)交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)会打掉(diào)，改成室(shì)内空间”，该销售人员介绍。

每经(jīng)记(jì)者在大(dà)兴区亦庄板块走访时看到，一家北京国资房企和一
家央企开发商的项目得房率约80%，样(yàng)板间地 上没有分割线(xiàn)，赠送的只是正常的飘窗位置。

据北(běi)京一位房地产业内人(rén)士透露，目前个(gè)别区域
的确出(chū)现改造设备阳台赠送面积现象，有的楼盘(pán)最高得房率超过(guò)100%，主要与周边配套设施较差(chà)，位置偏(piān)僻有关。大(dà)部分区域还是根据监(jiān)管要求，在营(yíng)销方面比较规范。

每经记者以购房者身份(fèn)咨询北京市丰台(tái)区(qū)房管局(jú)，房屋交易市场管(guǎn)理科(kē)一(yī)位工(gōng)作人员提醒，开发企业在(zài)营销时承诺赠送的面(miàn)积不能计入购北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件房合同，改造后有一定的(de)法(fǎ)律风险。而且(qiě)，后期的物业费收(shōu)取和二手房交(jiāo)易都与(yǔ)面积相(xiāng)关。

丰台区城市管理综合行政执法局一位工(gōng)作人员则表示，不(bù)计入合(hé)同的部分即便开发商许诺使(shǐ)用，也不具(jù)备法律效力，一旦被(bèi)举报，将由街道办事处的城管执法人员调查处理。

已有城市明确赠送面积(jī)规则

不过，在很多城市并未明确商品房套内空间面积管理(lǐ)的情况下，4月18日(rì)，“楼市调控(kòng)优等生”长沙却明确(què)了“赠送面积”规定。

长沙(shā)明确提出(chū)进一步优化阳台等空(kōng)间面(miàn)积计(jì)算规则。因城市景观风貌要(yào)求需要封闭阳台的新建住宅项目，其(qí)封闭阳台按水平投(tóu)影(yǐng)面北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件积的1/2计入容积率和建筑(zhù)面积进行(xíng)商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面(miàn)积的(de)部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积(jī)20%控制。

合理调整飘窗和设备平台管控要(yào)求，进一步提升住宅使用(yòng)功(gōng)能(néng)完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽(kuān)度不超过0.8米。中(zhōng)央空调设备平(píng)台和分体式空调(diào)外机搁(gē)板可同时设置，不大于4.0平方米(mǐ)/户的设备平台
不计入容积(jī)率和建筑面积。

湖南中原研究院(yuàn)分(fēn)析认为，该政策主要影响三(sān)个(gè)层面(miàn)：

最重要的赠送(sòng)方面，之前封(fēng)闭阳台是全计容，现在能做到半赠送；居住阳台的赠送面积则由半赠送提升到套内建面的20%。

飘窗位置(zhì)不(bù)计入套(tào)内面积，还可以做到(dào)与房间等宽，这意味
着，开(kāi)发商在 建设房间时可以多出0.8米进(jìn)深空间。

设备平台不计入赠送面积，最多能再赠送4平方米。

多重规定之后，累计赠送大概可以(yǐ)做到(dào)30%，长沙新房有望迎来“负(fù)公摊(tān)”时代。

对于未明确赠送面积的城市，北京法学会不动产法研究会理事、北
京金诉律(lǜ)师(shī)事务所主 任王玉臣表示，购房者要注意：

第一，尽量不要轻信所(suǒ)谓的“赠送面积”说法(fǎ)，羊毛出在羊身上(shàng)，一般不太(tài)可能是(shì)真正的赠送。

第二，务(wù)必注意(yì)所谓的赠送应当写在合同，只要写不
到合同里，一般要么是违建，要么是侵占公(gōng)摊或公共部分。

第三，购房者(zhě)可以在购房时要求开发商提(tí)供所谓“赠送面积”的相关规划文件，进行基本判断。如果和规划不(bù)符(fú)，则属于违(wéi)规行为。

第四，购房时(shí)对购房过程和相关宣传材料做好取证，尤其是关(guān)于“赠送(sòng)面积”部分的内容。

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