交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了

　　来源：地(dì)产K线

　　文/乐居财经 严明会

　　首创城发(fā)董事长刘永政，又多了一个新身份(fèn)。

　　8月21日，首创集团公告，贺江川(chuān)因到达退休年龄，不再担(dān)任董(dǒng)事长职务。刘永政接替为首创集团的新任董事长，并不再担任(rèn)首创集团总经理职位。

　　首创集团是首(shǒu)创城发母公司，成(chéng)为首创集团(tuán)董事长(zhǎng)，刘永政无疑又(yòu)向上走了(le)一步(bù)。而这，距离(lí)他(tā)成为首创城发董事长还不足 一年半(bàn)。

　　这一年多来，刘永政带领(lǐng)下的首创城(chéng)发，还是给(gěi)外界带来了些(xiē)不一样的成绩。

　　前不久，华夏首创奥莱REIT在上交所上市了。

　　从(cóng)去年12月开始申报，到路(lù)演，再到正式上市，这单以济(jì)南首创奥莱项目和(hé)武汉首创奥莱项(xiàng)目作为顶层资(zī)产(chǎn)的消费REITs，历(lì)时近九个月，最终敲开交(jiāo)易所大(dà)门。

　　当轻资产成为(wèi)行(xíng)业的流行(xíng)词，商业等基础设施REITs被认为是房企(qǐ)在存量时代的第二增长曲线(xiàn)。这对(duì)首(shǒu)创(chuàng)城发更是如此。

　　2021年11月，首创城发对首创
置业（首创置业股份有限公司）进行吸收合并，首创置业于香港联交所退市，成为首创城发全资子公司。

　　同年，首(shǒu)创城发与首创集团进行内部资源整合，首创集团将持有的首创经中（天津）投资有限(xiàn)公(gōng)司（首创经中）、首创新城镇建(jiàn)设投资有限公司（首创(chuàng)新城镇）及北京市绿化隔离(lí)地区基础设施开发建设(shè)有限公司（北京绿基）等资产注入首(shǒu)创(chuàng)城发。

　　由此，以城市综(zōng)合开发、城市综合运营及城市更新升级三(sān)大业(yè)务板(bǎn)块作为主营业务的(de)首创城发诞生(s交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了hēng)了。首(shǒu)创城发，宣布从传统开发(fā)向城市运营转身。

　　此次(cì)华(huá)夏首创奥莱REIT的上市，被首创城发看作是一个里程碑事(shì)件。

　　在华(huá)夏首创奥莱REIT的上(shàng)市仪式，刘永(yǒng)政就表示，华夏首创奥莱REIT不仅是首创奥莱(lái)业务发展的新起(qǐ)点，也是(shì)中国奥莱发展史上的重要(yào)里程碑。

　　不过，从业绩表现(xiàn)看(kàn)，首创城发重(zhòng)组(zǔ)的这三年并不是十分(fēn)如 意。

　　其近日披露的中期报 告显(xiǎn)示 ，2024上半年，首创城发营(yíng)业收入88.63亿元，同比下降了14.94%；实现净(jìng)利润-33.91亿元(yuán)、归母净利润-36.87亿元。

　　去年上半年，首创(chuàng)城发净利润-17.69亿元，归母净利润-19.72亿元，今年前六月利润亏损进一(yī)步扩大。

　　虽然归母净利润亏损，但今年上半年
，首创城发少数股东(dōng)却实现了(le)2.96亿元的正(zhèng)向利润，比去年同期(qī)的(de)2.03亿元(yuán)还有所增(zēng)长。

　　拉长时间(jiān)来看，2021、2022、2023年，首创城发分别实现营业收入356.29亿元、253.76亿元(yuán)、256.97亿元，实现归(guī)母净利润(rùn)6.07亿元(yuán)、-8.78亿元、13.94亿元。

　　数据显(xiǎn)示，在2022年，首创城发就开始出(chū)现了较大亏损，但在(zài)2023年(nián)扭亏为(wèi)盈(yíng)。查阅其(qí)2023年(nián)度报告，首创城发在去年实现正向盈利(lì)并(bìng)不是来自经常性业务，而是通过出售(shòu)资(zī)产录得了较大(dà)的投资收益。

　　去年(nián)12月，首创城发及其控股股东首创集团以99.68亿元(yuán)的交易对价，将首创经中(zhōng)（首(shǒu)创经中（天津(jīn)）投资有限公司）51%股权转让给了经中合创（北京）城市建设合伙企业（有(yǒu)限合(hé)伙）。交易完成后，首创集团、首(shǒu)创城发(fā)合计持有首创经中剩余的49%股权。

　　经中合创由首创集团联合北京国有资本运营管理有限公 司、北京市基础(chǔ)设施投资有限公司(sī)、北京能源集团有(yǒu)限责任(rèn)公司三家北京市属企业共同出资设(shè)立。该合(hé)伙企业目前由首创(chuàng)集团直接持股40%。

　　得益于(yú)这起出售，首创城发在2023年录得的投资收益高(gāo)达98.89亿元，同(tóng)比增(zēng)长了885.94%。最终维持了(le)首创城发在该(gāi)年(nián)度的正(zhèng)向利(lì)润。值得一提的是，这个数字是首创城发该年度归(guī)母净利润的7倍多。

　　而今年上半年，首(shǒu)创 城发录
得(dé)的(de)投资收益为-3.82亿元。

　　重组三(sān)年，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发业务仍是首(shǒu)创(chuàng)城(chéng)发营收的(de)主要来源。2024年1-6月，该 公司房地产开发营业收入(rù)75.09亿元，占比84.72%；土地(dì)一级开发(fā)1.21亿元占比(bǐ)1.37%；城市运营11.08亿元，占比12.5%；其他1.25亿元，占比1.41%。

　　而近年(nián)来(lái)，房地产(chǎn)行(xíng)业宏观环境复杂多变，房企毛利率持续下降，首创(chuàng)城发整体的(de)毛利
率水平更(gèng)受到明(míng)显影(yǐng)响。2021年(nián)度、2022年(nián)度、2023年度，该公司的毛(máo)利率分别为(wèi)19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其毛(máo)利率更下降(jiàng)至1.99%。

　　期内，首创城发土地一级开发、其他(tā)业务均保持30%以上的毛利率水平(píng)，城市运营板块更高达(dá)56.23%。但房地产开发业务录得-7.04%的毛利率水(shuǐ)平，也就是说，首创城发上半年基本上是(shì)亏本卖房。而房地产开发业(yè)务占比最大(dà)，这(zhè)极大地影响了(le)该(gāi)公司整体的毛利率水平。

　　在2024年(nián)度信用评级报告中，中诚信国际表示，首创城发房地产开发
板块毛利率仍处于低位，对综合毛(máo)利率仍造成一定负(fù)面影(yǐng)响，同期公司计提了一定规模的存(cún)货减值，对公(gōng)司利润形成部分侵蚀，整(zhěng)体盈(yíng)利能力仍需持续改善。

　　去年，首(shǒu)创城发的董监(jiān)高人员(yuán)发生了多起变(biàn)更，原董事长李松平也在当年3月离任，取而代(dài)之
的是，刘永政成(chéng)为首创城发董事(shì)长。

　　李松平还曾(céng)是首创集团党委副(fù)书记、董事、总经理，于2016年成为首创置业董事长。2021年首创(chuàng)城发重组首创置业后，李松平顺(shùn)理成章(zhāng)成为了首创城发(fā)的董事长。

　　成为首创城发董事长的刘永政，如今已身(shēn)兼多职。

　　除了是首创(chuàng)集团、首创城发董事长，刘永政还兼(jiān)任首(shǒu)创生态（北京首创生态(tài)环保集团股份有限公司）、首创置业（首创置业(yè)有限公司）董事长，以及京港
地铁（北京京港地铁有限(xiàn)公司）、京港十六号线（北京京港十六号线地铁有(yǒu)限公司）副董事长。

　　其拥有(yǒu)法律硕士学(xué)位，在首创集团内部担任过多个(gè)重要职位，包括审计法律部副(fù)经理、法律(lǜ)部总经理、副总经理、总经理(lǐ)等。

　　刘永政成为董事长(zhǎng)并不再担任总经理后，目前(qián)，首创集(jí)团的(de)官网，并没有显示总经理是谁。仅披露了苏(sū)朝晖、孙宝 杰、邓文(wén)斌、李伏(fú)京4位副(fù)总经理。

　　一(yī)肩(jiān)多挑的刘永政，如今面临的一(yī)大 问题，是如何 将首创城发从亏损的状态中拉回正(zhèng)轨。

责任编辑(jí)：杨红卜

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