深圳多个公寓5折甩货：75万能拿下一套小户型，有项目近一个月卖了超300套

　　来源：时代周报(bào)

　　从西到东(dōng)，商务公寓打折浪(làng)潮席(xí)卷深圳全(quán)城(chéng)。

　　据时代周报记 者了解，近期深圳多个商务公寓项目(mù)打折出货，单价 低(dī)至每平方米2万元出头，总价不到100万(wàn)元就能拿(ná)下一套小(xiǎo)户型单(dān)位。

　　由于(yú)开发商大幅“割肉”，加上小户型单位在租赁(lìn)市场颇(pǒ)受欢(huān)迎，一(yī)举拉高了投资(zī)回报(bào)率，部分商务(wù)公寓回(huí)报率达3%-4%，而住宅产品的出租回报率仅为1%左右。

　　不过，由于市场(chǎng)长期调(diào)整，投资(zī)需求退潮，即便开发商卖力吆喝，整(zhěng)体成交尚未有明显起色。

　　开发商“让”出的回报率

　　中原地产是京(jīng)基宸悦府的代理销售商，赵敏(mǐn)负责其公(gōng)寓产品的销售(shòu)工作。京基宸悦府于今年8月(yuè)中旬开盘，赵敏透露(lù)，目前已售出300多套商(shāng)务公寓。

　　热销原因在于开发商大幅打(dǎ)折拉高了投资回报率。

　　据时(shí)代周报记者了(le)解，京基宸悦府商务公寓折后均价约4.5万元/平方米，最低150万元即可购入(rù)一套建筑面积约38平方米的(de)单间。

　　可(kě)供对比的是，京基(jī)宸悦府的住宅产(chǎn)品备(bèi)案均价约8.89万元/平方米，同(tóng)片 区一公寓楼盘三年前曾开出近9万元/平方米的价格，京基宸(chén)悦(yuè)府商务公寓的售价(jià)对比折价近五成，因此又被(bèi)业内称为“价格(gé)炸弹”。

　　一(yī)套总价150万元的38平方米(mǐ)单(dān)位，按照目
前梅林(lín)片区整体的(de)租金(jīn)水平(píng)，保守测算可以租到深圳多个公寓5折甩货：75万能拿下一套小户型，有项目近一个月卖了超300套(dào)4000元/月，投资回报率为3.2%，高于大多数银(yín)行的三年(nián)期存(cún)款利率。

　　“福田目前没(méi)有一个这样小面积、低单价、低总价的产品，老板 直接在价格上做了让步，小户型又很适合投(tóu)资客(kè)户，投入比较低，所以成交很活(huó)跃。”赵敏表示。

　　京基为(wèi)快速出货，不仅在(zài)价格上做了让步，更对客(kè)户的到(dào)访路线作(zuò)出(chū)细致的(de)规划，建议渠道方带客看房时要特别经过地铁站(zhàn)和公园的(de)路线，客户到访还可抽(chōu)取(qǔ)近期(qī)热门(mén)3A游(yóu)戏《黑神话(huà)·悟空》的激活码。因为位置临近荣耀办公室，京基还以“做荣耀人的房东”作为宸悦府的卖点宣传(chuán)。

　　“项目营销造势做得(dé)好，加上价(jià)格很有优
势(shì)，得到很多福田、南山、罗湖很多本地客(kè)户的认可，也有外地客户过来购买，成交了十多套(tào)。”赵敏(mǐn)告诉时代(dài)周报记者。

　　“要回款就要让步”

　　深圳商务公寓降价出货(huò)并非个例，打折潮(cháo)已蔓延全城。从宝安、福田、龙华、罗湖(hú)到龙岗，均有公寓项目打(dǎ)折卖房。

深圳多个公寓5折甩货：75万能拿下一套小户型，有项目近一个月卖了超300套"font-L">　　宝安一尾盘在售的商办项(xiàng)目，在售的大平(píng)层折后最低单价4.2万元(yuán)/平方米，而备案均(jūn)价超过8万元/平(píng)方(fāng)米；龙华一现房公寓，最低单价每(měi)平方米约(yuē)3万余元，原备案均价超过6万元/平方米，一(yī)套(tào)建筑面积约92平(píng)方米的单位总价(jià)300万元出头(tóu)；罗湖一在售小户型公寓的(de)楼盘，“甩卖价”2万(wàn)元/平方米，代理方经纪人透露，建筑(zhù)面(miàn)积38平方米的单(dān)间最低总价约75万元。

　　“不是(shì)我们(men)要打到这么低，现在的市场就是特别低价才能走货，开发(fā)商要不(bù)要回款？要回款就要让步，这是现在真实的市场情况。”赵敏表(biǎo)示。

　　低 价策略并不是万能的，由(yóu)于投(tóu)资客“消(xiāo)失”，市场仍未走出下(xià)行通道，相当于住(zhù)宅售价五折甚至四 折的商(shāng)务公寓去化虽局部活跃，但整体(tǐ)仍然萎靡。

　　深圳克而瑞统计数据(jù)显示(shì)，今年8月，深圳 商务公寓成交(jiāo)量升(shēng)价跌，成交面积(jī)约2.82万平方米，环比上升(shēng)4.61%，同比下降2.2%；成交均(jūn)价约4.6万元/平方米，环(huán)比下降24.47%，同比下降33.69%。

　　深(shēn)圳中原研究中心认为(wèi)，从(cóng)供(gōng)应看，8月商业供应大幅下滑，办公连续两月 零供应(yīng)，商办供(gōng)应持续(xù)处于
低位，加上大环(huán)境影响，商办市场成(chéng)交还将保持低迷(mí)态势。

　　近 年来，由于市(shì)场下行，投资需求骤降，商务公寓的供应规(guī)模已大幅(fú)收缩。上海等(děng)城市于2017年停止审批公寓式办公项目，深圳从(cóng)2020年7月开始在全市范围内停(tíng)止新(xīn)的(de)商务公寓项(xiàng)目的规划审批(pī)和用地出让(ràng)方案审批，广州则在今(jīn)年4月宣布在全市范围停止新的公寓等类住宅项(xiàng)目的规划审批。

　　深圳中原(yuán)研究中心监测数(shù)据显示，自
2020年深圳停止审批后(hòu)，商务(wù)公寓(yù)供(gōng)应规模冲(chōng)高回落，今年上半年仅2个公(gōng)寓项目获批，供应面积(jī)6万平方米(mǐ)，仅为去年(nián)全年的20.7%；成(chéng)交(jiāo)方(fāng)面(miàn)，全市公寓成交1337套，同比下降62.4%，成(chéng)交面积7.4万平方米，同比下降68.2%，成交面(miàn)积仅(jǐn)为2020年 高峰期的1/10。

　　广东省住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉认为(wèi)，已经诞生的商(shāng)务公寓等类住宅项目，价格下跌幅度比住宅大很多，对(duì)不动产价格体系产生巨大的冲击，去化难度较(jiào)大。

责任编辑：石秀(xiù)珍 SF183

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