新发展模式助力房地产持续向好

　　来(lái)源：中国经营报

　　文 邹琳华

　　房地(dì)产作为国民(mín)经(jīng)济(jì)的支(zhī)柱性产业，关系着人民群众(zhòng)的切(qiè)身利益和经济社会 的发展大局。因此，促进房地产市场平稳健康发展(zhǎn)既是发展工程，也是民(mín)生工程。

　　党的二十届三中全(quán)会闭幕后 ，《中共(gòng)中央关于进一步全面深化改革、推(tuī)进中国式现(xiàn)代化的决定》（以下简(jiǎn)称《决定》）正式(shì)发布，其在锚定2035年基(jī)本实现社会主义现代化目标的同时，也重点部署了未来五年(nián)的重(zhòng)大改革举措。

　　在健全保障(zhàng)和改善民生制(zhì)度体系方面，《决定》提出，要加快建(jiàn)立租购并举(jǔ)的住房(fáng)制度，加快构建房地产发展新(xīn)模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支(zhī)持城乡居民多样化改善性住房需求。充分(fēn)赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房 限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改(gǎi)革房地产开发(fā)融资方式和商品房预售制(zhì)度。完善房地产税收制度(dù)。

　　近年来，经过市(shì)场深度调整，房(fáng)地产领域改革也进入“深水(shuǐ)区”。在新质生产力推动下(xià)，未来一 个时期房地产(chǎn)发展也(yě)面(miàn)临(lín)着新的发展格局的挑战。

　　关于(yú)房(fáng)地产行(xíng)业，《决定》兼顾当前和长远，内容涉及住房制度、市场供需(xū)、调控政策等各领域，将完(wán)善住房供给体系，优化调控政(zhèng)策(cè)，构建与新发展模式相适应的金融政(zhèng)策(cè)、土地政策、税收政策等政策体系作为重要着力点。

　　结合《决定》，我(wǒ)们认(rèn)为(wèi)，未来中国房地(dì)产业的高质(zhì)量发(fā)展有以(yǐ)下几个重(zhòng)要的(de)发展趋势与方向：

　　第一，加快建立租购并举的住房(fáng)制(zhì)度，构建房(fáng)地产(chǎn)发展新模式。

　　在住房制度和发展模(mó)式方
面，《决定》提出要加(jiā)快建立(lì)租(zū)购并举的(de)住房制度，这使得加快构建房地产发展(zhǎn)新(xīn)模(mó)式的思路(lù)更加(jiā)清晰，我们预(yù)计(jì)该项制度将贯穿新一轮房(fáng)地产发展的整个周期。

　　之所以(yǐ)有这(zhè)样(yàng)的判断，一方面在于(yú)该制度将进一步消除过去“高负债、高周(zhōu)转、高杠杆(gān)新发展模式助力房地产持续向好”的模式 弊端，同时坚(jiān)持消化存(cún)量和优化增量相结合，也对盘活存量(liàng)商品房和土(tǔ)地资(zī)源，建立与之相适应的融资、财税、土
地、销售等基(jī)础性制度具有重要意义。

　　另一方(fāng)面，《决定》强调“多样化”+“改善性”住房(fáng)需求，要求住房供给(gěi)体系从过去的单轨制
向“市场+保障(zhàng)”加快转 化(huà)。结合近期政府统筹研究消化(huà)存量(liàng)房产和优化增量住房的政策措施，我(wǒ)们认为，收购(gòu)库存商品房用作保障房的做法，或将(jiāng)增加未来保障(zhàng)房供给，并在一定程度上加快(kuài)其筹(chóu)建进程。

　　第二，建设质优价稳的(de)好房子，满足人民对美好生活的向往。

　　从房地产政策制定的出发 点看，未来发展模式将重(zhòng)点围绕满足广大居民的(de)住房新诉求和新需要而展开。对(duì)于住房而言(yán)，除了保交付，政(zhèng)策(cè)还要考量保质量保安(ān)全。只有(yǒu)这样，才(cái)能让人们住得(dé)更(gèng)有品(pǐn)质，也(yě)才能打造绿色、低(dī)碳、智能(néng)、安全、适应人民群(qún)众新(xīn)期待的“好房子”，实现从“有房住”向“住得好”转变。

　　第三，改革商品房(fáng)预售制度，完善房地产开发融资方式。

　　对于房(fáng)地产(chǎn)业融资和销售 模(mó)式，加快预(yù)售制改革(gé)、拓展开发融资渠道已是大势所趋(qū)。随(suí)着市场供(gōng)求形势的(de)转变，期房的(de)销售(shòu)占比大幅下降，现房将逐步成为住房(fáng)销售的主体。住房和城乡建设部也曾明确提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，目前(qián)全国范围内已有(yǒu)多地试点现房销售，在笔者(zhě)看来，通过现房销售促(cù)进“保交房”，有利于(yú)推(tuī)进(jìn)化
解(jiě)房地产风险。

　　需要注意的是，预售制模式下，开盘(pán)后即可逐(zhú)步偿还贷款，银(yín)行资金回流速(sù)度相对较快。而转向现房销售(shòu)为(wèi)主(zhǔ)后，企业开发贷使用时间会延(yán)长，规(guī)模
也会 扩大，未来在土地出让、规划报建、金融支持等方面政(zhèng)策需要同步优化。例如，可以支持(chí)设立 房地产投资基金(jīn)、支持房地产企业通(tōng)过市场化渠道(dào)融资和发债、支持设立房(fáng)地产信托投资基金（REITs）、推进第(dì)四代住房设计、逐步取
消公摊面积计量等。

　　第四，进一步(bù)优化房(fáng)地产调控政策，促进房地(dì)产交(jiāo)易的(de)活跃。

　　对(duì)于房地产(chǎn)调控政策(cè)，目前各地也结合自身房地产市场情况继(jì)续(xù)优化调整楼市(shì)政策。总体来看，这些措施包(bāo)括(kuò)放宽购房资格、降低社保年限，进一步优化限制性政(zhèng)策、降低利(lì)率(lǜ)等。

　　当前二、三线城市相(xiāng)关地方限(xiàn)制性购房政策已(yǐ)经基本取消，未来一线及热门新一线城市限购、限贷政策也有望继续放宽直至(zhì)全面取消。

　　这意味着改 善(shàn)性需求和首次购房刚需的税费差距未(wèi)来会逐渐缩小，这有利于支持改善性住宅需求释放，提振购房者信心(xīn)，助力维护市(shì)场中长期稳定。

　　更(gèng)为(wèi)重要的是，在人 口老龄化、城镇人口增速减(jiǎn)缓的大背景下，通过建立人、房(fáng)、地、钱要(yào)素联动新机制，不仅可以保(bǎo)障 中长期房地(dì)产市(shì)场的平稳，也能
避(bì)免(miǎn)出现(xiàn)大规模(mó)过(guò)剩空置。

　　第五(wǔ)，房地(dì)产税费(fèi)改革持续(xù)推进，改革(gé)内容将(jiāng)更为全面。

　　《决(jué)定》提(tí)出要完善房地产税收(shōu)制度。从中长期来看，房地产税立法和改革将持续(xù)推进，其根(gēn)本目的在于建(jiàn)立(lì)与房地产发展新模式新发展模式助力房地产持续向好新发展模式助力房地产持续向好pan>相(xiāng)适应的税收制度(dù)。

　　众所周知，房(fáng)地产税收制度不是特指房地产持有税制度，还涉及多(duō)个房地产相关税种，其中包括土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、增值(zhí)税、企业所(suǒ)得税(shuì)、个人所得(dé)税、城市维护建设税、印花(huā)税等，未来房地产税收制度的改革内容将(jiāng)更全(quán)面。

　　我们认为，以不断提升(shēng)居民家庭(tíng)住房水(shuǐ)平为目标，简化归并税种，减少重复征税，降低改善性(xìng)需求(qiú)相关交易税费，是未(wèi)来的重要改(gǎi)革(gé)方向。

　　除以上方面外，进一步加快推进住房保障体系建设，扩大(dà)保障房覆盖面，特(tè)别是要改善半城市化人口的(de)住房条件(jiàn)，也(yě)对改善民(mín)生、提升城镇化质量、扩(kuò)大内需发(fā)挥了重要作用(yòng)。

责任编(biān)辑：李桐

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 新发展模式助力房地产持续向好